De drie stelsels
| Zichtbare gebreken | Lichte verborgen gebreken | Tienjarige | |
|---|---|---|---|
| Aard van het gebrek | zichtbaar bij onderzoek | licht, niet vaststelbaar | aantasting van stevigheid of stabiliteit |
| Ogenblik van verschijnen | bij de oplevering | na oplevering, bij gebruik | binnen tien jaar |
| Grondslag | werking van de oplevering | contractueel | bepaling van openbare orde |
| Contractueel regelbaar | via de voorbehouden | ja | neen |
De scheidingslijn tussen licht en tienjarig is de ernst, beoordeeld naar de aantasting van stevigheid of stabiliteit.
De scheidingslijn tussen zichtbaar en verborgen is de vaststelbaarheid, beoordeeld naar een aandachtig en nauwgezet onderzoek door een normaal voorzichtig persoon in dezelfde situatie.
Wat het karakter van openbare orde wijzigt
Drie gevolgen, alle in het voordeel van de bouwheer. Zij vloeien voort uit het karakter van openbare orde van het tienjarige stelsel.
Geen enkele clausule kan de tienjarige uitsluiten of beperken. Het Hof van Cassatie oordeelde dat een clausule die de aansprakelijkheid van de architect tot zijn aandeel in de schade beperkt, in die mate strijdig is met de openbare orde.
Geen enkele verzaking is geldig. De bouwheer kan niet rechtsgeldig verzaken aan zichtbare gebreken die zich later als ernstige gebreken manifesteren.
De termijn is een vervaltermijn, die niet kan worden geschorst of gestuit, behoudens door een dagvaarding ten gronde of een uitdrukkelijke erkenning van aansprakelijkheid. Een vordering die enkel de aanstelling van een deskundige beoogt, stuit hem niet.
Dat laatste punt is een frequente valkuil: een deskundigenonderzoek instellen in de mening zijn rechten te vrijwaren, vrijwaart ze niet.
Wat onder de tienjarige valt en wat niet
Het onderscheid is beslissend en wordt geregeld verkeerd toegepast. Het scheidt de ernstige gebreken van de gewone gebreken.
Eronder vallen de ruwbouw van onroerende constructies, alsook bepaalde belangrijke onroerende werken.
Er niet onder vallen afwerkings-, onderhouds- of decoratiewerken, noch zeer plaatselijke herstellingen.
Eén frequent geval verdient aandacht: waterinfiltraties. Zij kunnen een gebrek vormen dat de stabiliteit of de stevigheid in gevaar brengt, maar dat is niet stelselmatig, en de rechtspraak beoordeelt strikt. Een infiltratie brengt niet mechanisch de tienjarige mee.
Het stelsel van de lichte gebreken
Een onderscheiden stelsel, vaak vergeten, en nochtans dat wat de meeste werkelijke situaties dekt. Het betreft de contractuele aansprakelijkheid van gemeen recht.
Lichte gebreken ontsnappen aan de tienjarige maar niet aan elke aansprakelijkheid. De meerderheidsrechtspraak oordeelt dat aannemer en architect er na aanvaarding voor aansprakelijk blijven, op contractuele grondslag.
Anders dan bij de tienjarige kan dat stelsel contractueel worden geregeld, met name inzake duur. Het is een van de punten waar de contractuele redactie een reëel gevolg heeft, behandeld in het artikel over de vermeldingen die beschermen.
Een praktisch gevolg: een bouwheer die een duurbeperking op lichte gebreken aanvaardt, verlaagt zijn bescherming op de meeste courante gebreken, namelijk die welke de stabiliteit niet aantasten.
De bewijslast
Een technisch punt met aanzienlijke gevolgen. Het betreft het vertrekpunt van de termijnen.
De tienjarige is geen automatische waarborg maar een op fout gegronde aansprakelijkheid. De bouwheer moet in beginsel een toerekenbaar constructiegebrek bewijzen.
Een opmerkelijke uitzondering geldt voor gebreken van bodem en materialen, waar wordt aanvaard dat architect en aannemer tot een resultaatsverbintenis gehouden zijn, met vermoeden van fout bij schade.
Daar komt het verband met de conformiteit aan normen tussen, uitgewerkt in de gids over de bouwtechnische regelgeving. Het bewijs van zorgvuldigheid wordt er toegelicht.
Wat dit betekent voor een professional
Vier regels.
Kwalificeer het gebrek vóór u over de grond spreekt, aangezien de kwalificatie het stelsel en dus de termijn bepaalt.
Geloof niet dat een deskundigenonderzoek de rechten vrijwaart, aangezien enkel een dagvaarding ten gronde of een uitdrukkelijke erkenning de tienjarige termijn stuit.
Stel de clausules over lichte gebreken zorgvuldig op, aangezien zij de enige regelbare zijn en de meeste gevallen dekken.
Stel infiltratie niet gelijk aan tienjarige, aangezien de rechtspraak een aantasting van stevigheid of stabiliteit vereist.
Dit artikel geeft de stand van de regels en de rechtspraak op de controledatum weer en dient als vakinhoudelijke oriëntatie. Het vervangt geen juridisch advies en geen onderzoek van het concrete geval.