Les cinq questions
1. Le bien est-il situé en Belgique et principalement destiné à l'habitation. Si le bien est mixte, l'espace de vie doit être au moins égal à la surface affectée à un usage professionnel. Réponse négative, la loi ne s'applique pas.
2. La construction est-elle à venir ou en cours. Un bien achevé au moment de la vente n'entre pas dans le champ, la protection visant le paiement avant contrepartie.
3. L'ensemble des travaux est-il confié à un seul intervenant. C'est la question décisive, traitée dans l'article sur le critère de l'entrepreneur unique. Plusieurs entreprises, pas de loi Breyne.
4. L'acquéreur ou le maître d'ouvrage est-il un professionnel de la construction ou de l'immobilier. Si oui, la présomption irréfragable l'exclut, sans preuve contraire possible.
5. S'agit-il d'une institution publique. Auquel cas d'autres cadres s'appliquent, notamment celui des marchés publics.
Quatre réponses favorables sur les cinq ne suffisent pas. Les conditions sont cumulatives.
| Question | Réponse défavorable | Conséquence |
|---|---|---|
| Bien en Belgique, principalement destiné à l'habitation | Non | La loi ne s'applique pas |
| Construction à venir ou en cours | Bien achevé | La loi ne s'applique pas |
| Ensemble des travaux confié à un seul intervenant | Plusieurs entreprises | La loi ne s'applique pas |
| Acquéreur professionnel de la construction ou de l'immobilier | Oui | Exclusion irréfragable |
| Institution publique | Oui | Autres cadres applicables |
L'ordre compte
Les questions ne se valent pas, et l'ordre proposé fait gagner du temps. Une réponse négative en début de liste clôt l'examen.
Les questions 1 et 2 sont les plus rapides. Elles se répondent en lisant l'objet du contrat, et elles écartent immédiatement une part des situations.
La question 3 est la plus fréquente en pratique. C'est elle qui tranche la majorité des cas réels, et c'est elle que les maîtres d'ouvrage ignorent.
Les questions 4 et 5 concernent des situations plus rares mais tranchent définitivement lorsqu'elles s'appliquent.
Les signaux à repérer dans un contrat
Quatre indices suggèrent que la loi s'applique, sans le dire toujours explicitement. Ils se repèrent à la lecture du projet de contrat.
Une référence expresse à la loi. Certains contrats la citent, ce qui est un indice fort mais non déterminant : c'est la réalité de la situation qui compte, pas la mention.
Un acompte limité à cinq pour cent. Ce plafond est caractéristique du régime, et son respect suggère que le professionnel se sait soumis à la loi.
La mention d'un cautionnement ou d'une garantie d'achèvement, qui est une obligation propre au régime.
Une distinction entre prix du terrain et prix du bâtiment, imposée par la loi pour encadrer la révision des prix.
L'absence de ces éléments dans un contrat qui remplit les conditions est un signal d'alerte, puisqu'elle traduit soit une méconnaissance, soit un contournement.
Ce qui ne détermine pas l'application
Trois éléments trompeurs, souvent invoqués à tort. Ils ne suffisent pas à écarter la loi.
Le montant du projet. La loi ne comporte pas de seuil financier.
La qualité ou la taille du professionnel. Une grande entreprise n'est pas plus ou moins soumise qu'une petite.
La volonté des parties. La loi étant impérative, elle s'applique dès que ses conditions sont réunies, et une clause contraire est sans effet.
Quand faire la vérification
Le moment est aussi important que la méthode. La vérification se fait avant la signature.
Avant de signer, évidemment, puisque le régime conditionne l'ensemble des clauses.
Avant de choisir la structure du projet, plus tôt encore. Le choix entre entreprise générale et lots séparés détermine l'application de la loi, et il se fait bien avant la rédaction du contrat.
En cas de modification du montage en cours de projet, un basculement d'une structure à l'autre changeant le régime applicable.
En cas de doute
Trois réflexes utiles.
Écrire la question et la réponse, avec les éléments de fait sur lesquels elle repose. Cette trace servira si la qualification est discutée.
Ne pas se contenter de la position du professionnel. Un vendeur ou un entrepreneur peut sincèrement se croire hors du champ.
Consulter un juriste sur les situations limites, l'application de la loi étant une question de fait appréciée par les juridictions, et les conséquences d'une erreur de qualification étant importantes des deux côtés.
Ce que cela implique pour un professionnel
Trois règles.
Poser les cinq questions avant la structuration du projet, et non avant la signature.
Informer le maître d'ouvrage du résultat, particulièrement lorsqu'il est particulier et que la réponse est négative.
Conserver la trace du raisonnement, la qualification pouvant être remise en cause plus tard.
Cet article présente une méthode de vérification à la date de vérification et sert d'orientation professionnelle. Il ne remplace ni un conseil juridique ni l'examen du cas particulier.