La qualificazione della difformità viene prima
La sequenza corretta parte dalla natura di ciò che si vuole regolarizzare, non dal risultato desiderato. L'ordine dei passaggi decide l'esito della pratica.
Un'opera realizzata in assenza totale di titolo si colloca in un regime diverso da un'opera realizzata con titolo ma in difformità da esso. All'interno della difformità il Testo Unico distingue la variazione essenziale dalla parziale difformità, e la distinzione determina il regime sanzionatorio applicabile. Un'ulteriore categoria è quella delle differenze di entità contenuta che non costituiscono difformità e non richiedono alcuna regolarizzazione.
La prima domanda tecnica è quindi di qualificazione: cosa è stato realizzato, con quale titolo, in che rapporto con quel titolo. Solo dopo si sceglie lo strumento.
I regimi disponibili
| Regime | Presupposto essenziale | Effetto |
|---|---|---|
| Tolleranze costruttive | Difformità di entità contenuta rientrante nei limiti di legge | Nessuna regolarizzazione necessaria, attestazione del tecnico |
| CILA tardiva | Intervento assoggettabile a CILA eseguito senza la comunicazione | Regolarizzazione con sanzione pecuniaria |
| Accertamento di conformità, articolo 36 | Doppia conformità alla disciplina vigente al momento della realizzazione e a quella attuale | Rilascio del titolo in sanatoria |
| Accertamento di conformità, articolo 36-bis | Introdotto dal Salva Casa per le fattispecie di parziale difformità, con presupposti propri | Rilascio del titolo in sanatoria |
| Fiscalizzazione dell'abuso | Impossibilità di ripristino senza pregiudizio della parte legittima | Sanzione pecuniaria in luogo della demolizione |
La tabella è una mappa e non un criterio di scelta. I presupposti di ciascun regime sono definiti dalle disposizioni che lo istituiscono e sono trattati negli approfondimenti dedicati.
Il nodo della doppia conformità
L'articolo 36 del Testo Unico subordina il rilascio del titolo in sanatoria alla conformità dell'opera alla disciplina urbanistica ed edilizia vigente sia al momento della realizzazione sia al momento della presentazione della domanda. La conformità va verificata su due momenti distinti.
Questo requisito è il vero ostacolo pratico di gran parte delle regolarizzazioni, e non per ragioni tecniche ma per il mutare degli strumenti urbanistici nel tempo. Un'opera conforme quando è stata realizzata può non esserlo oggi, e viceversa, e in entrambi i casi la doppia conformità viene a mancare.
Il decreto legge 69 del 2024, convertito dalla legge 105 del 2024, è intervenuto su questo assetto introducendo l'articolo 36-bis, che disciplina un percorso di accertamento con presupposti diversi da quelli dell'articolo 36 per determinate fattispecie di difformità. La portata di questa novità e i suoi confini sono l'oggetto dell'approfondimento dedicato, e restano in corso di precisazione da parte della giurisprudenza.
Perché la qualificazione è un lavoro tecnico e non documentale
Un immobile con difformità non presenta un abuso ma un insieme di difformità, ciascuna con una storia e una qualificazione propria. Ciascuna ha una storia e una qualificazione proprie.
La distinzione conta perché i regimi non si applicano all'immobile ma alle singole difformità. Su una stessa unità immobiliare è ordinario trovare, contemporaneamente, difformità che rientrano nelle tolleranze e non richiedono nulla, difformità regolarizzabili con una comunicazione tardiva, difformità che richiedono un accertamento di conformità e difformità non regolarizzabili in alcun modo.
Trattare l'insieme come un blocco unico produce due errori simmetrici. Il primo è la sopravvalutazione, che porta ad attivare un procedimento oneroso per fattispecie che non lo richiedevano. Il secondo è la sottovalutazione, che porta a chiudere la pratica lasciando fuori la difformità più problematica, quella che riemergerà.
La conseguenza operativa è che l'elenco delle difformità va costruito prima della strategia, in forma tabellare, con per ciascuna la descrizione, la data presunta di realizzazione, il titolo di riferimento e la qualificazione proposta. La forma tabellare è quella che regge il confronto.
Cosa la regolarizzazione non fa
Tre aspettative ricorrenti non trovano riscontro nella disciplina. Vanno corrette prima di impostare la pratica.
La regolarizzazione non rende conforme un'opera che non lo è sostanzialmente. Se l'intervento contrasta con la disciplina urbanistica, nessuno dei regimi disponibili produce l'effetto di renderlo assentibile.
La regolarizzazione non cancella la responsabilità del tecnico che ha asseverato una difformità, che segue un percorso proprio. Quella responsabilità segue un percorso autonomo.
La regolarizzazione non è retroattiva rispetto a benefici e agevolazioni fruiti sulla base di uno stato dichiarato diverso da quello reale. Il regime di quei benefici appartiene alla disciplina fiscale e va valutato separatamente.
L'ordine di lavoro consigliato
Nella prassi professionale conviene procedere in quattro passaggi, e nell'ordine. Saltare i primi due è l'errore più costoso.
Il rilievo dello stato di fatto, completo e misurato, senza filtri sulle difformità apparenti. Il rilievo precede ogni valutazione.
La ricostruzione documentale dello stato legittimo, con la ricerca dei titoli presso gli archivi competenti. La ricerca d'archivio è spesso la fase più lunga.
Il confronto tra i due, difformità per difformità, con la qualificazione di ciascuna nella categoria che le corrisponde. Il confronto va documentato e non riassunto.
La scelta dello strumento per ogni difformità qualificata, con la verifica dei presupposti prima di qualunque valutazione economica. La verifica dei presupposti precede ogni valutazione economica.
Saltare i primi due passaggi per arrivare più rapidamente alla domanda è l'errore più costoso di questa materia, perché produce istanze incomplete su fattispecie mal qualificate. La domanda risulta allora fondata su un quadro incompleto.
Un avvertimento sulla dimensione regionale
Le novità del 2024 sono intervenute su una materia di competenza concorrente, con una ricezione regionale non uniforme: alcune regioni hanno adottato discipline proprie, e la giurisprudenza amministrativa continua a definire il perimetro degli istituti introdotti. La ricezione regionale non è uniforme.
Nessuna delle indicazioni di questa branca può essere applicata senza una verifica della normativa regionale vigente, del regolamento edilizio comunale e della data di ultimo aggiornamento della fonte consultata. La verifica è un passaggio obbligato e non accessorio.
Nota: i riferimenti normativi richiamati in questa pagina riguardano l'Italia e sono aggiornati alla data di pubblicazione. La materia è stata oggetto di modifiche recenti con ricezione regionale non uniforme: si raccomanda la verifica della normativa regionale vigente e del regolamento edilizio comunale prima di ogni applicazione operativa.