Vóór het bezoek
Vier voorbereidingen, alle meerdere dagen vooraf uit te voeren. Zij bepalen het nut van het bezoek.
1. Toets de verzekeringen. De risico's kantelen vanaf de handtekening. De dekking van de bouwheer moet op de datum werkzaam zijn, niet erna.
2. Herlees wat het contract over de oplevering zegt. Aanvaardingsgevolg, termijn vóór definitieve oplevering, lot van de financiële waarborgen, opeisbaarheid van het saldo.
3. Verzamel de referentiedocumenten. Plannen, beschrijving, meetstaat, aanhangsels. Een oplevering gebeurt door vergelijking met wat verschuldigd was, niet door subjectieve beoordeling.
4. Voorzie de nodige tijd. Een ernstige oplevering duurt geen dertig minuten, en kalenderdruk is de eerste oorzaak van verzuim.
Tijdens het bezoek
Vier methodepunten.
5. Volg een stelselmatige doorloopvolgorde, lokaal per lokaal en dan element per element, in plaats van naar gelang van de opmerkingen rond te lopen. De volgorde voorkomt vergetelheden veel beter dan de aandacht.
6. Toets wat werkt, niet enkel wat zichtbaar is. Elk schrijnwerk openen, elk toestel bedienen, elk tappunt laten lopen, elke kring testen.
7. Noteer onmiddellijk, met lokalisatie en foto. Een later genoteerde vaststelling verliest haar nauwkeurigheid en haar waarde.
8. Teken pas na herlezing van het proces-verbaal, met nazicht of elk aangekondigd voorbehoud er werkelijk in staat.
| Stap | Wat zij inhoudt | Ogenblik |
|---|---|---|
| Voorbereiding | Plannen, contract en technische documenten verzamelen | Meerdere dagen vooraf |
| Bezoek | Geordend parcours, vaststelling lokaal per lokaal | Op de dag zelf |
| Proces-verbaal | Gelokaliseerde, gedateerde en getekende voorbehouden | Na afloop van het bezoek |
| Vervolg | Opheffing van de voorbehouden en tweede oplevering | Tijdens de waarborgtermijn |
De aanbevolen doorloopvolgorde
Zij is geenszins verplicht maar zij beperkt vergetelheden. Een geschreven bezoekvolgorde structureert de oplevering.
Eerst het buitenwerk, omgeving, gevels, zichtbare dakbedekking, afvoeren, aansluitingen.
Vervolgens de technische lokalen, met de uitrusting en haar aansluitingen.
De hoofdlokalen, in een vaste volgorde, vloer dan wanden dan plafond dan uitrusting.
De circulaties en gemene delen als laatste, vaak verwaarloosd omdat zij in de aandacht aan niemand toebehoren.
De aansluitpunten verdienen bijzondere aandacht, dorpels, aansluitingen, doorvoeren, precies omdat zij tot meerdere vakken behoren.
De vier duurste valkuilen
Intrekken vóór de oplevering. Het betrekken of gebruiken van het goed geldt behoudens tegenbewijs als stilzwijgende aanvaarding van de voorlopige oplevering. Het is de meest voorkomende en schadelijkste valkuil.
Algemene voorbehouden formuleren. Een voorbehoud over de globale afwerkingskwaliteit identificeert niets en beschermt niet.
Een na het bezoek opgesteld proces-verbaal aanvaarden. Het document moet weergeven wat ter plaatse tegensprekelijk werd vastgesteld.
Voorlopige oplevering en inbezitneming verwarren. Opleveren verplicht niet tot betrekken, en betrekken geldt als opleveren. Die asymmetrie verdient bekendheid.
Indien de oplevering moet worden geweigerd
Weigering is mogelijk maar omkaderd.
Zij moet worden gemotiveerd, aangezien de oplevering slechts om rechtmatige redenen kan worden geweigerd.
Zij moet aangetekend schriftelijk worden meegedeeld aan de verkoper of de aannemer.
Een ongegronde weigering stelt bloot. De bouwheer die zonder rechtmatige reden weigert, kan zijn kwade trouw tegengeworpen krijgen, en de aannemer kan de gerechtelijke oplevering vorderen.
Tussen aanvaarding zonder voorbehoud en weigering ligt de normale weg: de oplevering met voorbehouden, behandeld in het artikel over voorbehouden en hun opheffing.
Wat dit betekent voor een professional
Drie regels.
Plan de oplevering samen met de bouwheer, en leg hem de gevolgen uit vóór de datum en niet op de dag zelf.
Laat nooit betrekken vóór de oplevering, of laat schriftelijk vaststellen dat het betrekken niet als oplevering geldt.
Neem de tijd en documenteer, aangezien die twee reflexen het gros van de geschillen na oplevering voorkomen.
Dit artikel geeft een vakmethode op de controledatum weer en dient als oriëntatie. Het vervangt geen juridisch advies en geen onderzoek van het concrete geval.