La fase de obra: dirección, control y seguimiento

La ejecución está gobernada por la dualidad ya presentada en el artículo sobre los agentes de la edificación: el director de obra resuelve las cuestiones de proyecto que la obra plantea, valida sus adaptaciones y responde de que lo construido sea el edificio proyectado; el director de la ejecución verifica materiales y ejecución material y valora económicamente lo construido. En la práctica cotidiana, esto significa visitas de obra pautadas, instrucciones anotadas en el libro de órdenes y un flujo mensual de comprobación y firma que culmina en la certificación. La mecánica fina de ambos papeles se desarrolla en el artículo sobre la dirección de obra y la dirección de ejecución.

El control de calidad de la obra se organiza desde el programa de control, que planifica qué se comprueba, con qué ensayos y con qué frecuencias: recepción de productos con sus marcados y certificados, ensayos de materiales con el hormigón como protagonista clásico, y verificaciones de ejecución de las unidades críticas. Laboratorios y entidades de control acreditados ejecutan los ensayos; la dirección de ejecución interpreta resultados y decide. La regla operativa que preside el sistema es simple: todo lo que va a quedar oculto se comprueba antes de taparse, porque el coste de verificar es ridículo comparado con el de descubrir tarde. El sistema completo, con su coste y sus responsables, se analiza en el artículo sobre el control de calidad en obra.

Cada mes, la obra ejecutada se mide, se valora a los precios del contrato y se certifica. La certificación es el corazón económico de la fase: fija lo que el promotor paga, registra el avance real y hace aflorar las desviaciones cuando todavía tienen remedio. Alrededor de ella orbitan los modificados y los precios contradictorios, las dos vías por las que el presupuesto de contrato se adapta a la realidad de la obra. La mecánica mensual y sus buenas prácticas se desarrollan en el artículo sobre certificaciones y seguimiento económico, con el detalle documental de los hitos en el dedicado a las actas de obra, del acta de replanteo que abre el plazo a la de terminación que lo cierra.

Tres reglas condensan la economía de la fase de obra. La primera: la obra no crea los problemas económicos, los revela; casi toda desviación seria tiene su origen en el proyecto o en el contrato, y la fase de obra solo determina cuánto tarda en aflorar y cuánto cuesta resolverla. La segunda: la información mensual vale dinero; una certificación rigurosa y una curva de avance honesta permiten corregir a tiempo, mientras que la obra que va bien hasta que de repente va mal es, casi siempre, una obra mal medida. La tercera: la documentación es la moneda del final; actas, órdenes, ensayos y certificaciones son los materiales con los que se construyen la liquidación y, en el peor de los casos, el pleito.

El primero es la dirección facultativa infradotada: visitas escasas y control documental débil se pagan en calidad y en liquidación. La frecuencia de visitas se pacta en el contrato de encargo.

El segundo es certificar por estimación en lugar de por medición real, el origen clásico de la liquidación conflictiva. La medición se levanta en obra y se contrasta con el estado de mediciones.

El tercero es ejecutar modificaciones sin orden escrita ni precio acordado, dejando para el final una bolsa de trabajos sin cobertura contractual. La orden y el precio se documentan antes de ejecutar.

El cuarto es descuidar el cierre documental de la fase: la recepción y la liquidación, que se tratan en la rama de cierre, se preparan durante toda la obra, no en su última semana. El expediente de cierre se construye mes a mes con las certificaciones.