De vijf uitsluitingen
| Situatie | Reden van de uitsluiting |
|---|---|
| Professionele bouwheer | onweerlegbaar wettelijk vermoeden |
| Openbare instelling | actor die deze bescherming niet behoeft |
| Goed niet voor bewoning bestemd | buiten het voorwerp van de wet |
| Goed voltooid bij de verkoop | geen toekomstige bouw |
| Werken aan meerdere partijen toevertrouwd | structurele voorwaarde niet vervuld |
De laatste wordt afzonderlijk behandeld, in het artikel over het criterium van de enige aannemer, aangezien zij het vaakst voorkomt.
Het onweerlegbare vermoeden
Dit is het scherpste mechanisme van de wet, en het verdient begrepen te worden. Het betreft de door de tekst beoogde personen.
De koper of bouwheer wiens gebruikelijke beroepsactiviteit erin bestaat woningen te bouwen, te laten bouwen of te verkopen met de bedoeling ze door te verkopen, valt buiten het toepassingsgebied.
Beoogd zijn dus aannemers, promotoren en vastgoedmakelaars die voor eigen rekening handelen. De hoedanigheid van de verkoper bepaalt dus de toepassing.
De bijzonderheid ligt in de bewijsregeling. Het gaat om een wettelijk en onweerlegbaar vermoeden: geen tegenbewijs is mogelijk.
Concreet kan een promotor niet aantonen dat hij in werkelijkheid als particulier handelde om de bescherming te genieten. De professionele hoedanigheid volstaat, en de discussie stopt.
De logica is duidelijk: de wet beschermt de zwakke partij, en een bouwprofessional is dat niet tegenover een andere bouwprofessional.
De openbare instellingen
Een zeldzamer aangetroffen maar nuttige uitsluiting. Zij betreft de publieke rechtspersonen.
Openbare instellingen die als koper of als verkoper optreden, vallen buiten het toepassingsgebied, met name bij de bouw van sociale woningen. Hun stelsel volgt uit andere teksten.
Die verrichtingen vallen dan onder andere kaders, in het bijzonder de regelgeving over overheidsopdrachten wanneer de instelling als aanbestedende overheid optreedt, behandeld in de gids over meetstaat en bestek.
De bestemming van het goed
Het criterium is dat van de bewoning, en het kent een kwantitatieve nuance. De hoofdbestemming van het goed bepaalt de kwalificatie.
De wet beoogt goederen hoofdzakelijk voor bewoning bestemd, hoofd- of tweede verblijf. Een goed met gemengd gebruik wordt dus naar verhouding beoordeeld.
De nuance betreft gemengde goederen. Wanneer een goed een deel voor beroepsgebruik bevat, geldt de wet zodra de woonruimte minstens gelijk is aan de voor dat gebruik bestemde oppervlakte.
Een kantoorgebouw, een opslagplaats of een handelspand vallen dus buiten het toepassingsgebied, ongeacht de hoedanigheid van wie ze laat bouwen.
Het voltooide goed
Een logische maar vaak verkeerd begrepen uitsluiting. Zij betreft de voltooide goederen.
Wanneer het goed bij de verkoop voltooid is, hoeven de voorwaarden van de wet niet vervuld te zijn. De bescherming beoogt de toekomstige of lopende bouw, dat wil zeggen de situatie waarin de koper betaalt vóór hij een goed heeft.
De voltooiing doet dus het risico verdwijnen dat de wet wil dekken, namelijk betalen zonder tegenprestatie.
Dat onderscheid verklaart opzetten waarbij een promotor de voltooiing afwacht vóór hij verkoopt, wat geoorloofd is voor zover eerder geen verbintenis werd aangegaan. De verkoopkalender wordt dan een juridische keuze.
Wat buiten het toepassingsgebied toch beschermt
Het wezenlijke punt van dit artikel: buiten de wet Breyne betekent niet zonder bescherming. Andere stelsels nemen het over.
Vier regelgehelen blijven gelden.
De tienjarige aansprakelijkheid van architecten en aannemers, die tot het burgerlijk recht behoort en los van de wet Breyne geldt, behandeld in het artikel over de gelaagde aansprakelijkheidsstelsels.
De verzekeringsplicht voor die aansprakelijkheid, behandeld in het artikel over de verplichte verzekeringen.
De verplichte tussenkomst van de architect, die niet van de wet Breyne afhangt maar van de wetgeving op het beroep.
Het gemeen contractenrecht, met de waarborgen die het inhoudt en de vrijheid beschermende clausules te bedingen.
Het verschil ligt in het dwingende karakter. Onder de wet Breyne wordt de bescherming opgelegd. Daarbuiten moet zij worden bedongen en geschreven, wat aan bod komt in de tak over de contracten.
De grijze zones
Drie configuraties hebben geen automatisch antwoord en vergen advies. Zij bevinden zich op de grenzen van het toepassingsgebied.
De particulier die geregeld bouwt. Vanaf welk ritme wordt een activiteit gebruikelijk in de zin van de wet.
Het gemengde goed nabij het evenwicht. Wanneer woon- en beroepsoppervlakte dicht bij elkaar liggen, wordt de kwalificatie betwistbaar.
De gedeeltelijke voltooiing. Een bij de verkoop bijna afgewerkt goed stelt de vraag naar de vereiste graad van voltooiing.
In die drie gevallen is de toepassing van de wet een feitenkwestie, beoordeeld in het licht van alle omstandigheden.
Wat dit betekent voor een professional
Vier regels.
Kwalificeer de bouwheer vóór u opstelt, aangezien zijn professionele hoedanigheid de wet zonder mogelijke discussie uitsluit.
Toets de bestemming van het goed, en niet enkel zijn schijnbare aard.
Besluit niet van de uitsluiting tot de afwezigheid van bescherming, maar organiseer contractueel wat de wet niet meer oplegt.
Laat grensgevallen toetsen, aangezien de kwalificatie feitelijk is en niet mechanisch.
Dit artikel geeft de stand van de regels en de rechtspraak op de controledatum weer en dient als vakinhoudelijke oriëntatie. Het vervangt geen juridisch advies en geen onderzoek van het concrete geval.