Il principio: il titolo segue la categoria di intervento
La domanda arriva sempre nella stessa forma: per questo intervento cosa devo presentare. La risposta non dipende dall'importo dei lavori né dalla loro durata, ma dalla categoria in cui l'intervento si colloca.
L'articolo 3 del decreto del Presidente della Repubblica 380 del 2001 definisce le categorie di intervento edilizio, dalla manutenzione ordinaria alla ristrutturazione urbanistica. A ciascuna categoria il Testo Unico associa un regime abilitativo, e la sequenza di ragionamento corretta è quindi in due tempi: prima si qualifica l'intervento, poi si individua il titolo.
Invertire i due passaggi è l'origine di gran parte delle contestazioni. Un intervento presentato con un titolo insufficiente non diventa legittimo per il fatto di essere stato accettato dallo sportello: la qualificazione resta contestabile, e le conseguenze sulla regolarità dell'immobile si manifestano anni dopo, tipicamente in occasione di una vendita.
Le cinque domande che compongono la qualificazione, il quadro dei regimi e le conseguenze di un titolo sbagliato sono trattate in Quale titolo edilizio serve per il tuo intervento. Vi si trova anche l'ordine in cui porle.
I quattro regimi e il loro perimetro
Il sistema si articola su quattro regimi, e il loro confine è definito da parametri tecnici precisi. Nessuno dei confini dipende dall'importo dei lavori.
| Regime | Natura | Confine |
|---|---|---|
| Edilizia libera | Nessun titolo | Interventi elencati all'articolo 6 |
| CILA | Comunicazione asseverata | Nessuna incidenza su parti strutturali, nessuna modifica dei prospetti |
| SCIA | Segnalazione certificata | Incidenza strutturale o sui prospetti ammessa, volumetria complessiva invariata |
| Permesso di costruire | Provvedimento espresso | Nuova costruzione, ristrutturazione urbanistica, ristrutturazione edilizia pesante |
Due parametri governano l'intera scala. L'incidenza su parti strutturali e sui prospetti segna il confine tra comunicazione e segnalazione. La modifica della volumetria complessiva segna il confine tra segnalazione e provvedimento espresso.
Sul patrimonio vincolato la scala si comprime. Gli interventi che comportino modificazioni della sagoma, della volumetria complessiva o dei prospetti di immobili sottoposti a tutela ai sensi del codice dei beni culturali e del paesaggio richiedono il permesso di costruire, il che significa che la sola modifica dei prospetti, che su patrimonio ordinario resterebbe nella segnalazione, sale al provvedimento espresso.
Il perimetro del permesso di costruire, con le quattro condizioni della ristrutturazione pesante, la legittimazione a presentare l'istanza e la documentazione richiesta, è approfondito in Il permesso di costruire: quando serve. Vi si trovano anche i casi di alternatività con la segnalazione.
Il regime residuale della comunicazione
Un aspetto strutturale merita di essere isolato perché condiziona il metodo di lavoro. La CILA non è definita da un elenco ma per esclusione: l'articolo 6-bis assoggetta a comunicazione asseverata gli interventi non riconducibili agli articoli 6, 10 e 22.
Ne segue che non esiste un elenco di interventi soggetti a comunicazione, ma un procedimento di individuazione in tre passaggi. Si verifica se l'intervento ricade nell'attività edilizia libera; si verifica se ricade tra gli interventi subordinati a permesso o a segnalazione; ciò che non ricade in nessuno dei precedenti è soggetto a comunicazione.
Questa sequenza spiega perché la comunicazione non possa essere il punto di partenza del ragionamento, ed è la ragione per cui l'errore più diffuso della materia consiste nel partire da essa perché l'intervento sembra modesto. Il perimetro reale, il ruolo dell'asseverazione e il rischio dell'uso improprio sono trattati in La CILA: interventi coperti.
L'edilizia libera non è l'assenza di regole
Il regime dell'articolo 6 viene frequentemente invocato a torto, perché libera viene inteso come sinonimo di non regolato, mentre significa soltanto non subordinato a un titolo. Il termine libera riguarda il titolo e non le verifiche.
Gli interventi in edilizia libera restano soggetti agli strumenti urbanistici comunali e alle normative di settore, in particolare antisismiche, di sicurezza, antincendio, igienico-sanitarie, di efficienza energetica, di tutela dal rischio idrogeologico e del codice dei beni culturali e del paesaggio. I vincoli continuano ad applicarsi integralmente.
Il decreto legge 69 del 2024, convertito dalla legge 105 del 2024 e noto come decreto Salva Casa, ha ampliato il campo dell'articolo 6, estendendo tra l'altro le vetrate panoramiche amovibili e totalmente trasparenti alla chiusura dei porticati e inserendo le opere di protezione dal sole a struttura di tenda. Il glossario approvato con decreto ministeriale del 2 marzo 2018 elenca le principali opere realizzabili senza titolo, ma è dichiaratamente non esaustivo e l'inclusione in esso non basta: l'opera resta libera soltanto se ne possiede i requisiti sostanziali.
Le procedure e i tempi
I titoli differiscono per natura giuridica, e da questa differenza dipendono il momento in cui i lavori possono iniziare e le conseguenze di un vizio. Ne dipende anche la distribuzione delle responsabilità.
Il permesso di costruire è un provvedimento amministrativo espresso: il comune lo adotta all'esito di un'istruttoria e senza di esso l'intervento non può essere avviato. La SCIA e la CILA sono titoli a formazione privata: non c'è un provvedimento del comune ma un atto del privato assistito dall'asseverazione di un tecnico, e il controllo dell'amministrazione interviene a valle.
Il procedimento del permesso è scandito dall'articolo 20 su termini definiti: dieci giorni per la comunicazione del responsabile del procedimento, sessanta giorni per l'istruttoria e la proposta di provvedimento, trenta giorni per il provvedimento finale. La somma porta a novanta giorni, ed è il termine di conclusione del procedimento.
Una regola merita di essere conosciuta perché ha valore operativo immediato. Il termine per l'istruttoria può essere interrotto una sola volta dal responsabile del procedimento, entro trenta giorni dalla presentazione, ed esclusivamente per la motivata richiesta di documenti integrativi. L'interruzione è quindi unica, temporalmente delimitata e circoscritta nel suo oggetto.
In caso di inerzia dell'amministrazione opera il silenzio assenso, con un'esclusione significativa: non opera in presenza di vincoli ambientali, paesaggistici o culturali. Quando l'immobile è sottoposto a un vincolo la cui tutela non compete al comune, l'assenso è acquisito in conferenza di servizi e l'esito non favorevole produce silenzio rifiuto.
Un istituto intermedio completa il quadro. La SCIA alternativa al permesso di costruire, prevista dall'articolo 23 per fattispecie tassative, è un titolo a formazione differita: va presentata almeno trenta giorni prima dell'inizio dei lavori e in quel termine il comune può adottare un provvedimento motivato di divieto. È onerosa come il permesso, il che smentisce l'idea che la denominazione suggerisce.
Le procedure, il regime delle varianti e la qualità del deposito come fattore che governa i tempi effettivi sono trattati in Le procedure dei titoli abilitativi. Vi si trova anche il meccanismo dell'interruzione dei termini.
Le autorizzazioni che si sommano al titolo
Un secondo livello di verifica opera in modo indipendente dal titolo edilizio, e la sua omissione è una delle cause più frequenti di procedimenti bloccati in istruttoria. La sua omissione è una delle cause più frequenti di blocco.
Un intervento in edilizia libera su un immobile in area vincolata paesaggisticamente può richiedere l'autorizzazione paesaggistica. Un intervento su un bene culturale richiede l'autorizzazione della soprintendenza. Un intervento che incide su parti strutturali attiva gli adempimenti in materia sismica previsti dalla normativa regionale, che in alcuni territori consistono in un'autorizzazione preventiva anziché in un deposito.
Questi titoli non sostituiscono quello edilizio e non ne sono sostituiti: si sommano. La sequenza di verifica corretta comprende quindi tre domande distinte, sulla categoria di intervento, sui vincoli che gravano sull'immobile e sulle discipline di settore attivate dalle lavorazioni previste.
| Regime | Attivato da | Effetto sul titolo edilizio |
|---|---|---|
| Autorizzazione paesaggistica | Vincolo paesaggistico sull'area | Si aggiunge, con procedimento e termini propri |
| Autorizzazione della soprintendenza | Tutela del bene culturale | Si aggiunge, con parere che può essere vincolante |
| Adempimenti sismici | Incidenza su parti strutturali | Si aggiungono, con regime definito dalla regione |
| Altri assensi settoriali | Localizzazione e natura dell'intervento | Si aggiungono secondo il caso |
Due conseguenze pratiche derivano da questa struttura. La prima riguarda i tempi: i subprocedimenti non sono assorbiti nei termini del procedimento edilizio, e la programmazione realistica di un intervento su immobile vincolato parte dal subprocedimento più lungo. La seconda riguarda la sequenza: le istanze accessorie vanno avviate in parallelo e non dopo il rilascio del titolo edilizio, perché attendere somma i tempi anziché sovrapporli.
Va aggiunto che gli impianti da fonti rinnovabili seguono oggi una disciplina propria, che individua regimi autorizzativi specifici e va verificata separatamente. Il rinvio ai regimi ordinari non è quindi sufficiente.
Lo stato legittimo: da dove si parte
Prima di individuare quale titolo serve per un intervento occorre stabilire da dove si parte. È il passaggio che la prassi salta più spesso e quello che produce le sorprese più costose.
L'articolo 9-bis del Testo Unico definisce lo stato legittimo dell'immobile e ne individua i criteri probatori. L'impianto è documentale e non descrittivo: lo stato legittimo non si dimostra con un rilievo ma con titoli, cioè con il titolo che ha previsto la costruzione o che ne ha legittimato la stessa, insieme ai titoli successivi che hanno abilitato interventi sull'immobile.
Il decreto del 2024 è intervenuto su questa disciplina articolando le modalità di prova, con l'obiettivo dichiarato di agevolare la circolazione degli immobili evitando che l'irreperibilità di un titolo remoto blocchi operazioni su edifici sostanzialmente regolari. La portata concreta di quella evoluzione è oggetto di precisazione da parte della giurisprudenza e delle linee di indirizzo ministeriali.
Un fraintendimento va sciolto subito, perché è il più frequente e il più costoso. La planimetria catastale non è un titolo edilizio, e la sua corrispondenza con lo stato di fatto non dimostra la legittimità urbanistica dell'immobile. Le due verifiche sono distinte, rispondono a normative diverse e vanno condotte entrambe. Il caso tipico è l'immobile la cui planimetria catastale è stata aggiornata dopo una modifica interna eseguita senza titolo: la conformità catastale è perfetta e la legittimità urbanistica manca del tutto.
La ricostruzione dello stato legittimo è oggi una prestazione professionale autonoma, con una metodologia propria di ricerca presso archivi comunali, catastali e di altre amministrazioni. Va quotata come tale e avviata prima del rilievo, perché sono i titoli reperiti a indicare quali elementi il rilievo deve verificare con particolare cura.
La verifica, i suoi presupposti e le conseguenze della sua omissione sono trattati in Stato legittimo e conformità dell'immobile. Vi si trova anche la documentazione da reperire.
Le difformità che non sono difformità
Non tutto ciò che si discosta dal progetto assentito è un abuso, e questa è la sezione che decide se un rilievo si chiude con un'attestazione o apre una procedura. Questa sezione decide se un rilievo diventa un problema.
L'articolo 34-bis disciplina le tolleranze costruttive. Il comma 1 stabilisce che il mancato rispetto dell'altezza, dei distacchi, della cubatura, della superficie coperta e di ogni altro parametro delle singole unità immobiliari non costituisce violazione edilizia se contenuto entro il limite del 2 per cento delle misure previste nel titolo abilitativo.
Il decreto del 2024 ha introdotto un regime progressivo per gli scostamenti relativi a interventi realizzati entro il 24 maggio 2024, con soglie inversamente proporzionali alla superficie utile dell'unità immobiliare: 2 per cento oltre i cinquecento metri quadrati, 3 per cento tra trecento e cinquecento, 4 per cento tra cento e trecento, 5 per cento sotto i cento, 6 per cento sotto i sessanta. Le fasce dipendono dalla superficie dell'unità immobiliare.
Due regole accompagnano questo regime e vanno conosciute insieme a esso. La data del 24 maggio 2024 determina quale dei due regimi si applica, il che rende la datazione degli scostamenti un elemento sostanziale della relazione tecnica. E la superficie utile rilevante si determina con riferimento al titolo originario, senza considerare gli eventuali frazionamenti successivi, con una finalità dichiaratamente anti elusiva.
Il decreto ha inoltre introdotto l'articolo 34-ter, che individua casi particolari di parziale difformità sottratti al regime sanzionatorio ordinario, e ha articolato la disciplina delle tolleranze esecutive, che non sono legate a percentuali ma alla natura minima e irrilevante della difformità. Le fattispecie individuate seguono un regime autonomo.
Un limite che la giurisprudenza ha tracciato merita attenzione: le tolleranze non trovano applicazione con riferimento ad ampliamenti realizzati su un immobile già oggetto di condono, perché la fattispecie presuppone il mancato rispetto di misure progettuali previste da un titolo previamente rilasciato. Le tolleranze non si cumulano con il condono.
Il cambio di destinazione d'uso
Il cambio d'uso è l'intervento in cui la qualificazione conta più delle opere, e merita una trattazione autonoma perché interseca tutte le sezioni precedenti. La categoria funzionale decide il regime applicabile.
L'articolo 23-ter definisce urbanisticamente rilevante il mutamento che comporta l'assegnazione dell'immobile a una diversa categoria funzionale tra quelle che l'articolo elenca: residenziale, turistico-ricettiva, produttiva e direzionale, commerciale, rurale. Il criterio è funzionale e non materiale: un ufficio trasformato in abitazione produce un mutamento rilevante anche se non si esegue alcun lavoro.
Il decreto del 2024 ha chiarito che il mutamento si considera senza opere non soltanto quando nessun intervento è eseguito, ma anche quando le opere necessarie sono riconducibili all'attività edilizia libera. E ha introdotto un principio di semplificazione con titolo minimo: la segnalazione certificata è sempre necessaria per il mutamento tra categorie funzionali di singole unità immobiliari, anche senza opere, e si applica comunque quando le opere ricadrebbero nella comunicazione asseverata.
Il limite dell'intera disciplina va tenuto fermo: il mutamento deve avvenire nel rispetto delle norme della pianificazione comunale, e la giurisprudenza ha precisato che l'articolo 23-ter non prevale automaticamente sulle convenzioni urbanistiche vigenti. La compatibilità urbanistica precede sempre la scelta del titolo.
Sul piano economico l'effetto è diretto. Il passaggio a una categoria funzionale con incidenza maggiore comporta la corresponsione della differenza di contributo di costruzione, ed è la voce che le operazioni di riconversione scoprono più tardi.
Le categorie funzionali, il titolo necessario, il rapporto con la pianificazione e l'effetto contributivo sono approfonditi in Il cambio di destinazione d'uso. Vi si trova anche il perimetro territoriale delle semplificazioni.
La regolarizzazione: quale strumento per quale difformità
Non esiste una sanatoria edilizia, ma una pluralità di regimi, e la scelta non è discrezionale. La qualificazione della difformità precede sempre la scelta dello strumento, e va condotta sul titolo che l'intervento avrebbe richiesto e non su quello che è stato presentato.
I regimi disponibili si distribuiscono su una scala di gravità. La qualificazione della difformità precede la scelta del regime.
| Fattispecie | Strumento | Effetto |
|---|---|---|
| Difformità entro i limiti di legge | Attestazione del tecnico | Nessuna regolarizzazione necessaria |
| Intervento comunicabile eseguito senza comunicazione | Comunicazione tardiva | Regolarizzazione dell'adempimento, con sanzione |
| Parziale difformità e variazioni essenziali | Accertamento di conformità, articolo 36-bis | Titolo in sanatoria, con conformità attenuata |
| Abusi più gravi, compresa l'assenza del titolo | Accertamento di conformità, articolo 36 | Titolo in sanatoria, con doppia conformità piena |
| Difformità non rimovibile senza pregiudizio della parte legittima | Fiscalizzazione | Sanzione in luogo della demolizione, nessun titolo |
Due elementi di questa scala hanno un peso particolare. Riguardano la doppia conformità e la fiscalizzazione.
Il primo è la distinzione tra articolo 36 e articolo 36-bis. L'articolo 36 richiede la doppia conformità piena, alla disciplina vigente sia al momento della realizzazione sia al momento della domanda, e il mutare degli strumenti urbanistici nel tempo è il vero ostacolo pratico. L'articolo 36-bis, introdotto nel 2024 e ampliato in sede di conversione fino a comprendere le variazioni essenziali, prevede una verifica attenuata. I due regimi differiscono anche sul silenzio: rifiuto nell'articolo 36, assenso al decorso dei termini nell'articolo 36-bis.
Il secondo è la natura della fiscalizzazione. Il pagamento della sanzione estingue la pretesa demolitoria ma non produce un titolo abilitativo: l'opera non viene demolita e non diventa legittima. Presentarla al committente come una sanatoria è l'errore più grave di questa materia, perché genera un'aspettativa di conformità con effetti sulla circolazione dell'immobile e sugli interventi futuri.
I regimi, i loro presupposti e l'ordine di lavoro consigliato sono trattati in Sanatoria e abusi edilizi. Vi si trovano anche le aspettative che la disciplina non soddisfa.
Il contributo di costruzione e il budget dell'operazione
Il contributo di costruzione è la voce che trasforma un adempimento amministrativo in un costo, e la più spesso assente nei budget preliminari. È anche la più difficile da stimare a distanza.
L'articolo 16 stabilisce che il rilascio del permesso comporta la corresponsione di un contributo commisurato all'incidenza degli oneri di urbanizzazione nonché al costo di costruzione. Le due componenti hanno logiche diverse: gli oneri remunerano l'impatto dell'intervento su infrastrutture e servizi, il costo di costruzione è commisurato al valore dell'opera.
Nessuna delle due è determinata a livello nazionale. L'incidenza degli oneri di urbanizzazione primaria e secondaria è stabilita con deliberazione del consiglio comunale in base alle tabelle parametriche che la regione definisce per classi di comuni; il costo di costruzione è determinato periodicamente dalle regioni, con aliquote comunali. Ne segue che nessun valore letto altrove è utilizzabile per il comune in cui si opera.
La tempistica differisce tra le due componenti, e la differenza appartiene al risultato del calcolo e non alla sua presentazione. Gli oneri di urbanizzazione si pagano all'atto del rilascio del permesso, con possibilità di rateizzazione su richiesta. La quota relativa al costo di costruzione, determinata all'atto del rilascio, è corrisposta in corso d'opera e non oltre sessanta giorni dall'ultimazione della costruzione.
Un istituto merita attenzione perché è di economia della costruzione e non di procedura. A scomputo totale o parziale della quota dovuta, il titolare del permesso può obbligarsi a realizzare direttamente le opere di urbanizzazione, con acquisizione delle opere al patrimonio indisponibile del comune. La convenienza si valuta confrontando l'importo scomputabile con il costo effettivo di realizzazione, comprensivo delle garanzie richieste dal comune e del costo finanziario dell'anticipazione.
Sul versante delle riduzioni, l'articolo 17 elenca le fattispecie di riduzione e di esonero, e la giurisprudenza le considera derogatorie rispetto al principio di onerosità e quindi di stretta interpretazione. Un'esenzione non si argomenta per analogia né si deduce dalla finalità dell'intervento: si dimostra ricondurre l'intervento a una delle ipotesi tassativamente previste.
Il contributo non appartiene al costo delle lavorazioni e non compare nel computo metrico estimativo. Appartiene alle altre voci dell'operazione, insieme alle spese tecniche, agli allacciamenti e alle imposte, e nei lavori pubblici la sua sede formale è il quadro economico, nella sezione delle somme a disposizione della stazione appaltante.
Le due componenti, il momento del pagamento e il collegamento con il budget sono trattati in Il contributo di costruzione, e la componente degli oneri con il meccanismo dello scomputo in Gli oneri di urbanizzazione. Vi si trovano anche le fattispecie di riduzione ed esonero.
La dimensione regionale e comunale
Nessuna delle indicazioni di questa guida è applicabile senza un passaggio ulteriore, e conviene esplicitarlo con precisione perché è la differenza tra un'informazione e una decisione. La verifica del quadro regionale e comunale resta obbligatoria.
Il Testo Unico è nazionale, ma la materia è di competenza concorrente. Le regioni possono individuare con legge ulteriori interventi soggetti a permesso di costruire; la determinazione delle variazioni essenziali è rimessa alla legislazione regionale; il costo di costruzione è determinato dalle regioni; le tabelle parametriche degli oneri sono regionali. E il decreto del 2024 è stato recepito dalle regioni in modo non uniforme, alcune con discipline proprie.
Al livello comunale si aggiungono il regolamento edilizio e le norme tecniche di attuazione, che possono precisare definizioni e introdurre prescrizioni ulteriori, e le delibere su tariffe, aliquote e agevolazioni. Un elemento in particolare va segnalato: le definizioni di superficie utile, superficie lorda, volume e altezza possono essere precisate dal regolamento edilizio in modo diverso dalla prassi corrente, e da esse dipendono tanto l'applicazione delle tolleranze quanto il calcolo del contributo.
La verifica di questi due livelli non è un controllo accessorio. È parte della qualificazione e della stima, e la sua omissione produce pratiche formalmente corrette e sostanzialmente sbagliate.
Il percorso tipo su un immobile esistente
Le sezioni precedenti si compongono in una sequenza, e ripercorrerla nell'ordine è il modo più economico di impostare un incarico su patrimonio esistente. Ripercorrerla nell'ordine è il modo più economico di lavorare.
Il primo passaggio è la ricerca documentale. Si interrogano gli archivi comunale, catastale e, se pertinenti, della soprintendenza e della struttura regionale competente in materia sismica, e si ricostruisce la catena dei titoli. Va avviata prima del rilievo, perché sono i titoli reperiti a indicare cosa il rilievo deve verificare.
Il secondo passaggio è il rilievo dello stato di fatto, completo e misurato, senza filtri sulle difformità apparenti. Il rilievo precede ogni valutazione documentale.
Il terzo passaggio è il confronto tra i due, condotto per elemento e non per giudizio complessivo, con la datazione degli scostamenti per quanto possibile. Ogni difformità va qualificata singolarmente.
Il quarto passaggio è la qualificazione di ciascuno scostamento: differenza rientrante nelle tolleranze, difformità regolarizzabile con comunicazione tardiva, difformità che richiede accertamento di conformità, difformità non regolarizzabile. È il passaggio in cui si decide il percorso e il suo costo.
Il quinto passaggio è la verifica di compatibilità urbanistica dell'intervento che si vuole realizzare, sullo strumento vigente e sulle eventuali convenzioni. Precede necessariamente l'individuazione del titolo.
Il sesto passaggio è l'individuazione del titolo necessario, che a questo punto è una conseguenza e non una scelta. A questo punto è una conseguenza e non una scelta.
Il settimo passaggio è la stima del contributo di costruzione e la sua collocazione nel piano di cassa, con le due componenti nei loro rispettivi momenti. Le due quote seguono tempistiche diverse.
Due osservazioni su questa sequenza. La prima è che i primi quattro passaggi riguardano il passato dell'immobile e i successivi tre il suo futuro: sono due lavori distinti e conviene quotarli come tali. La seconda è che invertire il quinto e il sesto passaggio produce l'errore ricorrente di una pratica formalmente corretta su un intervento che lo strumento urbanistico non ammette.
Gli errori che costano più caro
La sintesi degli errori ricorrenti restituisce un elenco breve e stabile. Nessuno di essi richiede competenze particolari per essere evitato.
Qualificare l'intervento sull'importo dei lavori anziché sulla categoria è il primo, e produce la scelta di un titolo insufficiente. La scelta del titolo risulta allora sbagliata all'origine.
Partire dalla comunicazione asseverata perché l'intervento sembra modesto è il secondo, e salta i due passaggi che ne determinano l'applicabilità. I due passaggi di qualificazione vengono così saltati.
Assumere la natura non strutturale degli elementi senza indagine è il terzo, ed è il meccanismo tecnico che sta dietro la maggior parte degli usi impropri della comunicazione. È il meccanismo tecnico che produce le difformità più gravi.
Omettere la verifica dello stato legittimo è il quarto, e lascia il progetto innestato su una preesistenza di regolarità ignota. Il progetto resta innestato su una preesistenza non accertata.
Confondere conformità catastale e legittimità urbanistica è il quinto, e blocca le operazioni in fase di rogito. Le operazioni si bloccano in fase di rogito.
Datare gli scostamenti per approssimazione è il sesto, e compromette l'applicazione del regime delle tolleranze. L'applicazione del regime delle tolleranze ne risulta compromessa.
Qualificare la difformità sul titolo presentato anziché su quello dovuto è il settimo, e la giurisprudenza lo ha già sanzionato in materia di accertamento di conformità. La giurisprudenza censura questo errore con regolarità.
Presentare la fiscalizzazione come una sanatoria è l'ottavo, e genera un'aspettativa di conformità che l'istituto non produce. Genera un'aspettativa di conformità che la procedura non produce.
Stimare il contributo di costruzione su valori letti altrove è il nono, e produce budget che la determinazione comunale smentisce. La determinazione comunale smentisce poi il budget.
Verificare il titolo prima della compatibilità urbanistica è il decimo, e produce pratiche impeccabili su interventi non ammessi. Si producono pratiche impeccabili su interventi non ammessi.
Nota: i riferimenti normativi richiamati in questa pagina riguardano l'Italia e sono aggiornati alla data di pubblicazione. La materia è di competenza concorrente, il decreto legge 69 del 2024 è stato recepito dalle regioni in modo non uniforme e la giurisprudenza è in formazione: si raccomanda la verifica del testo vigente, della normativa regionale, dello strumento urbanistico e del regolamento edilizio comunale prima di ogni applicazione operativa.