Les cinq exclusions
| Situation | Motif de l'exclusion |
|---|---|
| Maître d'ouvrage professionnel | présomption légale irréfragable |
| Institution publique | acteur ne nécessitant pas cette protection |
| Bien non destiné à l'habitation | hors de l'objet de la loi |
| Bien achevé au moment de la vente | pas de construction à venir |
| Travaux confiés à plusieurs intervenants | condition structurelle non remplie |
La dernière est traitée séparément, dans l'article sur le critère de l'entrepreneur unique, car elle est la plus fréquente.
La présomption irréfragable
C'est le mécanisme le plus tranchant de la loi, et il mérite d'être compris. Il concerne les personnes visées par le texte.
L'acquéreur ou le maître d'ouvrage dont l'activité professionnelle habituelle consiste à construire, faire construire ou vendre des logements avec l'intention de les revendre est exclu du champ de la loi.
Sont donc visés les entrepreneurs, les promoteurs et les agents immobiliers agissant pour leur propre compte. La qualité du vendeur commande donc l'application.
La particularité tient au régime de preuve. Il s'agit d'une présomption légale et irréfragable : aucune preuve contraire ne peut être apportée.
Concrètement, un promoteur ne peut pas démontrer qu'il agissait en réalité comme un particulier pour bénéficier de la protection. La qualité professionnelle suffit, et la discussion s'arrête.
La logique est claire : la loi protège la partie faible, et un professionnel de la construction ne l'est pas face à un autre professionnel de la construction.
Les institutions publiques
Une exclusion plus rarement rencontrée mais utile à connaître. Elle concerne les personnes publiques.
Les institutions publiques intervenant comme acquéreur ou comme vendeur ne relèvent pas du champ de la loi, notamment dans le cadre de la construction de logements sociaux. Leur régime relève d'autres textes.
Ces opérations relèvent alors d'autres cadres, en particulier de la réglementation des marchés publics lorsque l'institution agit comme pouvoir adjudicateur, traitée dans le guide sur le métré et le cahier des charges.
La destination du bien
Le critère est celui de l'habitation, et il connaît une nuance quantitative. La destination principale du bien commande la qualification.
La loi vise les biens principalement destinés à l'habitation, résidence principale ou secondaire. Un bien à usage mixte s'apprécie donc à la proportion.
La nuance porte sur les biens mixtes. Lorsqu'un bien comporte une part à usage professionnel, la loi s'applique dès lors que l'espace de vie est au moins égal à la surface affectée à cet usage.
Un immeuble de bureaux, un entrepôt ou un local commercial sont donc hors champ, quelle que soit la qualité de celui qui les fait construire.
Le bien achevé
Une exclusion logique mais souvent mal comprise. Elle concerne les biens achevés.
Lorsque le bien est achevé au moment de la vente, les conditions de la loi n'ont pas à être remplies. La protection vise la construction à venir ou en cours, c'est-à-dire la situation où l'acquéreur paie avant d'avoir un bien.
L'achèvement fait donc disparaître le risque que la loi entend couvrir, celui de payer sans contrepartie.
Cette distinction explique des montages où un promoteur choisit d'attendre l'achèvement avant de vendre, ce qui est licite dès lors qu'aucun engagement n'a été pris antérieurement. Le calendrier de vente devient alors un choix juridique.
Ce qui protège malgré tout hors du champ
Le point essentiel de cet article : hors de la loi Breyne ne signifie pas sans protection. D'autres régimes prennent le relais.
Quatre corps de règles continuent de s'appliquer. Aucun ne dépend de la loi Breyne pour produire ses effets.
La responsabilité décennale des architectes et entrepreneurs, qui relève du droit civil et s'applique indépendamment de la loi Breyne, traitée dans l'article sur les régimes de responsabilité superposés.
L'obligation d'assurance de cette responsabilité, traitée dans l'article sur les assurances obligatoires.
L'intervention obligatoire de l'architecte, qui ne dépend pas de la loi Breyne mais de la législation sur la profession.
Le droit commun des contrats, avec les garanties qu'il comporte et la liberté de négocier des clauses protectrices.
La différence tient au caractère impératif. Sous loi Breyne, la protection est imposée. Hors de son champ, elle doit être négociée et écrite, ce qui est traité dans la branche sur les contrats.
Les zones grises
Trois configurations n'ont pas de réponse automatique et appellent un avis. Elles se situent aux frontières du champ d'application.
Le particulier qui construit régulièrement. À partir de quel rythme une activité devient-elle habituelle au sens de la loi.
Le bien mixte proche de l'équilibre. Lorsque surface d'habitation et surface professionnelle sont voisines, la qualification devient discutable.
L'achèvement partiel. Un bien presque terminé au moment de la vente pose la question du degré d'achèvement requis.
Dans ces trois cas, l'application de la loi est une question de fait, appréciée au regard de l'ensemble des circonstances.
Ce que cela implique pour un professionnel
Quatre règles.
Qualifier le maître d'ouvrage avant de rédiger, sa qualité professionnelle écartant la loi sans discussion possible.
Vérifier la destination du bien, et non seulement sa nature apparente.
Ne pas conclure de l'exclusion à l'absence de protection, mais organiser contractuellement ce que la loi n'impose plus.
Faire vérifier les situations limites, la qualification relevant du fait et non d'une règle mécanique.
Cet article présente l'état des règles et de la jurisprudence à la date de vérification et sert d'orientation professionnelle. Il ne remplace ni un conseil juridique ni l'examen du cas particulier.