Cosa è e cosa non è
Il Testo Unico contempla l'ipotesi della comunicazione di inizio lavori asseverata presentata quando i lavori sono già iniziati o già conclusi. La conseguenza prevista è l'applicazione di una sanzione pecuniaria.
Va detto immediatamente cosa questo istituto non è. Non è una sanatoria in senso proprio: non produce un titolo in sanatoria e non presuppone un accertamento di conformità. È la regolarizzazione di un adempimento omesso, riferita a un intervento che era comunque assentibile mediante comunicazione.
Da questa qualificazione derivano tutte le sue caratteristiche. La procedura è la stessa della comunicazione ordinaria, con l'aggiunta della sanzione. Non è prevista l'istruttoria propria dei procedimenti di sanatoria. E il presupposto sostanziale è la conformità dell'intervento alla disciplina applicabile.
Il perimetro applicativo
La comunicazione tardiva copre esclusivamente gli interventi che, se comunicati tempestivamente, sarebbero ricaduti nel regime dell'articolo 6-bis. Cioè, tipicamente, la manutenzione straordinaria che non incide sulle parti strutturali dell'edificio e non modifica i prospetti.
Il perimetro è quindi definito a monte dalla qualificazione dell'intervento, e non dalla sua entità apparente o dal suo costo. Un intervento che avrebbe richiesto la segnalazione certificata non diventa comunicabile tardivamente per il fatto di essere modesto.
Questo è il punto su cui la giurisprudenza è intervenuta con chiarezza in materia di accertamento di conformità, e il principio si trasferisce integralmente qui: rileva il titolo che l'intervento avrebbe richiesto, non quello che è stato presentato o che si vorrebbe presentare. La comunicazione tardiva non è una sanatoria.
Resta ferma la condizione della conformità sostanziale. Un intervento non conforme alla disciplina urbanistica ed edilizia non diventa conforme per effetto della comunicazione, tardiva o tempestiva.
La sanzione e la sua riduzione
La norma prevede una sanzione pecuniaria per la mancata comunicazione asseverata dell'inizio dei lavori, fissata in un importo determinato. L'importo è ridotto se la comunicazione interviene spontaneamente.
È prevista inoltre una riduzione quando la comunicazione è presentata spontaneamente mentre i lavori sono ancora in corso di esecuzione. La logica del meccanismo è premiare l'autodenuncia tempestiva rispetto alla regolarizzazione a lavori conclusi o, peggio, a seguito di un accertamento dell'amministrazione.
L'importo esatto e la misura della riduzione vanno verificati nel testo vigente, perché sono grandezze che il legislatore ha modificato più volte e che alcune regioni hanno declinato in modo proprio. Sono grandezze che il legislatore ha già modificato più volte.
La differenza economica rispetto agli altri regimi di regolarizzazione è significativa e spiega la tentazione di estendere l'istituto: la sanzione della comunicazione tardiva è di un ordine di grandezza inferiore alle oblazioni previste per l'accertamento di conformità. La tentazione va però resistita, perché i presupposti sono diversi.
Il rapporto con l'accertamento di conformità
Le due strade non sono alternative a scelta, ma corrispondono a fattispecie diverse. La qualificazione precede la scelta.
| Situazione | Strumento |
|---|---|
| Intervento assoggettabile a comunicazione, eseguito senza di essa, conforme | Comunicazione tardiva con sanzione |
| Intervento in parziale difformità dal titolo, o assoggettato a segnalazione ed eseguito senza di essa | Accertamento di conformità con oblazione |
| Intervento privo del permesso di costruire che gli occorreva | Accertamento di conformità con doppia conformità piena |
| Difformità di entità contenuta rientrante nei limiti di legge | Nessuna regolarizzazione, attestazione di tolleranza |
La lettura della tabella dall'ultima riga verso la prima è la sequenza corretta di valutazione: prima si verifica se la difformità rientri nelle tolleranze, poi si qualifica l'intervento sul titolo che avrebbe richiesto, e solo allora si individua lo strumento. Si parte dalla fattispecie più grave e si risale.
Perché l'istituto viene esteso indebitamente
Vale la pena isolare il meccanismo, perché è prevedibile e quindi evitabile. Nasce sempre dalla stessa valutazione affrettata.
La situazione tipica è quella di lavori conclusi da tempo, spesso scoperti in occasione di una compravendita o di un nuovo progetto. Il committente chiede di regolarizzare con il minimo costo e nel minimo tempo. La comunicazione tardiva è l'unica opzione che soddisfa entrambi i criteri, e la valutazione tecnica tende ad adattarsi al risultato desiderato.
L'adattamento avviene su un punto preciso: la natura degli elementi interessati. Se il tramezzo rimosso viene qualificato come non portante, l'intervento resta nel perimetro della comunicazione; se era portante, occorreva la segnalazione e la comunicazione tardiva non è utilizzabile.
Il costo dell'errore non si manifesta subito. Si manifesta al successivo controllo, o in occasione di un intervento futuro che richieda la ricostruzione dello stato legittimo, quando la difformità riemerge accompagnata da un'asseverazione che ne aggrava la posizione.
La misura preventiva è semplice e consiste nel documentare la valutazione strutturale anziché dichiararla. Un'indagine anche sommaria, allegata all'asseverazione, sposta la posizione professionale da un'affermazione a un accertamento.
Il ruolo dell'asseverazione
La comunicazione tardiva è asseverata come quella ordinaria, e l'asseverazione ha qui un peso maggiore, perché è resa su un intervento già eseguito e non verificabile in corso d'opera. L'asseverazione ha qui un peso maggiore, perché interviene a lavori eseguiti.
Il tecnico attesta tre elementi. Che l'intervento eseguito ricade nel regime della comunicazione, con la motivazione della qualificazione. Che è conforme alla disciplina urbanistica ed edilizia applicabile. Che si innesta su una preesistenza legittima.
Il terzo elemento è quello che più frequentemente manca. Una comunicazione tardiva su un immobile la cui legittimità non è stata verificata regolarizza un adempimento e lascia intatta un'eventuale irregolarità sottostante, con l'effetto di dare al committente una falsa impressione di conformità raggiunta.
Gli errori più frequenti
Usare la comunicazione tardiva per interventi che avrebbero richiesto la segnalazione è il primo, ed è il più diffuso. La differenza di costo tra i due regimi è l'incentivo, e l'esposizione professionale è il prezzo.
Trattarla come una sanatoria è il secondo, e porta a presentarla su interventi non conformi, dove nessun effetto sanante si produce. Si finisce per presentarla su interventi non conformi.
Omettere la verifica dello stato legittimo è il terzo, e produce una regolarizzazione parziale presentata come completa. La regolarizzazione risulta parziale e presentata come completa.
Estenderla a interventi che hanno inciso su parti strutturali è il quarto, e nasce dalla stessa valutazione affrettata sulla natura degli elementi che caratterizza l'uso improprio della comunicazione ordinaria. Nasce dalla stessa valutazione affrettata sulla natura degli elementi.
Nota: i riferimenti normativi richiamati in questa pagina riguardano l'Italia e sono aggiornati alla data di pubblicazione. L'importo della sanzione e le modalità di riduzione vanno verificati nel testo vigente e possono conoscere declinazioni regionali: si raccomanda la verifica della normativa regionale vigente e del regolamento edilizio comunale prima di ogni applicazione operativa.