Un perimetro definito per esclusione
L'articolo 6-bis del Testo Unico assoggetta a comunicazione asseverata gli interventi non riconducibili all'elenco degli articoli 6, 10 e 22. La comunicazione è quindi un regime residuale.
La tecnica normativa è quella del regime residuale, e produce un effetto che va compreso per applicarla correttamente. Non esiste un elenco di interventi soggetti a CILA: esiste un procedimento di individuazione in tre passaggi.
Il primo passaggio verifica se l'intervento ricade nell'attività edilizia libera dell'articolo 6. Se sì, nessun adempimento è dovuto.
Il secondo passaggio verifica se ricade tra gli interventi subordinati a permesso di costruire dell'articolo 10 o tra quelli assoggettati a segnalazione certificata dell'articolo 22. Se sì, si applica il regime corrispondente.
Il terzo passaggio è la conclusione: ciò che non ricade in nessuno dei precedenti è soggetto a comunicazione asseverata. Ciò che non ricade nei regimi precedenti resta soggetto a comunicazione.
Questa sequenza spiega perché la CILA non possa essere il punto di partenza del ragionamento. Chi parte dalla CILA perché l'intervento sembra modesto salta i due passaggi che ne determinano l'applicabilità.
| Passaggio | Verifica | Se la risposta è sì |
|---|---|---|
| 1 | L'intervento è nell'elenco dell'articolo 6 | Attività edilizia libera, nessun titolo dovuto |
| 2 | L'intervento è nell'elenco dell'articolo 10 | Permesso di costruire |
| 3 | L'intervento incide su parti strutturali o modifica i prospetti (articolo 22) | Segnalazione certificata |
| 4 | Nessuna delle precedenti | Comunicazione asseverata di inizio lavori |
Cosa vi ricade in pratica
Applicando la sequenza al patrimonio esistente, il nucleo degli interventi che ricadono nella comunicazione asseverata è individuabile con ragionevole precisione. Sono interventi che non toccano le strutture.
Vi ricade la manutenzione straordinaria che non incide sulle parti strutturali dell'edificio e non modifica i prospetti. È la fattispecie più frequente, e comprende tipicamente il rinnovamento di parti dell'immobile e le modifiche della distribuzione interna, quali l'apertura o lo spostamento di porte e di tramezzi, senza alterazione della volumetria complessiva e senza interessare la struttura portante.
Vi ricadono inoltre gli interventi che, pur non essendo di mera manutenzione ordinaria, non raggiungono la soglia di incidenza propria dei regimi superiori. La soglia è definita dall'incidenza su parti strutturali.
Il criterio che governa l'intera categoria è quindi negativo e duplice: non incidere sulle parti strutturali, non modificare i prospetti. Superata una di queste due soglie, l'intervento non è più soggetto a comunicazione.
La sequenza applicata a un caso
L'utilità della sequenza si vede su un intervento concreto. Si consideri il rifacimento di un bagno in un appartamento, con spostamento di un tramezzo, sostituzione degli impianti e rifacimento delle finiture.
Il primo passaggio verifica l'articolo 6. Le finiture e gli impianti rientrerebbero nella manutenzione ordinaria, ma lo spostamento del tramezzo eccede quella categoria: l'intervento nel suo insieme non è in edilizia libera.
Il secondo passaggio verifica gli articoli 10 e 22. Non vi è modifica della volumetria complessiva, quindi l'articolo 10 non si applica. Occorre poi stabilire se il tramezzo spostato abbia funzione portante e se l'intervento modifichi i prospetti: se la risposta è negativa su entrambi i punti, l'articolo 22 non si applica.
Il terzo passaggio conclude per la comunicazione asseverata. La conclusione è residuale e non diretta.
Si noti dove si concentra il lavoro tecnico: interamente sulla verifica della funzione dell'elemento da rimuovere. Se quel tramezzo è in realtà una muratura portante, l'intero ragionamento cade e il regime diventa quello della segnalazione certificata. La sequenza non riduce la responsabilità tecnica, la localizza.
Lo stesso intervento su un immobile in zona omogenea A, o su un immobile vincolato, richiede una verifica ulteriore sui regimi di tutela, che si aggiungono al titolo edilizio senza sostituirlo. Il regime del titolo non assorbe quello dei vincoli.
Il ruolo dell'asseverazione
La comunicazione è asseverata, e l'asseverazione non è un accessorio. È l'elemento che sostituisce l'istruttoria dell'amministrazione, e con essa il tecnico abilitato attesta la conformità dell'intervento alla disciplina applicabile.
Il contenuto essenziale dell'attestazione riguarda tre profili. La qualificazione dell'intervento, cioè la ragione per cui ricade nella comunicazione e non in un regime superiore, che è il punto più delicato data la natura residuale della categoria. La conformità agli strumenti urbanistici e ai regolamenti. La legittimità della preesistenza su cui l'intervento si innesta.
Il terzo profilo è quello che la prassi trascura più spesso, e con le conseguenze maggiori. Un intervento comunicato su un immobile la cui legittimità non è stata verificata non produce alcuna sanatoria della preesistenza e aggiunge un elemento a una situazione irregolare.
La procedura
La procedura è la più snella del sistema: presentazione della comunicazione asseverata, avvio dei lavori, comunicazione di fine lavori. Non è previsto il rilascio di alcun atto e il controllo dell'amministrazione è successivo.
Alcuni interventi comunicabili richiedono la trasmissione di elaborati grafici, secondo quanto previsto dalla modulistica adottata dal comune, e gli interventi che interessino parti comuni di un edificio in condominio richiedono la verifica preliminare della legittimazione condominiale. L'obbligo dipende dalla natura dell'intervento.
Il Testo Unico contempla anche l'ipotesi della comunicazione presentata a lavori già avviati o conclusi, con applicazione di una sanzione pecuniaria. Si tratta di una fattispecie distinta, trattata nella branca dedicata alla regolarizzazione, e non equivale a una sanatoria in senso proprio.
Il rischio della CILA usata al posto della SCIA
È l'errore più diffuso di questa materia e vale la pena isolarne il meccanismo. Riguarda la qualificazione degli elementi strutturali.
L'intervento appare modesto, i lavori sono già programmati, la comunicazione è rapida e non richiede attesa. La valutazione sulla natura degli elementi interessati viene compiuta a vista, senza un'indagine sulla struttura, e conclude per l'assenza di incidenza strutturale.
Il problema emerge quando l'incidenza c'era. In quel caso l'intervento è stato eseguito in assenza del titolo richiesto, con l'applicazione della disciplina sanzionatoria corrispondente e con una posizione professionale esposta per l'asseverazione resa.
La prevenzione è tecnica e non procedurale: su edifici esistenti in muratura la distinzione tra elemento portante e tramezzo richiede un accertamento, e la sua assenza non è compensabile da alcuna formula nella relazione. Su edifici in muratura la distinzione tra elemento portante e tramezzo richiede indagine.
Gli errori più frequenti
Partire dalla CILA anziché dalla sequenza di qualificazione è il primo, e produce l'applicazione di un regime residuale senza avere verificato i regimi che lo precedono. Si applica un regime residuale a un intervento che non lo è.
Assumere la natura non strutturale degli elementi senza indagine è il secondo, e trasforma l'asseverazione in una dichiarazione non fondata. L'asseverazione si trasforma in una dichiarazione non verificata.
Omettere la verifica dello stato legittimo è il terzo, e lascia l'intervento innestato su una preesistenza di regolarità ignota. L'intervento resta innestato su una preesistenza non accertata.
Trattare le parti comuni condominiali come disponibili è il quarto, e produce un vizio di legittimazione indipendente dalla correttezza tecnica. Il vizio di legittimazione è indipendente dal titolo edilizio.
Nota: i riferimenti normativi richiamati in questa pagina riguardano l'Italia e sono aggiornati alla data di pubblicazione. La modulistica e gli elaborati richiesti variano da comune a comune: si raccomanda la verifica della normativa regionale vigente e del regolamento edilizio comunale prima di ogni applicazione operativa.