Vier regelniveaus
| Instrument | Wat het vastlegt |
|---|---|
| BWRO | het wettelijke kader: wie vergunt en welke werken vergunningsplichtig zijn |
| GBP | de bodembestemming: wonen, kantoren, handel, groen |
| GSV | de concrete regels: inplanting, gabarieten, bewoonbaarheidsnormen |
| Gemeentelijke verordeningen | lokale verfijningen, per gemeente of per wijk |
Het BWRO voorziet ook gewestelijke verordeningen die slechts op een deel van het grondgebied gelden, en gemeentelijke verordeningen die door gemeenten voor bepaalde wijken worden aangenomen. De toetsing gebeurt dus op wijkniveau en niet op gewestniveau.
Voor een gegeven project moeten dus vier bronnen worden geraadpleegd, en het vergeten van het gemeentelijke niveau is de meest voorkomende fout. Bepaalde wijken, met name die op de werelderfgoedlijst, passen merkelijk strengere regels toe.
De langste behandelingstermijn van de drie gewesten
De termijn bedraagt 160 dagen vanaf het volledig verklaarde dossier, tegenover 75 tot 115 dagen in Wallonië en 60 tot 105 dagen in Vlaanderen, tot 120 bij tussenkomst van de omgevingsvergunningscommissie. Dat verschil weegt rechtstreeks op de financieringskost van de operatie.
Twee elementen van de gewone procedure verklaren een deel van dat verschil: een openbaar onderzoek van dertig dagen en de overlegcommissie. Beide stappen komen bovenop de eigenlijke behandeling.
Voor een gefinancierd project is dat verschil niet neutraal. Tussen Brussel en Vlaanderen in vereenvoudigde procedure loopt het verschil op tot meer dan drie maanden financiering, bovenop de termijn vóór het dossier volledig wordt verklaard.
Daar komt een minder zichtbaar effect bij: hoe langer de termijn, hoe groter de kloof tussen de initiële raming en de prijzen op het ogenblik van de aanbesteding. Dat pleit voor een herzieningsclausule, behandeld in het artikel over prijsherziening.
Wat de dichtheid aan kosten toevoegt
Dit is het meest onderschatte Brusselse kenmerk in ramingen die op andere gewesten zijn geënt. Het betreft de bewoonbaarheidsnormen van de gewestelijke verordening.
De werftoegang. Smalle straten, in te nemen parkeerplaatsen, vergunningen voor inname van het openbaar domein, leveringen binnen beperkte uren. Deze posten behoren tot de werfinrichting en kunnen bij een stedelijke operatie een aanzienlijk aandeel vertegenwoordigen.
De aanpaling. Onderschoeiingen, tegensprekelijke plaatsbeschrijvingen met de buren, beschermingen en stutwerken. Het zijn technische posten, maar ook een juridisch risico waarvan de preventiekost reëel is.
De erfgoedbeperkingen. Zij leggen materialen en technieken op en soms voorafgaande studies. Zij verlengen ook de behandeling.
De bewoonbaarheidsnormen. De gewestelijke verordening legt eisen op inzake oppervlakten, vrije hoogten en natuurlijke verlichting die de haalbaarheid van een opdeling of verbouwing bepalen. Een project kan stranden niet op het gabariet maar op deze normen.
Dat laatste punt is doorslaggevend voor het opdelen van woningen, een frequente operatie in Brussel. Een opdeling die niet aan de normen voldoet, krijgt geen vergunning.
De gewestelijke verordening wordt hervormd
Een ontwerp van nieuwe gewestelijke stedenbouwkundige verordening, bekend als Good Living, is al meerdere jaren in voorbereiding. Het maakte het voorwerp uit van een openbaar onderzoek, een advies van de Raad van State en verschillende herwerkingen.
De aangekondigde krachtlijnen betreffen onder meer een verhoging van de bewoonbaarheidsnormen, in het bijzonder oppervlakten, vrije hoogten en natuurlijke verlichting, alsook nieuwe verplichtingen inzake fietsenstalling en akoestische isolatie. Die krachtlijnen moeten in de definitieve tekst worden bevestigd.
De kalender van deze tekst werd meermaals uitgesteld en de status ervan moet vóór elke verbintenis worden getoetst. Een project ontworpen volgens de huidige normen kan aanpassing vergen indien de nieuwe verordening tijdens de behandeling in werking treedt.
Voor regularisaties en opdelingen is die onzekerheid een risicofactor die uitdrukkelijk in de planning thuishoort. Een kalendermarge wordt dus al bij de opzet voorzien.
De Brusselse steunmaatregelen
Brussel beschikt over een lening tegen verlaagd tarief voor renovatie, met een in België zeldzaam kenmerk: zij is onder voorwaarden ook toegankelijk voor huurders en niet enkel voor eigenaars. Die openstelling voor huurders heeft geen tegenhanger in de andere gewesten.
Voor een verhuurder opent dat een mogelijkheid tot gedeelde constructie met de huurder bij langlopende huurovereenkomsten. Het is een weinig benut en gewestspecifiek instrument.
Voorwaarden, plafonds en tarieven evolueren en moeten vóór elk financieringsplan bij de gewestelijke instantie worden getoetst. Een financieringsplan op verouderde voorwaarden houdt geen stand.
Wat dit betekent voor een raming
Vier regels voor het ramen van een Brussels project. Zij betreffen de termijnen, de normen, het dichte weefsel en de steun.
Raadpleeg de vier regelniveaus, inclusief de gemeentelijke verordening, vóór het programma wordt vastgelegd.
Neem de werfinrichting op haar werkelijke niveau op, hoger dan in de rand of op het platteland.
Voorzie plaatsbeschrijvingen en werken aan aanpalende panden van bij de raming, en niet als onvoorziene post.
Toets de bewoonbaarheidsnormen vóór het gabariet bij elke opdeling of verbouwing van woningen.
Dit artikel geeft de stand van de regelgeving op de controledatum weer en dient als vakinhoudelijke oriëntatie. Het vervangt geen juridisch advies en geen onderzoek van het concrete geval.