Contracten en aansprakelijkheden in een Belgisch bouwproject

Sommige partijen worden door de wet opgelegd, andere gekozen. Dat verschil bepaalt wat onderhandelbaar is.

De architect wordt opgelegd, en zijn monopolie dekt twee zaken. Elke bouwheer, publiek of privaat, moet een beroep op hem doen voor het opmaken van de plannen én voor het toezicht op de uitvoering van de werken. Een tot de plannen beperkte opdracht is onvolledig ten aanzien van de wet.

De onverenigbaarheid met het aannemersberoep is absoluut en algemeen. Het Hof van Cassatie oordeelde dat zij zich niet beperkt tot cumul binnen eenzelfde concreet project: een architect kan elders geen aannemer zijn. De reden is de onafhankelijkheid, aangezien hij toezicht houdt op de uitvoering.

Daarbij komen reglementaire opdrachten naargelang het project: veiligheids- en gezondheidscoördinatie, verantwoordelijke voor de energieprestatie, controleorganismen. Hun inhoud wordt door een tekst bepaald, niet door het contract.

Eén regel doorkruist die tak: een niet-toevertrouwde opdracht verdwijnt niet, zij wordt door iemand anders opgenomen, vaak zonder overeenkomstig contract. Bij gescheiden loten blijft wat aan niemand wordt toevertrouwd bij de bouwheer, coördinatie inbegrepen.

Deze punten worden uitgewerkt in de tak over de actoren en hun opdrachten. De overlappingen tussen opdrachten worden er toegelicht.

Dit is de kern van deze gids, en de sterkste bescherming van het Belgische bouwrecht. Zij betreft de wet Breyne.

Vier cumulatieve voorwaarden: een te bouwen of in aanbouw zijnde woning, gelegen in België, hoofdzakelijk voor bewoning bestemd, en alle werken toevertrouwd aan één partij.

De vierde is beslissend en contra-intuïtief. De bescherming hangt niet af van het bedrag, de complexiteit of de kwaliteit van de professional, maar van het aantal contractuele partijen. Meerdere ondernemingen aanstellen doet uit de wet vallen, zonder mogelijke gedeeltelijke bescherming.

Vandaar een paradox: de juridisch meest beschermende opzet is die welke de minste technische controle laat, en omgekeerd. Dat is geen inconsistentie: de wet beschermt wie zich volledig aan een professional toevertrouwt.

Zij is dwingend en strafrechtelijk gesanctioneerd. Een strijdige clausule is zonder gevolg, en de professional kan er niet vrijwillig van afwijken.

Vijf beschermingen: omkadering van de betalingen met voorschotplafond, financiële waarborg, schriftelijke overeenkomst met vastgelegde minimuminhoud, dubbele oplevering met termijn, en omkadering van de prijsherziening. Zij zijn van openbare orde en niet onderhandelbaar.

En een vaak beslissend onrechtstreeks gevolg. Een promotor die enkel als verkoper is opgetreden, staat niet in voor de tienjarige aansprakelijkheid, bij gebrek aan deelname aan het bouwen. Behalve wanneer de verkoop onder de wet Breyne valt. De bescherming overstijgt dus ruim het insolventierisico.

Bouw- en vastgoedprofessionals die voor eigen rekening handelen, door een onweerlegbaar wettelijk vermoeden waartegen geen tegenbewijs wordt toegelaten. Openbare instellingen. Niet voor bewoning bestemde goederen. Bij de verkoop voltooide goederen.

Buiten het toepassingsgebied betekent niet zonder bescherming, maar de bescherming moet dan worden bedongen en geschreven in plaats van opgelegd.

Deze punten worden uitgewerkt in de tak over de wet Breyne. De toepassingsvoorwaarden worden er toegelicht.

Een contract beschermt niet door zijn lengte maar door zijn nauwkeurigheid op enkele punten. Die punten zijn op één hand te tellen.

Acht vermeldingen tellen: exacte omvang van de opdracht, prijs en wijze van bepaling, herzieningsstelsel, termijnen en hun aanvangspunt, opleveringsmodaliteiten, rangorde van de documenten, lot van de wijzigingen, verzekeringen en attesten.

Drie worden het vaakst weggelaten: het lot van de wijzigingen, zonder welk de werken zonder prijsbasis worden uitgevoerd; het aanvangspunt van de termijnen, zonder welk een vertraging niet wordt vastgesteld; en de rangorde van de documenten.

Bepaalde frequente clausules dienen tot niets en creëren een schijn van bescherming: beperking van de tienjarige, clausule die de wet Breyne binnen haar toepassingsgebied uitsluit, algemene clausule over goede trouw, verwijzing naar niet-bijgevoegde voorwaarden.

Twee mechanismen doorbreken het ontbreken van een contractuele band. Zij betreffen de onderaanneming en de rechtstreekse vordering.

De rechtstreekse vordering laat de onbetaalde onderaannemer toe tegen de bouwheer op te treden, maar enkel ten belope van wat aan de aannemer verschuldigd blijft op het ogenblik van de vordering. Wat reeds betaald is, ontsnapt eraan, wat van de betalingskalender een bescherming maakt. Sinds 2023 is dat mechanisme in het gemeen verbintenissenrecht opgenomen.

De hoofdelijke aansprakelijkheid voor sociale en fiscale schulden, waaraan de inhoudingsplicht toelaat te ontsnappen.

Deze punten worden uitgewerkt in de tak over de contracten. De bepalende vermeldingen worden er opgesomd.

De oplevering is de handeling met de zwaarste gevolgen van de werf. Zij doet de termijnen lopen en draagt de risico's over.

Zij is een eenzijdige handeling van de bouwheer, die slechts om rechtmatige redenen kan worden geweigerd, en de voltooiing kan in aanwezigheid van gebreken worden vastgesteld. De oplevering met voorbehouden is dus de normale situatie.

De voorlopige oplevering brengt vijf onmiddellijke gevolgen mee: vaststelling van de voltooiing, overdracht van risico's en bewaring, dekking van niet-voorbehouden zichtbare gebreken, opening van de proeftermijn, en financiële gevolgen.

De schadelijkste valkuil: behoudens tegenbewijs geldt het betrekken of gebruiken van het goed als stilzwijgende aanvaarding van de voorlopige oplevering. Opleveren verplicht niet tot betrekken, maar betrekken geldt als opleveren.

De bronnen lopen uiteen, en de rechtspraak beslecht. De precieze draagwijdte van de voorlopige oplevering blijft betwist.

Partijen kunnen de tienjarige termijn vanaf de voorlopige oplevering doen lopen, op voorwaarde dat zij duidelijk hebben beslist daaraan een aanvaardingsgevolg te verlenen. Het startpunt volgt de aanvaarding, niet het etiket, en een clausule die de datum vervroegt zonder dat gevolg te verlenen is broos.

Onder de wet Breyne kan de definitieve oplevering pas na één jaar plaatsvinden, met bij een collectief gebouw een bijkomende voorwaarde over de gemene delen.

Wat niet wordt voorbehouden, is gedekt. Aan die werking ontsnappen evenwel de verborgen gebreken en de ernstige gebreken onder de tienjarige, aangezien dat stelsel van openbare orde is.

Deze punten worden uitgewerkt in de tak over de opleveringen. De gevolgen van elke oplevering worden er toegelicht.

Drie stelsels stapelen zich op naargelang de aard van het gebrek. Zij verschillen door hun duur en hun voorwerp.

Stelsel	Gebreken	Duur
Zichtbare gebreken	zichtbaar bij oplevering	gedekt indien niet voorbehouden
Lichte verborgen gebreken	licht, niet vaststelbaar	contractueel, regelbaar
Tienjarige	aantasting van stevigheid of stabiliteit	tien jaar, van openbare orde

Het criterium om te worden aangesproken is de deelname aan het bouwen, en niet de aard van het contract. Aannemer, architect, studiebureau en controlebureau zijn beoogd.

Het karakter van openbare orde van de tienjarige levert drie gevolgen op: geen clausule kan haar uitsluiten of beperken, geen verzaking is geldig, en de termijn is een vervaltermijn die noch door een kortgeding noch door een deskundigenverzoek wordt gestuit.

De verplichte verzekering dekt niet alles. Twee onderscheiden stelsels, dat van de architecten uit 2006 en dat van de aannemers uit 2017, en in beide gevallen een bescherming tegen insolventie, niet tegen de fout.

Deze punten worden uitgewerkt in de tak over aansprakelijkheden en verzekeringen. De toepasselijke termijnen worden er vergeleken.

Een bepalend actualiteitspunt voor wie vandaag contracteert. Het betreft de waarborgregeling van de wet Breyne.

Het Hof van Justitie van de Europese Unie veroordeelde België op 26 februari 2026, met het oordeel dat de waarborgregeling van de wet Breyne strijdig is met het vrij verrichten van diensten.

De grond is samenhangend: het verschil tussen een volledige waarborg voor niet-erkenden en een beperkte borgtocht voor erkenden leidt er paradoxaal toe de koper die met een niet-erkende aannemer contracteert beter te beschermen. Een hervorming van de regeling wordt dus verwacht.

De regeling blijft van kracht in afwachting van een wijziging, en de overige beschermingen van de wet zijn niet betrokken. Maar de stand van het recht moet vóór elke contractsluiting worden getoetst, zoals het artikel over de evoluties om op te volgen in herinnering brengt.

Zes regels, toepasbaar op elk Belgisch project. Zij ordenen de toetsingen van de ondertekening tot de oplevering.

1. Kies de opzet met kennis van zaken, aangezien zij de toepassing van de wet Breyne en dus het hele stelsel bepaalt.

2. Stel de vijf vragen van de wet Breyne vóór de structurering, en niet vóór de ondertekening.

3. Schrijf de omvang positief en negatief, en voorzie het lot van de rest.

4. Laat nooit betrekken vóór de oplevering, aangezien het betrekken als stilzwijgende aanvaarding geldt.

5. Maak voorbehoud bij wat zichtbaar is, aangezien wat niet wordt voorbehouden gedekt is.

6. Toets de verzekeringen vóór de werf, niet na het schadegeval.

De gedetailleerde methoden staan in de artikelen over het nagaan van de toepasselijkheid van de wet Breyne en over het voorbereiden van een voorlopige oplevering. De te stellen vragen worden er in volgorde opgesomd.