Los agentes de la edificación según la LOE

Tres artículos desarrollan las figuras con más carga práctica: el promotor y sus obligaciones, la pareja formada por el arquitecto y el arquitecto técnico, y el constructor con su cadena de subcontratación. Los tres se leen juntos, porque sus responsabilidades se solapan en obra.

La LOE no distribuye papeles por tradición gremial sino por gestión del riesgo: a cada función le corresponde una responsabilidad, y a cada responsabilidad un plazo de garantía. El proyectista responde de los errores del proyecto; el constructor, de los vicios de ejecución y, en exclusiva, de los defectos de terminación del primer año; la dirección facultativa, de sus funciones de dirección y control; el promotor, de todo frente a los adquirentes, en régimen solidario, precisamente porque es quien elige a los demás y quien vende el resultado.

Este diseño explica dos rasgos del sistema que sorprenden a quien llega de otros marcos. El primero: la responsabilidad se articula por daños y plazos, uno, tres y diez años según la naturaleza del defecto, más que por incumplimientos contractuales genéricos. El segundo: la posición central del promotor, que no puede escudarse en haber delegado, convierte la selección de los demás agentes en su decisión de riesgo más importante.

La singularidad española más marcada es la dualidad de la dirección facultativa: el director de obra dirige el desarrollo de la obra en sus aspectos técnicos, estéticos, urbanísticos y medioambientales conforme al proyecto, mientras el director de la ejecución asume la verificación de la recepción de productos, el control de la ejecución material y su valoración económica. Dos técnicos, dos hojas de funciones, dos firmas en los documentos clave. La mecánica cotidiana de esa colaboración, y sus fricciones típicas, se desarrollan en el artículo sobre el reparto de funciones entre arquitecto y arquitecto técnico y, del lado de la obra, en el dedicado a la dirección de obra y dirección de ejecución.

Para el presupuesto, el cuadro de agentes se traduce en tres bloques de coste que conviene estimar pronto: los honorarios técnicos de proyecto y dirección, hoy libres y negociables; el coste del control de calidad, con sus entidades y laboratorios; y los seguros, con el decenal de daños como partida obligatoria en vivienda y las pólizas de responsabilidad de cada agente como coste embebido en sus precios. En conjunto, un orden de magnitud habitual del bloque técnico completo se sitúa entre el 8 y el 15 por ciento del presupuesto de ejecución material según tamaño y complejidad, cifra orientativa que cada operación debe contrastar.

El primero es el promotor ocasional que ignora serlo: quien construye para sí y luego vende asume las responsabilidades del promotor aunque no se considere tal. La condición de promotor se deduce de los hechos y no de la voluntad.

El segundo es confundir las dos direcciones y pedir a una lo que corresponde a la otra, fuente clásica de huecos de control en obra. El reparto de funciones se explicita en los contratos de encargo.

El tercero es contratar agentes por precio sin mirar solvencia y aseguramiento: la responsabilidad de papel vale lo que valga el patrimonio o la póliza que la respalda. Conviene comprobar la póliza y su vigencia antes de firmar.

El cuarto es olvidar a los agentes silenciosos: suministradores y laboratorios también responden, y su documentación, marcados, certificados, actas de ensayo, es la que sostiene cualquier reclamación posterior. Esa documentación se recopila durante la obra y no al final.