De omkadering van de betalingen
Twee eenvoudige en strikte regels.
Geen enkele betaling mag worden geëist of aanvaard vóór het sluiten van de overeenkomst. Dat verbod beoogt elke vorm van storting, onder welke benaming ook.
Wordt bij het sluiten van het contract een voorschot of handgeld betaald, dan mag het bedrag ervan vijf procent van de totale prijs niet overschrijden.
De verdere betalingen volgen de vordering. Bij het verlijden van de authentieke akte kan de professional aanspraak maken op een som die, rekening houdend met het reeds gestorte voorschot, gelijk is aan de prijs van de grond of het verkochte aandeel daarin, verhoogd met de kostprijs van de uitgevoerde werken, die door een in België tot de uitoefening gemachtigde architect moeten zijn goedgekeurd.
Dat laatste punt is structurerend: de architect is niet enkel de ontwerper, hij is ook degene die de vordering valideert die de betaling bepaalt.
De waarborgregeling
Dit is het meest beschermende mechanisme, en datgene waarvan de wettigheid vandaag in vraag staat. Het betreft de financiële waarborg.
De wet legt de professional op een waarborg te stellen die het risico van zijn insolventie dekt. Vorm en omvang ervan verschillen naargelang hij erkend is of niet.
| Situatie van de professional | Vereiste waarborg |
|---|---|
| Erkende aannemer | borgtocht gelijk aan vijf procent van de gebouwprijs |
| Niet-erkende aannemer of promotor | voltooiingswaarborg over het geheel |
De borgtocht wordt gedeponeerd bij de bevoegde openbare instelling inzake deposito's en consignaties, wat hem buiten het bereik van de schuldeisers van de professional plaatst.
Het verschil tussen beide regelingen is aanzienlijk, en precies dat stelt een probleem ten aanzien van het Europese recht.
Waarom die regeling wordt betwist
Een bepalend actualiteitspunt voor wie vandaag contracteert. Het betreft een recente Europese beslissing.
Het Hof van Justitie van de Europese Unie oordeelde die regeling strijdig met de Europese regels over het vrij verrichten van diensten. Een hervorming van de regeling wordt dus verwacht.
De redenering luidt als volgt: enkel aannemers kunnen worden erkend. Een buitenlandse promotor, die geen bouwactiviteiten uitoefent, heeft dus geen toegang tot de gunstiger waarborgregeling en wordt in de praktijk gedwongen met een erkende Belgische aannemer samen te werken.
België kon niet aantonen dat dat onderscheid door dwingende redenen van algemeen belang werd verantwoord, noch dat het noodzakelijk of evenredig was.
Het gevolg is rechtstreeks: de huidige waarborgregeling is strijdig met het Europese recht, en een hervorming wordt verwacht. Dit punt wordt opgevolgd in het artikel over de evoluties om op te volgen.
De prijsherziening
Derde mechanisme, minder gekend en nochtans belangrijk voor de budgettaire voorspelbaarheid. Het betreft de prijsherziening.
Het contract moet in de totale prijs het deel voor het gebouw onderscheiden van dat voor de grond. Dat onderscheid bepaalt de berekening van de herziening.
De gebouwprijs is slechts binnen een grens en op bepaalde grondslagen voor herziening vatbaar: de schommelingen van de lonen en bijbehorende sociale lasten, en die van de prijs van de gebruikte of verwerkte materialen, grondstoffen of producten.
Een deel van de prijs blijft dus noodzakelijk niet-herzienbaar, wat de blootstelling van de koper aan de conjunctuur beperkt.
Het algemene herzieningsmechanisme en de gebruikte indexen komen aan bod in de gids over meetstaat en bestek. De formules worden er uitgewerkt.
Wat dit betekent voor een professional
Vier regels.
Toets de erkenning van de professional vóór u contracteert, aangezien zij de toepasselijke waarborgregeling en dus het werkelijke beschermingsniveau bepaalt.
Controleer of het voorschot het plafond naleeft, aangezien een overschrijding een schending van een dwingende wet is.
Ga na of het contract grondprijs en gebouwprijs onderscheidt, anders wordt de herziening onbepaalbaar.
Volg de evolutie van de waarborgregeling vóór u contracteert, aangezien de hervorming waarschijnlijk is en haar inhoud vandaag onbekend.
Dit artikel geeft de stand van de regels op de controledatum weer en dient als vakinhoudelijke oriëntatie. Het vervangt geen juridisch advies en geen onderzoek van het concrete geval.