De vier toepassingsvoorwaarden
Zij zijn cumulatief: één ontbrekende voorwaarde volstaat om de bescherming te doen wegvallen. De vier voorwaarden worden dus samen nagekeken.
| Voorwaarde | Inhoud |
|---|---|
| Voorwerp | bouw of verkoop van een te bouwen of in aanbouw zijnde woning |
| Ligging | het goed ligt in België |
| Bestemming | het goed is hoofdzakelijk voor bewoning bestemd |
| Structuur | alle werken worden aan één partij toevertrouwd |
De vierde is de meest bepalende en de minst gekende. Zij komt aan bod in het artikel over het criterium van de enige aannemer.
Over de bestemming: de wet beoogt zowel hoofd- als tweede verblijven, voor zover de woonruimte minstens gelijk is aan de voor beroepsgebruik bestemde oppervlakte.
Een dwingende, geen aanvullende wet
Dat onderscheidt haar van de meeste contractuele teksten in de bouw. Haar bepalingen zijn van openbare orde.
Er kan niet van worden afgeweken. Een strijdige clausule is zonder gevolg, ook als beide partijen ze aanvaardden, en de aannemer of promotor kan zich niet vrijwillig buiten het toepassingsgebied plaatsen wanneer de voorwaarden vervuld zijn.
Zij gaat gepaard met strafsancties tegenover de professional die ze zou omzeilen, wat zeldzaam is in het bouwrecht en van haar beschermende doelstelling getuigt.
Zij werd ontworpen tegen een welbepaald risico: de insolventie of het faillissement van de professional tijdens de werf, terwijl de koper reeds heeft betaald.
Wat zij concreet biedt
Vijf beschermingen, alle op hetzelfde doel gericht. Zij beogen de koper tijdens de bouw veilig te stellen.
De omkadering van de betalingen. Geen enkele betaling mag worden geëist of aanvaard vóór het sluiten van de overeenkomst, en het eventuele voorschot is geplafonneerd.
Een financiële waarborg, waarvan vorm en bedrag afhangen van de situatie van de professional.
Een schriftelijke en gedetailleerde overeenkomst, waarvan de minimale inhoud door de wet is bepaald.
Een opleveringsregeling in twee tijden, met een minimumtermijn ertussen, behandeld in de tak over de opleveringen.
Een omkadering van de prijsherziening, die slechts op een beperkt deel van de gebouwprijs kan slaan en de evolutie van lonen en materialen moet volgen.
Die mechanismen staan beschreven in het artikel over betalingen waarborgen en borgtocht. Het voorschotplafond wordt er verduidelijkt.
Een vaak beslissend onrechtstreeks gevolg
Een punt dat kopers laat ontdekken, en dat zwaar weegt. Het betreft wat de wet niet dekt.
De promotor die enkel als verkoper is opgetreden, staat in beginsel niet in voor de tienjarige aansprakelijkheid, bij gebrek aan deelname aan het bouwen.
Behalve wanneer de verkoop onder de wet Breyne valt. Dan staat hij er wel voor in.
Het is dus een aanzienlijke bescherming, die het loutere insolventierisico overstijgt. Zij komt aan bod in het artikel over de promotor en zijn bijzondere positie.
Een waarborgregeling op de helling
Het actualiteitspunt dat dit onderwerp beweeglijk maakt, en dat men moet kennen vóór men op de huidige regeling steunt. Het betreft de financiële waarborgregeling.
Het Hof van Justitie van de Europese Unie oordeelde dat de waarborgregeling van de wet Breyne strijdig is met de Europese regels over het vrij verrichten van diensten. Een hervorming van de regeling wordt dus verwacht.
De grond is precies: de wet maakt een onderscheid tussen de waarborgeisen voor erkende aannemers, beperkter, en die voor niet-erkende aannemers en promotoren. Enkel aannemers kunnen echter worden erkend, wat buitenlandse promotoren van de gunstiger regeling uitsluit en hen in de praktijk dwingt met een erkende Belgische aannemer samen te werken.
België kon niet aantonen dat dat onderscheid verantwoord, noodzakelijk en evenredig was.
Een hervorming van de waarborgregeling is dus waarschijnlijk. Zij raakt de overige beschermingen van de wet niet, maar zij maakt het onmisbaar de stand van het recht te toetsen vóór men contracteert, zoals het artikel over de evoluties om op te volgen in herinnering brengt.
Wat dit betekent voor een professional
Vier regels.
Toets de vier voorwaarden vóór u opstelt, en niet erna, aangezien het toepasselijke stelsel het hele contract wijzigt.
Geloof niet dat een clausule de wet kan uitsluiten wanneer haar voorwaarden vervuld zijn.
Licht de bouwheer uitdrukkelijk in over het gevolg van zijn structuurkeuze, aangezien een opzet in gescheiden loten hem buiten de bescherming plaatst.
Toets de stand van de waarborgregeling vóór u contracteert, aangezien de hervorming is aangekondigd.
De artikelen van deze tak
Het artikel over het criterium van de enige aannemer behandelt de beslissende voorwaarde. De toepasselijke toets wordt er uitgewerkt.
Het artikel over betalingen waarborgen en borgtocht behandelt de financiële mechanismen. De vijf beschermingen worden er uitgewerkt.
Het artikel over wat de wet Breyne niet dekt behandelt de uitsluitingen. De uitsluitingen worden er opgesomd.
Het artikel over het nagaan van de toepasselijkheid geeft een methode in vijf vragen. De methode wordt er stap voor stap gegeven.
Dit artikel geeft de stand van de regels op de controledatum weer en dient als vakinhoudelijke oriëntatie. Het vervangt geen juridisch advies en geen onderzoek van het concrete geval.