L'encadrement des paiements
Deux règles, simples et strictes.
Aucun paiement ne peut être exigé ni accepté avant la conclusion de la convention. Cette interdiction vise toutes les formes de versement, quelle qu'en soit la dénomination.
Si un acompte ou des arrhes sont versés lors de la conclusion du contrat, leur montant ne peut dépasser cinq pour cent du prix total.
La suite des paiements suit l'avancement. Au moment de l'acte authentique, le professionnel peut prétendre à une somme correspondant, compte tenu de l'acompte déjà versé, au prix du terrain ou de la quotité vendue, majoré du coût des ouvrages exécutés, ces derniers devant être approuvés par un architecte autorisé à exercer en Belgique.
Ce dernier point est structurant : l'architecte n'est pas seulement le concepteur, il est aussi celui qui valide l'avancement conditionnant le paiement.
Le régime de garantie
C'est le mécanisme le plus protecteur, et celui dont la légalité est aujourd'hui en cause. Il concerne la garantie financière.
La loi impose au professionnel de fournir une garantie couvrant le risque de son insolvabilité. Sa forme et son ampleur diffèrent selon qu'il est agréé ou non.
| Situation du professionnel | Garantie exigée |
|---|---|
| Entrepreneur agréé | cautionnement égal à cinq pour cent du prix du bâtiment |
| Entrepreneur ou promoteur non agréé | garantie d'achèvement portant sur la totalité |
Le cautionnement est déposé auprès de l'organisme public compétent en matière de dépôts et consignations, ce qui le place hors de portée des créanciers du professionnel.
L'écart entre les deux régimes est considérable, et c'est précisément ce qui pose problème au regard du droit européen.
Pourquoi ce régime est contesté
Un point d'actualité déterminant pour qui conclut aujourd'hui. Il concerne une décision européenne récente.
La Cour de justice de l'Union européenne a jugé ce régime contraire aux règles européennes relatives à la libre prestation de services. Une réforme du dispositif est donc attendue.
Le raisonnement est le suivant : seuls les entrepreneurs peuvent être agréés. Un promoteur étranger, qui n'exerce pas d'activités de construction, ne peut donc pas accéder au régime de garantie plus favorable, et se trouve en pratique contraint de collaborer avec un entrepreneur agréé belge.
La Belgique n'a pu démontrer que cette distinction était justifiée par des raisons impérieuses d'intérêt général, ni qu'elle était nécessaire ou proportionnée.
La conséquence est directe : le régime de garantie actuel est contraire au droit européen, et une réforme est attendue. Ce point est suivi dans l'article sur les évolutions à surveiller.
La révision des prix
Troisième mécanisme, moins connu et pourtant important pour la prévisibilité budgétaire. Il concerne la révision des prix.
Le contrat doit distinguer, dans le prix total, la part relative au bâtiment de celle relative au terrain. Cette distinction conditionne le calcul de la révision.
Le prix du bâtiment n'est sujet à révision que dans une limite, et sur des bases définies : les fluctuations des salaires et charges sociales afférentes, et celles du prix des matériaux, matières ou produits mis en œuvre.
Une part du prix reste donc nécessairement non révisable, ce qui limite l'exposition de l'acquéreur à la conjoncture.
Le mécanisme général de révision et les indices employés sont traités dans le guide sur le métré et le cahier des charges. Les formules y sont détaillées.
Ce que cela implique pour un professionnel
Quatre règles.
Vérifier l'agréation du professionnel avant de conclure, puisqu'elle détermine le régime de garantie applicable et donc le niveau réel de protection.
Contrôler que l'acompte respecte le plafond, un dépassement étant une violation d'une loi impérative.
Vérifier que le contrat distingue prix du terrain et prix du bâtiment, faute de quoi la révision devient indéterminable.
Suivre l'évolution du régime de garantie avant de conclure, la réforme étant probable et son contenu inconnu à ce jour.
Cet article présente l'état des règles à la date de vérification et sert d'orientation professionnelle. Il ne remplace ni un conseil juridique ni l'examen du cas particulier.