Les quatre conditions d'application
Elles sont cumulatives : il suffit qu'une seule manque pour que la protection tombe. Les quatre conditions se vérifient donc ensemble.
| Condition | Contenu |
|---|---|
| Objet | construction ou vente d'un logement à construire ou en cours de construction |
| Localisation | le bien est situé en Belgique |
| Destination | le bien est principalement destiné à l'habitation |
| Structure | l'ensemble des travaux est confié à un seul intervenant |
La quatrième est la plus déterminante et la moins connue. Elle est traitée dans l'article sur le critère de l'entrepreneur unique.
Sur la destination, la loi vise les résidences principales comme secondaires, dès lors que l'espace de vie est au moins égal à la surface affectée à un usage professionnel.
Une loi impérative, pas supplétive
C'est ce qui la distingue de la plupart des textes contractuels applicables au bâtiment. Ses dispositions sont d'ordre public.
Il est impossible d'y déroger. Une clause contraire est sans effet, même acceptée par les deux parties, et l'entrepreneur ou le promoteur ne peut pas se placer volontairement hors de son champ lorsque les conditions sont réunies.
Elle est assortie de sanctions pénales à l'égard du professionnel qui la contournerait, ce qui est rare en droit de la construction et témoigne de son objectif protecteur.
Elle a été conçue contre un risque précis : l'insolvabilité ou la faillite du professionnel en cours de chantier, alors que l'acquéreur a déjà payé.
Ce qu'elle apporte concrètement
Cinq protections, toutes tournées vers le même objectif. Elles visent à sécuriser l'acquéreur pendant la construction.
L'encadrement des paiements. Aucun paiement ne peut être exigé ou accepté avant la conclusion de la convention, et l'acompte éventuel est plafonné.
Une garantie financière, dont la forme et le montant dépendent de la situation du professionnel.
Un contrat écrit et détaillé, dont le contenu minimal est fixé par la loi.
Un régime de réception en deux temps, avec un délai minimal entre les deux, traité dans la branche sur les réceptions.
Un encadrement de la révision des prix, qui ne peut porter que sur une part limitée du prix du bâtiment et suivre l'évolution des salaires et des matériaux.
Ces mécanismes sont détaillés dans l'article sur les paiements les garanties et le cautionnement. Le plafond d'acompte y est précisé.
Un effet indirect souvent décisif
Un point que les acquéreurs découvrent tardivement, et qui pèse lourd. Il concerne ce que la loi ne couvre pas.
Le promoteur qui n'est intervenu qu'en qualité de vendeur ne répond pas, en principe, de la responsabilité décennale, faute d'avoir participé à l'acte de construire.
Sauf lorsque la vente relève de la loi Breyne. Dans ce cas, il en répond.
C'est donc une protection majeure, qui dépasse le seul risque d'insolvabilité. Elle est traitée dans l'article sur le promoteur et sa position particulière.
Un régime de garantie en sursis
Le point d'actualité qui rend ce sujet mouvant, et qu'il faut connaître avant de s'appuyer sur le régime actuel. Il concerne le régime de garantie financière.
La Cour de justice de l'Union européenne a jugé que le régime de garantie de la loi Breyne est contraire aux règles européennes sur la libre prestation de services. Une réforme du dispositif est donc attendue.
Le motif est précis : la loi établit une distinction entre les exigences de garantie applicables aux entrepreneurs agréés, plus limitées, et celles applicables aux entrepreneurs et promoteurs non agréés. Or seuls les entrepreneurs peuvent être agréés, ce qui écarte les promoteurs étrangers du régime plus favorable et les contraint en pratique à s'associer à un entrepreneur agréé belge.
La Belgique n'a pas démontré que cette distinction était justifiée, nécessaire et proportionnée.
Une réforme du régime de garantie est donc probable. Elle n'affecte pas les autres protections de la loi, mais elle rend indispensable de vérifier l'état du droit avant de conclure, ce que rappelle l'article sur les évolutions à surveiller.
Ce que cela implique pour un professionnel
Quatre règles.
Vérifier les quatre conditions avant de rédiger, et non après, puisque le régime applicable change tout le contrat.
Ne pas croire qu'une clause peut écarter la loi lorsque ses conditions sont réunies.
Informer le maître d'ouvrage de l'effet du choix de structure, un montage en lots séparés le plaçant hors protection.
Vérifier l'état du régime de garantie avant de conclure, la réforme étant annoncée.
Les articles de cette branche
L'article sur le critère de l'entrepreneur unique traite de la condition décisive. Le test applicable y est détaillé.
L'article sur les paiements les garanties et le cautionnement traite des mécanismes financiers. Les cinq protections y sont détaillées.
L'article sur ce que la loi Breyne ne couvre pas traite des exclusions. Les exclusions y sont listées.
L'article sur la vérification de l'applicabilité donne une méthode en cinq questions. La méthode y est donnée pas à pas.
Cet article présente l'état des règles à la date de vérification et sert d'orientation professionnelle. Il ne remplace ni un conseil juridique ni l'examen du cas particulier.