El contenido documental
El anejo de contenido del proyecto de la parte I del Código Técnico de la Edificación organiza el proyecto de ejecución en cuatro bloques. Los cuatro se entregan juntos y ninguno es prescindible.
La memoria, con su parte descriptiva heredada del básico y su parte constructiva desarrollada: sustentación, sistema estructural, envolvente, compartimentación, acabados, acondicionamiento e instalaciones, junto al cumplimiento del CTE justificado documento básico a documento básico y al del resto de normativa aplicable. Esta justificación normativa, con sus fichas y verificaciones, es la parte del proyecto que dialoga directamente con el control municipal y con el control de calidad posterior.
Los planos, ahora de definición completa: estructura con sus detalles, instalaciones desarrolladas y dimensionadas, secciones constructivas, carpinterías, y el grado de detalle suficiente para que la obra pueda ejecutarse sin interpretar. Un plano que obliga a interpretar en obra genera precios contradictorios.
El pliego de condiciones, técnicas y administrativas particulares, que fija cómo deben ejecutarse y recibirse las unidades de obra. Es el documento que decide cualquier disputa de recepción de una unidad.
Y el bloque económico: el estado de mediciones y el presupuesto, con precios unitarios y descompuestos, que convierte el edificio dibujado en un edificio contable. De esa estructura nacen el contrato, las certificaciones y la liquidación.
A este núcleo se suman los estudios y documentos concurrentes exigidos por su normativa propia, con el estudio de seguridad y salud como pieza universal. Cada uno sigue su propia normativa y su propio visado cuando procede.
Las mediciones: el corazón económico del documento
Para el economista de la construcción, el estado de mediciones es la pieza que distingue un proyecto de ejecución serio de uno decorativo. Medir es describir la obra en unidades contratables: cada partida con su definición completa, su criterio de medición explícito y su cantidad justificada sobre plano. De esa descripción salen, en cadena, el presupuesto del proyecto, la comparación limpia de ofertas, el contrato a precios unitarios, la certificación mensual de lo ejecutado y la liquidación final.
La calidad de unas mediciones se reconoce en cuatro rasgos: completitud, sin unidades olvidadas que luego afloran como precios contradictorios; criterios de medición explícitos y coherentes con las bases de precios utilizadas; trazabilidad, cada cantidad reconstruible desde los planos; y estructura, capítulos ordenados que permiten comparar y certificar sin arqueología. El detalle metodológico de este oficio se desarrolla en la guía de mediciones y presupuestos y, para el documento concreto, en el artículo sobre el estado de mediciones del proyecto de ejecución.
El documento contra el que todo se mide
La condición de referencia del proyecto de ejecución tiene traducciones prácticas en cada fase posterior. En la contratación, es la base común sobre la que las constructoras ofertan: mediciones idénticas para todos hacen las ofertas comparables, y sus errores se convierten en discusiones de contrato. En la obra, es el patrón del control: la dirección de la ejecución verifica lo construido contra sus planos y pliegos, y certifica contra sus mediciones y precios. En el cierre, es la vara de la liquidación: lo ejecutado se liquida por comparación con lo proyectado y lo contratado.
Esta centralidad explica el control formal que la norma le reserva: el proyecto de ejecución de edificación es uno de los trabajos sometidos a visado colegial obligatorio por el Real Decreto 1000/2010, y su justificación normativa es la que se comprueba en el trámite de licencia, como desarrolla el artículo sobre la justificación del CTE en el proyecto dentro de la guía dedicada al código. El visado y la licencia comprueban documentos distintos del mismo proyecto.
Coherencia con el básico y gestión de cambios
El proyecto de ejecución debe desarrollar el básico licenciado sin traicionarlo: los parámetros que la licencia controló, superficies, alturas, ocupación, uso, son intocables sin modificación de licencia, mientras que el desarrollo técnico es su territorio natural. La gestión profesional de esta frontera pasa por documentar los cambios entre versiones: un cuadro de diferencias básico-ejecución, con su clasificación, desarrollo admisible o alteración sujeta a modificación, ahorra discusiones con el ayuntamiento y deja rastro para financiadores y adquirentes.
Lectura económica: lo que cuesta la carencia documental
| Carencia típica | Coste diferido |
|---|---|
| Unidades sin medir | Precios contradictorios en obra, negociados sin competencia |
| Criterios de medición ambiguos | Disputas de certificación mes a mes |
| Detalles constructivos ausentes | Interpretación en obra, calidad dispar, órdenes tardías |
| Pliegos genéricos | Recepciones de unidad sin patrón exigible |
| Justificación normativa incompleta | Requerimientos de licencia, retrasos |
La regla de inversión es clara y contraintuitiva para el promotor apurado: el proyecto de ejecución es el mejor sitio del proceso para gastar una semana más. Cada hora de medición y de detalle evita múltiplos de su coste en la obra, donde los mismos problemas se resuelven con la obra parada, con el constructor en posición de fuerza y con el calendario en contra.
Errores frecuentes
El primero es heredar mediciones de proyectos anteriores y adaptarlas por encima: los criterios y las cantidades heredadas son la fuente clásica de partidas fantasma y de olvidos. Las mediciones se levantan sobre el proyecto real y no sobre un precedente.
El segundo es cerrar el presupuesto antes que los planos, con mediciones que ya no corresponden al documento final entregado. El orden correcto es planos definitivos, después mediciones y presupuesto.
El tercero es tratar el pliego como literatura de relleno: en la disputa de recepción de una unidad, el pliego es exactamente lo único que cuenta. El pliego se redacta para las unidades concretas del proyecto.
El cuarto es descuidar la estructura de capítulos y partidas pensando solo en el proyecto: esa estructura será la del contrato, la de las certificaciones y la de la liquidación, y sus defectos se arrastran hasta el final. Conviene adoptar una capitulación estándar antes de empezar a medir.
Nota: el contenido exigible del proyecto de ejecución es el del anejo de contenido del proyecto de la parte I del CTE, completado por la normativa sectorial y autonómica aplicable a cada obra.