L'arrêt du 26 février 2026
La Cour de justice de l'Union européenne a condamné la Belgique pour manquement à ses obligations découlant de la directive relative aux services dans le marché intérieur, en ses dispositions sur la libre prestation de services et sur les garanties professionnelles. Le régime de garantie de la loi Breyne est visé.
Le dispositif visé est l'article 12 de la loi Breyne (affaire C-824/24), qui organise la garantie financière due par le vendeur ou l'entrepreneur.
La procédure était engagée de longue date. La Commission européenne avait interrogé la Belgique dès avril 2022, puis lancé une procédure d'infraction en février 2023.
Ce que la Cour reproche
Le raisonnement mérite d'être suivi, car il éclaire les réformes possibles. Il porte sur la différence de traitement entre entreprises.
La Cour reconnaît le fondement de la protection. L'activité de construction peut entraîner un risque financier réel pour les consommateurs en cas de faillite de l'entrepreneur, et la loi vise légitimement à y remédier.
Elle conteste la cohérence du moyen. La différence entre une garantie d'achèvement portant sur la totalité, exigée des non agréés, et un cautionnement de cinq pour cent du prix du bâtiment, exigé des agréés, ne correspond pas de manière cohérente à l'objectif de protection.
Le paradoxe est explicite : la réglementation aboutit à protéger davantage l'acquéreur qui contracte avec un entrepreneur non agréé que celui qui contracte avec un entrepreneur agréé.
La Cour ajoute que d'autres mécanismes de la loi protègent déjà, notamment le transfert progressif de propriété et le paiement échelonné des travaux.
Enfin, l'obstacle est concret pour les acteurs étrangers, un promoteur établi dans un autre État membre ne pouvant obtenir l'agréation sans s'associer à un entrepreneur belge.
Ce qui reste en vigueur aujourd'hui
Un point essentiel pour qui conclut un contrat maintenant. La loi reste applicable tant qu'elle n'est pas modifiée.
La réglementation actuelle demeure en vigueur dans l'attente d'une modification de la loi. L'arrêt constate un manquement, il n'abroge pas le texte.
Les autres protections de la loi Breyne ne sont pas concernées. Le plafond d'acompte, l'interdiction de paiement avant convention, le régime de double réception et l'encadrement de la révision des prix restent applicables, comme l'explique l'article sur les paiements les garanties et le cautionnement.
La responsabilité décennale du promoteur sous loi Breyne n'est pas davantage affectée, ce point relevant du droit civil et non du régime de garantie.
| Point mouvant | État à ce jour | Ce qu'il faut faire |
|---|---|---|
| Garantie financière de la loi Breyne | Régime jugé contraire au droit européen | Suivre la réforme annoncée |
| Reste de la loi Breyne | En vigueur et applicable | Appliquer le texte tel quel |
| Recodification du Code civil | Progressive, numérotation évolutive | Vérifier les références citées |
| Assurance obligatoire | Régimes distincts selon la profession | Contrôler les attestations |
Les scénarios de réforme
Trois hypothèses circulent, et elles n'ont pas les mêmes conséquences. Elles concernent la forme que prendra la réforme.
L'harmonisation du cautionnement pour tous, agréés comme non agréés, apparaît comme l'issue la plus probable selon plusieurs praticiens. Elle supprimerait la discrimination en alignant vers le régime le plus léger.
L'extension de la garantie d'achèvement à tous, qui supprimerait également la discrimination mais en alignant vers le haut, avec un coût accru pour les entrepreneurs agréés.
Une approche entièrement différente, la Cour ayant relevé que d'autres mécanismes protègent déjà l'acquéreur.
Le choix n'est pas neutre pour la structuration des projets, notamment pour les opérations impliquant des acteurs étrangers.
Une réforme dans une réforme
Un élément de contexte qui peut accélérer les choses. Il concerne la pression des délais européens.
Le Code civil belge fait l'objet d'une recodification progressive. Le législateur a prévu, dans le livre consacré aux contrats spéciaux, la possibilité de remanier la loi Breyne et de l'y intégrer.
L'arrêt offre donc une occasion de refonte plutôt que de correction ponctuelle, ce qui rend le calendrier et le contenu difficiles à anticiper.
Les autres points mouvants
Trois évolutions à suivre, moins spectaculaires mais réelles. Elles touchent la recodification, l'assurance et la jurisprudence.
La recodification du Code civil. Le livre relatif aux obligations est entré en vigueur en janvier 2023, avec des effets sur l'action directe du sous-traitant, traitée dans l'article sur la sous-traitance. Les références et numérotations en matière de responsabilité doivent être vérifiées au regard du droit en vigueur.
Les régimes d'assurance obligatoire, dont les périmètres et modalités évoluent, traités dans l'article sur les assurances obligatoires.
Les obligations de vérification en matière de dettes sociales et fiscales, dont les seuils sont régulièrement modifiés.
Comment suivre
Quatre principes, pour un effort proportionné. Ils organisent une veille utile plutôt qu'exhaustive.
Vérifier avant chaque conclusion de contrat relevant de la loi Breyne, tant que la réforme n'est pas intervenue.
Ne pas anticiper la réforme dans les contrats. Une clause fondée sur un régime futur inconnu est un risque, pas une protection.
Suivre les publications des fédérations professionnelles, qui préparent des alternatives et sont en contact avec les cabinets concernés.
Distinguer ce qui est jugé de ce qui est modifié. Un arrêt de manquement ne change pas immédiatement le texte applicable.
Ce que cela implique pour un professionnel
Trois règles.
Informer les clients de l'instabilité du régime de garantie, sans les alarmer sur les autres protections, qui ne sont pas remises en cause.
Documenter la date de conclusion, le régime applicable étant celui en vigueur à ce moment.
Revérifier trimestriellement, la réforme pouvant intervenir sans préavis long.
Cet article présente l'état des évolutions connues à la date de vérification et sert d'orientation professionnelle. Il ne remplace ni un conseil juridique ni la consultation des textes en vigueur.