Il denominatore: le tre superfici
| Superficie | Cosa comprende | Effetto sul costo al mq |
|---|---|---|
| Superficie lorda (SUL o SLP) | Tutto entro il perimetro esterno, murature incluse | La più ampia: costo al mq più basso |
| Superficie commerciale | Utile più quote di murature, balconi e parti comuni ponderate | Intermedia |
| Superficie utile (netta) | Solo il calpestabile interno, murature escluse | La più ristretta: costo al mq più alto |
L'effetto è quantificabile: tra superficie lorda e superficie utile lo scarto tipico è del 20-30 per cento, quindi la stessa spesa produce un costo al mq sensibilmente diverso secondo la superficie usata al denominatore. Un esempio chiude il tema.
Spesa di 216 000 euro su una casa con 140 mq lordi, 128 mq commerciali e 112 mq utili. Lo stesso importo genera tre costi al mq diversi.
| Superficie usata | Calcolo | Costo al mq |
|---|---|---|
| Lorda (140 mq) | 216 000 / 140 | 1 543 € |
| Commerciale (128 mq) | 216 000 / 128 | 1 688 € |
| Utile (112 mq) | 216 000 / 112 | 1 929 € |
Tre valori, un solo edificio, una sola spesa. Chi confronta 1 543 e 1 929 euro pensando di confrontare due preventivi sta confrontando due denominatori.
Da aggiungere: le superfici accessorie (interrati, sottotetti, balconi, portici) seguono criteri di ponderazione propri (tipicamente al 25, 50 o 60 per cento secondo destinazione e regola applicata). Includerle al 100 per cento abbassa artificialmente il costo al mq ed è uno dei trucchi involontari più diffusi nelle comunicazioni commerciali.
Il numeratore: cosa include il costo
Per convenzione professionale, il costo di costruzione comprende le opere edili e impiantistiche necessarie a realizzare l'edificio, e esclude. Le esclusioni vanno sempre dichiarate accanto alla cifra.
| Voce esclusa | Ordine di grandezza |
|---|---|
| Terreno | 20 - 30 % del budget complessivo |
| Oneri di urbanizzazione e contributo di costruzione | secondo Comune e destinazione |
| Spese tecniche (progetto, direzione lavori, sicurezza, collaudi) | 10 - 15 % delle opere |
| Allacci alle reti | 4 000 - 10 000 € nel residenziale |
| Arredi e attrezzature | variabile, escluso per definizione |
| IVA | secondo aliquota applicabile |
| Imprevisti | 8 - 15 % secondo nuovo o esistente |
| Oneri finanziari | secondo la struttura dell'operazione |
La somma di queste voci vale tipicamente il 25-30 per cento in più del costo di costruzione, prima del terreno. È lo scarto sistematico tra il numero che circola e il budget che serve, ed è la ragione per cui in ogni articolo di questo cocon gli esempi partono dal costo di costruzione e arrivano al totale dell'operazione.
I quattro errori di confronto
Confrontare superfici diverse. Il primo e più frequente: due valori al mq non sono comparabili se non si dichiara la superficie di riferimento.
Confrontare perimetri diversi. Un chiavi in mano contro un grezzo, un fit-out contro uno shell and core, un capannone strutturale contro un capannone finito: le fasce di questo cocon lo ripetono per ogni tipologia.
Confrontare date diverse. I listini si muovono con i prezzi di materiali ed energia: un riferimento di tre anni fa descrive un altro mercato. Ogni prezzo al mq ha una data, e va letta.
Confrontare territori diversi. Lo scarto tra macroaree italiane raggiunge il 25-35 per cento, come sviluppato nell'articolo sulle differenze di costo tra nord e sud.
Il metodo corretto, in sintesi
Per usare un costo al mq trovato o ricevuto, quattro passaggi nell'ordine. Uno: stabilire la superficie di riferimento e ricalcolare se necessario. Due: verificare il perimetro di ciò che il costo include, e aggiungere le voci escluse per arrivare al budget di operazione. Tre: correggere per territorio, contesto e sito con i coefficienti dei fattori. Quattro: verificare la plausibilità della composizione con le incidenze per lavorazioni dell'articolo sulla ripartizione del costo di costruzione.
E un promemoria di metodo: il costo al mq è uno strumento di prima approssimazione e di controllo, mai di preventivazione. La stima affidabile si costruisce misurando le quantità del progetto e applicandovi prezzi unitari verificati; il costo al mq serve a capire, a colpo d'occhio, se quella stima è plausibile.
Nota: le convenzioni descritte sono quelle correnti della prassi professionale italiana. Per stime vincolanti si raccomandano prezzario regionale vigente e computo metrico specifico.