Les trois régimes
| Vices apparents | Vices cachés véniels | Décennale | |
|---|---|---|---|
| Nature du défaut | visible à l'inspection | léger, non décelable | affectant solidité ou stabilité |
| Moment de révélation | à la réception | après réception, à l'usage | dans les dix ans |
| Fondement | effet de la réception | contractuel | disposition d'ordre public |
| Aménageable par contrat | par les réserves | oui | non |
La ligne de partage entre véniel et décennal est la gravité, appréciée au regard de l'atteinte à la solidité ou à la stabilité.
La ligne de partage entre apparent et caché est la décelabilité, appréciée au regard d'un examen attentif et minutieux par une personne normalement prudente placée dans la même situation.
Ce que le caractère d'ordre public change
Trois conséquences, toutes en faveur du maître d'ouvrage. Elles découlent du caractère d'ordre public du régime décennal.
Aucune clause ne peut exclure ni limiter la décennale. La Cour de cassation a jugé qu'une clause limitant la responsabilité de l'architecte à sa part dans le dommage était, dans cette mesure, contraire à l'ordre public.
Aucune renonciation n'est valable. Le maître d'ouvrage ne peut valablement renoncer à se prévaloir de vices apparents qui se manifestent ultérieurement comme des vices graves.
Le délai est un délai de forclusion, qui ne peut être ni suspendu ni interrompu, sauf par une citation au fond ou une reconnaissance expresse de responsabilité. Une action visant seulement à désigner un expert ne l'interrompt pas.
Ce dernier point est un piège fréquent : engager une expertise en croyant préserver ses droits ne les préserve pas.
Ce qui relève de la décennale et ce qui n'en relève pas
La distinction est décisive et régulièrement mal appliquée. Elle sépare les vices graves des défauts ordinaires.
En relèvent le gros œuvre des constructions immobilières, ainsi que certains travaux immobiliers importants.
N'en relèvent pas les travaux d'achèvement, d'entretien ou de décoration, ni les réparations très localisées.
Un cas fréquent mérite attention : les infiltrations d'eau. Elles peuvent constituer un vice de nature à mettre en péril la stabilité ou la solidité, mais ce n'est pas systématique, et la jurisprudence apprécie strictement. Une infiltration n'entraîne pas mécaniquement la décennale.
Le régime des vices véniels
Un régime distinct, souvent oublié, et pourtant celui qui couvre le plus de situations réelles. Il concerne la responsabilité contractuelle de droit commun.
Les vices légers échappent à la décennale mais n'échappent pas à toute responsabilité. La jurisprudence majoritaire considère que l'entrepreneur et l'architecte en restent responsables après agréation, sur un fondement contractuel.
À la différence de la décennale, ce régime peut être aménagé par contrat, notamment quant à sa durée. C'est l'un des points où la rédaction contractuelle produit un effet réel, traité dans l'article sur les mentions qui protègent.
Une conséquence pratique : un maître d'ouvrage qui accepte une limitation de durée sur les vices véniels réduit sa protection sur la majorité des désordres courants, ceux qui n'affectent pas la stabilité.
La charge de la preuve
Un point technique aux effets considérables. Il concerne le point de départ des délais.
La décennale n'est pas une garantie automatique mais une responsabilité fondée sur la faute. Le maître d'ouvrage doit en principe prouver un vice de construction imputable.
Une exception notable existe pour les vices du sol et des matériaux, où il est admis que l'architecte et l'entrepreneur sont tenus d'une obligation de résultat, avec présomption de faute en cas de dommage.
C'est là qu'intervient le lien avec la conformité aux normes, développé dans le guide sur la réglementation technique. La preuve de diligence y est expliquée.
Ce que cela implique pour un professionnel
Quatre règles.
Qualifier le défaut avant de discuter du fond, la qualification déterminant le régime et donc le délai.
Ne pas croire qu'une expertise préserve les droits, seule une citation au fond ou une reconnaissance expresse interrompant le délai décennal.
Rédiger avec soin les clauses sur les vices véniels, qui sont les seules aménageables et couvrent le plus de cas.
Ne pas assimiler infiltration et décennale, la jurisprudence exigeant une atteinte à la solidité ou à la stabilité.
Cet article présente l'état des règles et de la jurisprudence à la date de vérification et sert d'orientation professionnelle. Il ne remplace ni un conseil juridique ni l'examen du cas particulier.