La secuencia y sus entregables
| Etapa | Entregable característico | Efecto principal |
|---|---|---|
| Estudios previos | Viabilidad, programa, envolvente económica | Decisiones estructurantes del negocio |
| Anteproyecto | Solución de conjunto, primeras superficies | Forma, compacidad, sistema estructural |
| Proyecto básico | Definición completa del edificio | Habilita la solicitud de licencia |
| Proyecto de ejecución | Detalle constructivo, mediciones, presupuesto | Habilita contratar y construir |
La secuencia no es burocracia acumulativa: es una gestión progresiva del riesgo. Cada etapa invierte lo justo para decidir si la siguiente merece su coste, y congela lo decidido para que el trabajo posterior no lo reabra. Saltarse etapas ahorra honorarios aparentes y los devuelve multiplicados en modificaciones.
Estudios previos y anteproyecto: decidir barato
Las dos primeras etapas concentran el poder económico del proyecto. En los estudios previos se comprueba la viabilidad urbanística del solar, se fija el programa y se estima la envolvente de coste por ratios; en el anteproyecto, la solución arquitectónica toma forma y con ella las variables que más pesan en el presupuesto final: superficie construida real, compacidad, núcleos, sistema estructural. Ninguno de los dos documentos tramita nada, y precisamente por eso son el territorio natural del tanteo: cambiar aquí es gratis, cambiar después ya no. El detalle de ambas etapas se desarrolla en el artículo sobre estudios previos y anteproyecto.
Proyecto básico: definir sin detallar
El proyecto básico define el edificio de manera completa en lo esencial y permite solicitar la licencia de obras, pero no basta para construir. Su contenido reglamentario, fijado por el anejo correspondiente de la parte I del Código Técnico de la Edificación, incluye la memoria descriptiva y urbanística, los planos generales y el presupuesto estimado; deja fuera el detalle constructivo, las instalaciones desarrolladas y las mediciones completas. En la gestión del calendario, el básico es la pieza que permite paralelizar: licencia en trámite mientras el proyecto de ejecución se desarrolla. Su alcance exacto y sus límites se analizan en el artículo sobre el proyecto básico.
Proyecto de ejecución: el documento contra el que todo se mide
El proyecto de ejecución desarrolla el básico hasta hacer la obra ejecutable y contratable: planos de detalle, memoria constructiva, justificación normativa completa, pliegos, y el bloque económico con el estado de mediciones y el presupuesto. Es el único de los documentos de la secuencia sometido a visado colegial obligatorio, y el que sirve de base al contrato de obra, a las certificaciones mensuales y a la liquidación final: cada carencia documental suya reaparece después como conflicto económico. Su contenido y el papel central de las mediciones se desarrollan en el artículo sobre el proyecto de ejecución.
Errores de secuencia que conviene evitar
El primero es proyectar sin envolvente económica: llegar al básico sin un presupuesto objetivo contrastado convierte el proyecto de ejecución en una lotería y el concurso de obra en una decepción. El presupuesto objetivo se fija antes del básico y se contrasta en cada etapa.
El segundo es tratar el básico como un trámite menor: las imprecisiones del básico se pagan en requerimientos municipales, y las diferencias entre el básico licenciado y el ejecución desarrollado, en modificados de licencia. El básico condiciona la licencia y con ella el calendario completo.
El tercero es cerrar el proyecto de ejecución con mediciones incompletas o heredadas: es la fuente clásica de los conflictos de certificación y de los precios contradictorios en obra. Las mediciones se rehacen sobre el proyecto real y no se heredan.
El cuarto es olvidar la coherencia entre etapas: cada documento debe poder trazarse hacia el anterior, porque las discrepancias entre versiones son munición en cualquier litigio posterior. La trazabilidad se comprueba antes de entregar cada documento.
Nota: la denominación y el contenido de las etapas pueden variar en encargos singulares; las referencias generales son la LOE y el anejo de contenido del proyecto de la parte I del CTE.