De vijf vragen
1. Ligt het goed in België en is het hoofdzakelijk voor bewoning bestemd. Bij een gemengd goed moet de woonruimte minstens gelijk zijn aan de voor beroepsgebruik bestemde oppervlakte. Negatief antwoord, dan geldt de wet niet.
2. Is de bouw toekomstig of lopend. Een bij de verkoop voltooid goed valt buiten het toepassingsgebied, aangezien de bescherming de betaling vóór tegenprestatie beoogt.
3. Worden alle werken aan één partij toevertrouwd. Dat is de beslissende vraag, behandeld in het artikel over het criterium van de enige aannemer. Meerdere ondernemingen, geen wet Breyne.
4. Is de koper of bouwheer een bouw- of vastgoedprofessional. Zo ja, dan sluit het onweerlegbare vermoeden hem uit, zonder mogelijk tegenbewijs.
5. Gaat het om een openbare instelling. In dat geval gelden andere kaders, met name dat van de overheidsopdrachten.
Vier gunstige antwoorden op vijf volstaan niet. De voorwaarden zijn cumulatief.
| Vraag | Ongunstig antwoord | Gevolg |
|---|---|---|
| Goed in België, hoofdzakelijk voor bewoning bestemd | Neen | De wet geldt niet |
| Bouw toekomstig of lopend | Voltooid goed | De wet geldt niet |
| Alle werken aan één partij toevertrouwd | Meerdere ondernemingen | De wet geldt niet |
| Koper beroepsmatig actief in bouw of vastgoed | Ja | Onweerlegbare uitsluiting |
| Openbare instelling | Ja | Andere kaders van toepassing |
De volgorde telt
De vragen wegen niet gelijk, en de voorgestelde volgorde wint tijd. Een ontkennend antwoord vooraan sluit het onderzoek af.
Vragen 1 en 2 zijn de snelste. Zij worden beantwoord door het voorwerp van het contract te lezen, en zij sluiten meteen een deel van de situaties uit.
Vraag 3 komt in de praktijk het vaakst voor. Zij beslecht de meerderheid van de werkelijke gevallen, en zij is die welke bouwheren negeren.
Vragen 4 en 5 betreffen zeldzamere situaties maar beslechten definitief wanneer zij spelen.
De signalen in een contract
Vier aanwijzingen suggereren dat de wet geldt, zonder het steeds uitdrukkelijk te zeggen. Zij vallen op bij lezing van het ontwerpcontract.
Een uitdrukkelijke verwijzing naar de wet. Sommige contracten halen ze aan, wat een sterke maar niet doorslaggevende aanwijzing is: de werkelijkheid van de situatie telt, niet de vermelding.
Een voorschot beperkt tot vijf procent. Dat plafond is kenmerkend voor het stelsel, en de naleving ervan suggereert dat de professional zich eraan onderworpen weet.
De vermelding van een borgtocht of voltooiingswaarborg, een verplichting eigen aan het stelsel.
Een onderscheid tussen grondprijs en gebouwprijs, door de wet opgelegd om de prijsherziening te omkaderen.
Het ontbreken van die elementen in een contract dat de voorwaarden vervult, is een alarmsignaal, aangezien het ofwel onwetendheid ofwel omzeiling verraadt.
Wat de toepassing niet bepaalt
Drie misleidende elementen, vaak ten onrechte ingeroepen. Zij volstaan niet om de wet opzij te zetten.
Het bedrag van het project. De wet kent geen financiële drempel.
De kwaliteit of de omvang van de professional. Een grote onderneming is niet meer of minder onderworpen dan een kleine.
De wil van de partijen. Aangezien de wet dwingend is, geldt zij zodra haar voorwaarden vervuld zijn, en een strijdige clausule is zonder gevolg.
Wanneer de toetsing gebeurt
Het ogenblik is even belangrijk als de methode. De toetsing gebeurt vóór de ondertekening.
Vóór de ondertekening, uiteraard, aangezien het stelsel alle clausules bepaalt.
Vóór de keuze van de projectstructuur, nog vroeger. De keuze tussen algemene aanneming en gescheiden loten bepaalt de toepassing van de wet, en zij gebeurt ruim vóór het opstellen van het contract.
Bij wijziging van het opzet tijdens het project, aangezien een kanteling van de ene structuur naar de andere het toepasselijke stelsel wijzigt.
Bij twijfel
Drie nuttige reflexen.
Schrijf de vraag en het antwoord op, met de feitelijke elementen waarop het steunt. Dat spoor dient wanneer de kwalificatie wordt betwist.
Neem geen genoegen met het standpunt van de professional. Een verkoper of aannemer kan zich oprecht buiten het toepassingsgebied wanen.
Raadpleeg een jurist bij grensgevallen, aangezien de toepassing van de wet een feitenkwestie is die door de rechtscolleges wordt beoordeeld, en de gevolgen van een kwalificatiefout aan beide zijden belangrijk zijn.
Wat dit betekent voor een professional
Drie regels.
Stel de vijf vragen vóór de structurering van het project, en niet vóór de ondertekening.
Licht de bouwheer in over het resultaat, zeker wanneer hij particulier is en het antwoord negatief.
Bewaar het spoor van de redenering, aangezien de kwalificatie later in vraag kan worden gesteld.
Dit artikel geeft een toetsingsmethode op de controledatum weer en dient als vakinhoudelijke oriëntatie. Het vervangt geen juridisch advies en geen onderzoek van het concrete geval.