Waarom een termijn bestaat
De reden is eenvoudig en technisch.
Sommige gebreken komen pas bij gebruik aan het licht. Een nieuw werk doorloopt een seizoenscyclus, ondergaat temperatuur- en vochtschommelingen en draagt een werkelijke bezetting. Die belastingen leggen bloot wat een bezoek niet toont.
De termijn maakt van de oplevering dus een proces in plaats van een ogenblik. De bouwheer beproeft vóór hij de goede uitvoering definitief erkent.
De voorlopige oplevering stelt de voltooiing vast. De definitieve oplevering erkent de goede uitvoering. De termijn scheidt de vaststelling van de erkenning.
De regel onder de wet Breyne
Wanneer de wet geldt, is de termijn niet onderhandelbaar. Hij wordt door de tekst zelf vastgelegd.
De definitieve oplevering kan pas plaatsvinden nadat één jaar is verstreken sinds de voorlopige oplevering.
Een bijkomende voorwaarde geldt bij een collectief gebouw: de definitieve oplevering veronderstelt dat reeds tot de definitieve oplevering van de gemene delen, met inbegrip van de toegangen, is overgegaan, zodat een normale bewoonbaarheid verzekerd is.
Die voorwaarde is structurerend bij mede-eigendom. Een appartementskoper kan de definitieve oplevering van zijn goed niet verkrijgen zolang de gemene delen ze niet hebben verkregen, wat zijn eigen kalender kan vertragen los van de kwaliteit van zijn kavel.
Buiten de wet Breyne
De contractvrijheid wordt opnieuw de regel, met haar risico's. De termijn wordt dan in het contract onderhandeld.
De termijn van één jaar is een ruim verspreid gebruik, ook buiten het toepassingsgebied van de wet, maar hij is dan niet opgelegd.
Drie configuraties komen voor.
Een contractuele termijn van één jaar, afgestemd op het gebruik.
Een kortere termijn, die de proefperiode en dus de bescherming van de bouwheer inkort.
Geen voorziene termijn, wat de vraag openlaat en tot discussies leidt over het ogenblik waarop de definitieve oplevering kan worden gevraagd.
De praktische regel: schrijf de termijn, ook wanneer u het gebruik volgt.
| Situatie | Duur van de termijn | Bron |
|---|---|---|
| Onder de wet Breyne | Door de tekst bepaald, niet onderhandelbaar | Wettelijke bepaling |
| Buiten de wet Breyne | Door het contract bepaald | Contractvrijheid |
| Geen beding | Bron van onzekerheid en geschil | Geen |
Wat te doen tijdens die periode
Vier acties die het nut van de termijn bepalen. Zij worden uitgevoerd tussen beide opleveringen.
Normaal betrekken en gebruiken. Een onbewoond werk legt niets bloot, en een verstreken termijn zonder werkelijk gebruik verliest zijn zin.
Elk vastgesteld gebrek schriftelijk noteren, met datum en zo mogelijk foto's.
Melden zonder het einde van de termijn af te wachten. Een gebrek vastgesteld in de derde maand en gemeld in de elfde wekt de indruk dat het aanvaardbaar was.
De seizoensgebonden punten toetsen. Waterdichtheid en afvoeren worden bij hevige regen beproefd; verwarming en condensatie in koude periode; zomercomfort in warme periode. Een termijn van één jaar dekt de hele cyclus, wat precies haar bestaansreden is.
Het verband met de voorbehouden
Een aansluitingspunt dat een courante fout voorkomt. De waarborgtermijn valt niet samen met de tienjarige termijn.
De bij de voorlopige oplevering gemaakte voorbehouden moeten vóór de definitieve oplevering worden opgeheven. De aannemer is gehouden de gemelde gebreken te verbeteren, wat aan bod komt in het artikel over voorbehouden en hun opheffing.
De proefperiode is dus niet enkel passieve waarneming, zij is ook de tijd voor de uitvoering van de herstellingen.
Wat dit betekent voor een professional
Vier regels.
Schrijf de termijn in het contract, ook wanneer hij met het gebruik overeenstemt.
Licht de bouwheer in over de voorwaarde inzake de gemene delen, bij mede-eigendom, aangezien zij zijn eigen kalender bepaalt.
Organiseer een tussentijds punt, in plaats van de vervaldag af te wachten om een lijst gebreken te ontdekken.
Documenteer de vaststellingen doorlopend, aangezien de bewijswaarde van een gedateerde opname onvergelijkbaar is met een herinnering.
Dit artikel geeft de stand van de regels op de controledatum weer en dient als vakinhoudelijke oriëntatie. Het vervangt geen juridisch advies en geen onderzoek van het concrete geval.