Wat een oplevering juridisch is
De rechtsleer omschrijft haar als de handeling waarbij de bouwheer de voltooiing van de werken vaststelt en hun overeenstemming met wat besteld was, na nazicht erkent dat de uitvoering schijnbaar correct was, en de aannemer in beginsel ontslaat van zijn aansprakelijkheid voor gebreken of wanuitvoeringen. Die omschrijving brengt precieze rechtsgevolgen mee.
Drie kenmerken volgen daaruit.
Het is een eenzijdige handeling van de bouwheer, en geen akkoord tussen partijen, ook al krijgt zij vorm in een ondertekend proces-verbaal.
Zij brengt een aanvaardingsgevolg mee, dat wil zeggen de goedkeuring van de werken, met de gevolgen die daaraan verbonden zijn.
Zij kan slechts om rechtmatige redenen worden geweigerd. De bouwheer heeft geen discretionaire weigeringsbevoegdheid.
Een vaak genegeerd punt: de voltooiing kan perfect worden vastgesteld in aanwezigheid van gebreken. Een oplevering kan dus met voorbehouden worden uitgesproken, wat aan bod komt in het artikel over voorbehouden en hun opheffing.
Twee handelingen, twee functies
| Voorlopige oplevering | Definitieve oplevering | |
|---|---|---|
| Stelt vast | de voltooiing van de werken | de goede uitvoering na proefperiode |
| Opent | de proeftermijn van een jaar | het einde van de proeftermijn |
| Draagt over | de risico's en de bewaring | niets nieuws |
| Dekt | de niet-voorbehouden zichtbare gebreken | de bij gebruik vastgestelde gebreken |
De voorlopige oplevering is het scharniermoment. Zij legt de voltooiingsdatum vast, draagt de risico's over en opent de periode waarin de bouwheer het werk beproeft.
De definitieve oplevering sluit die periode. Zij erkent de goede uitvoering na werkelijk gebruik.
De betwiste vraag naar het startpunt van de tienjarige
Dit is het delicaatste punt, en de bronnen lopen uiteen. Het betreft de precieze draagwijdte van de voorlopige oplevering.
De klassieke stelling houdt dat enkel de definitieve oplevering als aanvaarding geldt, en dat zij daarom het startpunt van de tienjarige aansprakelijkheidstermijn vormt.
De contractuele praktijk verschilt. De meeste contracten bepalen dat de bouwheer de werken vanaf de voorlopige oplevering goedkeurt, wat de termijn op die datum doet lopen. De administratie zelf nodigt uit na te gaan wat het contract bepaalt.
De rechtspraak brengt de beslissende nuance. Partijen kunnen overeenkomen de tienjarige termijn vanaf de voorlopige oplevering te doen lopen, op voorwaarde dat zij duidelijk hebben beslist daaraan een aanvaardingsgevolg te verlenen.
Met andere woorden, het startpunt volgt de aanvaarding, niet het etiket. De rechtsleer bekritiseert clausules die het startpunt naar de voorlopige oplevering vervroegen zonder aan die datum een aanvaardingsgevolg te verlenen.
Het praktische gevolg is duidelijk: een contract moet niet enkel zeggen wanneer de termijn loopt, maar ook dat de voorlopige oplevering aanvaarding meebrengt, anders is de clausule broos.
Het risico van de stilzwijgende oplevering
Een geducht en bij bouwheren ruim genegeerd mechanisme. Het betreft de stilzwijgende oplevering.
Behoudens tegenbewijs geldt het betrekken of gebruiken van het goed als stilzwijgende aanvaarding van de voorlopige oplevering.
Drie gevolgen.
Intrekken vóór de formele oplevering kan als oplevering gelden. De niet-gemelde zichtbare gebreken worden dan geacht gedekt te zijn.
De weigering van oplevering moet worden gemotiveerd, en schriftelijk aangetekend aan de verkoper of de aannemer worden gericht.
De risico-overdracht volgt. Zij kan niet vóór de voorlopige oplevering plaatsvinden, maar zij treedt vanaf die oplevering in, ook stilzwijgend.
Het door de wet Breyne opgelegde stelsel
Wanneer de wet geldt, is de dubbele oplevering geen optie meer. Zij wordt een wettelijke verplichting.
Zij is verplicht, met een minimumtermijn tussen beide handelingen, behandeld in het artikel over de termijn tussen beide opleveringen.
Enkel een schriftelijke en tegensprekelijke akte van de partijen levert het bewijs van de oplevering. Een mondelinge of impliciete oplevering volstaat niet om de oplevering in de zin van de wet vast te stellen.
Dat stelsel komt aan bod in de tak over de wet Breyne. De toepassingsvoorwaarden worden er toegelicht.
De artikelen van deze tak
Het artikel over wat de voorlopige oplevering meebrengt beschrijft haar vijf gevolgen. De gevolgen worden er opgesomd.
Het artikel over de termijn tussen beide opleveringen behandelt de proefperiode. De gebruikelijke duur wordt er verduidelijkt.
Het artikel over voorbehouden en hun opheffing behandelt hun formulering. De procedure wordt er beschreven.
Het artikel over het voorbereiden van een voorlopige oplevering geeft een methode in acht punten. De lijst van toetsingen staat er vermeld.
Dit artikel geeft de stand van de regels en de rechtspraak op de controledatum weer en dient als vakinhoudelijke oriëntatie. Het vervangt geen juridisch advies en geen onderzoek van het concrete geval.