Quatre niveaux de règles
| Instrument | Ce qu'il fixe |
|---|---|
| CoBAT | le cadre légal: qui délivre les permis et quels travaux y sont soumis |
| PRAS | l'affectation du sol: habitat, bureaux, commerces, espaces verts |
| RRU | les règles concrètes: implantation, gabarits, normes d'habitabilité |
| Règlements communaux | les précisions locales, par commune ou par quartier |
Le CoBAT prévoit également des règlements régionaux zonés, applicables à une partie du territoire seulement, et des règlements communaux zonés adoptés par les communes pour certains quartiers. La vérification se fait donc au niveau du quartier et non de la région.
Pour un projet donné, il faut donc consulter quatre sources, et l'oubli du niveau communal est l'erreur la plus fréquente. Certains quartiers, notamment ceux inscrits au patrimoine mondial, appliquent des règles nettement plus strictes.
Le délai d'instruction le plus long des trois régions
Le délai est de 160 jours à compter du dossier complet, contre 75 à 115 jours en Wallonie et 60 à 105 jours en Flandre, portés à 120 en cas d'intervention de la commission. Cet écart pèse directement sur le coût de portage de l'opération.
Deux éléments de la procédure ordinaire expliquent une part de cet écart : une enquête publique de trente jours et le passage en commission de concertation. Ces deux étapes s'ajoutent à l'instruction proprement dite.
Pour un projet financé, cet écart n'est pas neutre. Entre Bruxelles et la Flandre en procédure simplifiée, la différence dépasse trois mois de portage, auxquels s'ajoute le délai avant que le dossier ne soit déclaré complet.
Il s'y ajoute un effet moins visible : plus le délai est long, plus l'écart se creuse entre l'estimation initiale et les prix pratiqués au moment de la consultation des entreprises. C'est un argument en faveur d'une clause de révision, traitée dans l'article sur la révision des prix.
Ce que la densité ajoute au coût
C'est la spécificité bruxelloise la plus sous-estimée dans les estimations calquées sur d'autres régions. Elle tient aux normes d'habitabilité du règlement régional.
L'accès au chantier. Rues étroites, stationnement à neutraliser, autorisations d'occupation du domaine public, livraisons contraintes en horaires. Ces postes relèvent des installations de chantier et peuvent représenter une part significative sur une opération urbaine.
La mitoyenneté. Reprises en sous-œuvre, états des lieux contradictoires avec les voisins, protections et étaiements. Ce sont des postes techniques, mais aussi un risque juridique dont le coût de prévention est réel.
Les contraintes patrimoniales. Elles imposent des matériaux, des techniques et parfois des études préalables. Elles allongent également l'instruction.
Les normes d'habitabilité. Le règlement régional fixe des exigences de surfaces, de hauteurs sous plafond et d'éclairement naturel qui conditionnent la faisabilité d'une division ou d'une transformation. Un projet peut être bloqué non par le gabarit mais par ces normes.
Ce dernier point est déterminant pour les opérations de division de logements, fréquentes à Bruxelles. Une division non conforme aux normes se voit refuser le permis.
Le règlement régional est en cours de réforme
Un projet de nouveau règlement régional d'urbanisme, connu sous le nom de Good Living, est en préparation depuis plusieurs années. Il a fait l'objet d'une enquête publique, d'un avis du Conseil d'État et de plusieurs remaniements.
Les orientations annoncées portent notamment sur un relèvement des normes d'habitabilité, en particulier les surfaces, les hauteurs sous plafond et l'éclairement naturel, ainsi que sur de nouvelles obligations concernant le stationnement des vélos et l'isolation acoustique. Ces orientations restent à confirmer dans le texte définitif.
Le calendrier de ce texte a été reporté à plusieurs reprises et son statut doit être vérifié avant tout engagement. Un projet conçu selon les normes actuelles pourrait devoir être adapté si le nouveau règlement entre en vigueur pendant l'instruction.
Pour les opérations de régularisation et de division, cette incertitude est un facteur de risque à intégrer explicitement dans le planning. Une marge de calendrier se prévoit donc dès le montage.
Les aides bruxelloises
Bruxelles dispose d'un dispositif de prêt à taux réduit dédié à la rénovation, dont une caractéristique est rare en Belgique : il est accessible, sous conditions, aux locataires et non aux seuls propriétaires. Cette ouverture aux locataires n'a pas d'équivalent dans les autres régions.
Pour un bailleur, cela ouvre une possibilité de montage partagé avec le preneur sur des baux de longue durée. C'est un levier peu exploité et propre à cette région.
Les conditions, plafonds et taux évoluent et sont à vérifier auprès de l'organisme régional avant tout plan de financement. Un plan de financement bâti sur des conditions périmées ne tient pas.
Ce que cela implique pour une estimation
Quatre règles pour chiffrer un projet bruxellois. Elles portent sur les délais, les normes, le tissu dense et les aides.
Consulter les quatre niveaux de règles, y compris le règlement communal, avant de figer un programme.
Intégrer les installations de chantier à leur juste niveau, plus élevé qu'en périphérie ou en zone rurale.
Provisionner les états des lieux et les reprises en mitoyenneté dès l'estimation, et non comme aléa.
Vérifier les normes d'habitabilité avant le gabarit pour toute division ou transformation de logement.
Cet article présente l'état des réglementations à la date de vérification et sert d'orientation professionnelle. Il ne remplace ni un conseil juridique ni l'examen du cas particulier.