De regel
De wet geldt enkel wanneer alle bouwwerken aan één partij worden toevertrouwd: een aannemer, een projectontwikkelaar of een algemene aannemer. De spreiding over meerdere ondernemingen doet de bescherming dus vervallen.
Zodra de bouwheer meerdere ondernemingen aanstelt, door bijvoorbeeld de ruwbouw aan de ene, de technieken aan een andere en de afwerking aan een derde toe te vertrouwen, geldt de wet niet meer.
Het is een binaire regel, zonder evenredige tussenzone: gedeeltelijke bescherming bestaat niet. Het criterium wordt dus vóór de ondertekening nagekeken.
De twee typische opzetten
| Opzet | Wet Breyne | Positie van de bouwheer |
|---|---|---|
| Sleutel-op-de-deur of verkoop op plan | van toepassing | beschermd, één aanspreekpunt |
| Gescheiden loten | niet van toepassing | bouwheer van meerdere contracten |
In het eerste geval is de bouwprofessional degene die de nodige contracten sluit, met de architect en de ondernemingen. De koper koopt een resultaat.
In het tweede geval sluit de bouwheer zelf elk contract en neemt hij de coördinatie op zich. Hij koopt prestaties.
Het verschil is niet enkel juridisch, het is economisch. Het wordt vanuit kostenoogpunt behandeld in de gids over de bouwkosten per m².
De paradox van het criterium
Hij verdient duidelijke vermelding, want hij verwart. Het criterium slaat op het contract en niet op de werf.
De juridisch meest beschermende opzet is ook die welke de minste technische controle laat. Door alles aan één partij toe te vertrouwen, wint de bouwheer een sterke wettelijke bescherming en verliest hij de mogelijkheid elke onderneming te kiezen.
Omgekeerd geeft de opzet in gescheiden loten de controle en ontneemt hij de bescherming. De bouwheer wordt de coördinator, met de bijbehorende verantwoordelijkheden, en zonder het vangnet van de wet.
Dat is geen inconsistentie van de wetgever. De bescherming beoogt wie zich volledig aan een professional toevertrouwt; wie zijn werf zelf organiseert, wordt als een volwaardige bouwheer behandeld.
Wat alle werken dekt
Het begrip vergt twee preciseringen, want het is een bron van discussie. Zij betreffen de onderaanneming en de gescheiden percelen.
De architect telt niet mee. Zijn tussenkomst is verplicht en onderscheiden, en hem afzonderlijk aanstellen doet niet uit het toepassingsgebied vallen. Die verplichting komt aan bod in het artikel over de architect en zijn verplichte tussenkomst.
Werken die de bouwheer zich voorbehoudt, kunnen vragen doen rijzen. Een opzet waarbij het wezenlijke aan één partij wordt toevertrouwd terwijl enkele posten worden voorbehouden, heeft geen automatisch antwoord.
De toepassing van de wet op een bepaalde overeenkomst is steeds een feitenkwestie. Voorbeelden en richtlijnen gelden slechts als houvast, en een grensgeval vraagt juridisch advies.
De te toetsen situaties
Vier configuraties verdienen aandachtig onderzoek. Zij bevinden zich op de grens van het criterium.
De omvorming tijdens het project. Een aanvankelijk in gescheiden loten opgezet project dat naar een algemene aanneming kantelt, of omgekeerd, wijzigt het toepasselijke stelsel.
Het enkele contract met onderaanneming. Eén partij die onderaanneemt, blijft één partij, aangezien de onderaanneming haar eigen verhouding is, behandeld in het artikel over onderaanneming en contractuele keten.
Opeenvolgende contracten met dezelfde professional. Een verrichting kunstmatig in meerdere contracten opdelen om aan de wet te ontsnappen, stelt bloot aan herkwalificatie.
De verkoop van een voltooid goed. Wanneer het goed bij de verkoop af is, hoeven de voorwaarden van de wet niet vervuld te zijn, aangezien de bescherming de toekomstige of lopende bouw beoogt.
Wat dit betekent voor een professional
Vier regels.
Stel de structuurvraag helemaal bij de start, aangezien zij het hele contractuele stelsel bepaalt.
Licht de particuliere bouwheer uitdrukkelijk in over de gevolgen van zijn keuze, aangezien het beschermingsverschil aanzienlijk is.
Deel een verrichting niet op om aan de wet te ontsnappen, aangezien de sanctie strafrechtelijk is en het herkwalificatierisico reëel.
Laat grensgevallen toetsen, aangezien de kwalificatie een feitenkwestie is.
Dit artikel geeft de stand van de regels en de rechtspraak op de controledatum weer en dient als vakinhoudelijke oriëntatie. Het vervangt geen juridisch advies en geen onderzoek van het concrete geval.