Het criterium van de deelname aan het bouwen
De tienjarige aansprakelijkheid beoogt de bouwactoren, dat wil zeggen wie aan het bouwen deelneemt en wier tekortkomingen de stabiliteit kunnen aantasten. De promotor wordt daarmee gelijkgesteld naargelang zijn werkelijke rol.
De promotor die enkel als verkoper is opgetreden, staat dus niet in voor de tienjarige, bij gebrek aan deelname aan die handeling.
Dat is logisch en samenhangend met het criterium, maar contra-intuïtief voor de koper, die enkel met hem contracteerde.
Het praktische gevolg is zwaar: de koper zou zich dan moeten wenden tot professionals met wie hij geen enkele contractuele band heeft.
De belangrijke uitzondering
Zij wijzigt alles, en zij verklaart waarom de tak over de wet Breyne de kern van deze gids is. De hoedanigheid van de verkoper bepaalt het toepasselijke stelsel.
De promotor-verkoper neemt de tienjarige aansprakelijkheid op zich wanneer de verkoop onder de wet Breyne valt.
De bescherming overstijgt dus ruim het insolventierisico. Een door de wet Breyne beschermde koper beschikt over één aanspreekpunt, ook voor gebreken die de stevigheid aantasten, terwijl dezelfde koper buiten het toepassingsgebied de aansprakelijke in de keten van partijen zou moeten zoeken.
Het is wellicht het meest onderschatte gevolg van de wet, en het komt aan bod in de overeenkomstige tak over de wet Breyne.
| Hoedanigheid van de verkoper | Toepasselijk stelsel | Verhaal van de koper |
|---|---|---|
| Bouwactor, deelnemend aan het bouwen | Tienjarige aansprakelijkheid | Rechtstreeks verhaal tegen hem |
| Verkoper van een voltooid goed | Vrijwaring voor gebreken van de verkochte zaak | Verhaal van gemeen recht |
| Promotor die op plan verkoopt | Wet Breyne indien de voorwaarden vervuld zijn | Gecumuleerde wettelijke beschermingen |
De andere gevallen
Drie tussensituaties verdienen onderscheid. Zij vertroebelen de grens tussen verkoper en bouwactor.
De promotor die werkelijk aan het bouwen deelneemt kan als de andere bouwactoren gehouden zijn, waarbij zijn kwalificatie dan afhangt van zijn werkelijke rol en niet van zijn benaming.
De promotor die met de architect en de ondernemingen contracteert treedt tijdens de bouw als bouwheer op, wat de typische opzet van de verkoop op plan is, beschreven in het artikel over het criterium van de enige aannemer.
De promotor die een voltooid goed verkoopt valt buiten het toepassingsgebied van de wet Breyne, aangezien de bescherming de toekomstige of lopende bouw beoogt.
In alle drie de gevallen primeert de werkelijkheid van de rol op de benaming, en die beoordeling is feitelijk.
Wat dat voor de koper wijzigt
Drie praktische gevolgen, te kennen vóór het tekenen. Zij slaan op de aan de koper openstaande verhaalsmogelijkheden.
De identiteit van zijn aanspreekpunt bij een ernstig gebrek. Onder de wet Breyne de promotor. Daarbuiten mogelijk niemand met wie hij contracteerde.
De bewijsmoeilijkheid. Optreden tegen een onbekende partij veronderstelt te bepalen wie is tussengekomen, wat niet altijd gedocumenteerd is.
De nuttige termijn. De tijd besteed aan het identificeren van de aansprakelijke loopt op de tienjarige termijn, die een vervaltermijn is, zoals het artikel over de gelaagde stelsels in herinnering brengt.
Waarom die vraag zich vóór de ondertekening stelt
Een methodepunt dat voor de hele gids geldt. De kwalificatie gebeurt op de feiten en niet op het opschrift.
Het toepasselijke stelsel wordt bij het sluiten bepaald, op grond van de aard van de verrichting en de weerhouden opzet.
Het wordt niet achteraf gekozen. Een koper die na een gebrek ontdekt dat hij niet beschermd was, kan zijn situatie niet met terugwerkende kracht wijzigen.
Vandaar de methode in vijf vragen, te stellen vóór het tekenen, uiteengezet in het artikel over het nagaan van de toepasselijkheid van de wet Breyne.
Wat dit betekent voor een professional
Vier regels.
Kwalificeer de werkelijke rol van de promotor, en vertrouw niet op zijn benaming.
Licht de koper in over het gevolg van de wet Breyne voor de tienjarige, een gevolg dat hij vrijwel nooit kent.
Documenteer de identiteit van de tussenkomende partijen bij verrichtingen buiten de wet Breyne, aangezien die informatie elk later verhaal bepaalt.
Toets de verzekeringsdekkingen van de werkelijke partijen, en niet die van de loutere verkoper.
Dit artikel geeft de stand van de regels en de rechtspraak op de controledatum weer en dient als vakinhoudelijke oriëntatie. Het vervangt geen juridisch advies en geen onderzoek van het concrete geval.