Il perimetro dell'articolo 6
L'articolo 6 del Testo Unico elenca gli interventi realizzabili in attività edilizia libera. L'elenco comprende, tra gli altri, gli interventi di manutenzione ordinaria, cioè le opere di riparazione, rinnovamento e sostituzione delle finiture degli edifici e quelle necessarie a integrare o mantenere in efficienza gli impianti tecnologici esistenti.
Vi figurano inoltre l'eliminazione delle barriere architettoniche, senza alterazione della sagoma e senza creazione di nuovi volumi, l'installazione di pompe di calore aria aria entro il limite di potenza previsto dalla norma, le opere temporanee per attività di ricerca nel sottosuolo, i movimenti di terra connessi all'attività agricola, le serre mobili stagionali, le pavimentazioni esterne entro i limiti di permeabilità, le aree ludiche senza fini di lucro e gli elementi di arredo delle aree pertinenziali. L'elenco è tassativo e non ammette applicazioni analogiche.
Le novità introdotte dal Salva Casa
Il decreto legge 69 del 2024, convertito dalla legge 105 del 2024, ha ampliato il campo di applicazione dell'articolo 6 su due fronti. Entrambi riguardano opere di chiusura e protezione.
Le vetrate panoramiche amovibili e totalmente trasparenti, già inserite nell'attività edilizia libera per la chiusura di balconi aggettanti e di logge rientranti, sono state estese alla chiusura dei porticati, intesi come elementi edilizi coperti al piano terra, intervallati da colonne o pilastri e aperti su uno o più lati verso l'esterno dell'edificio, rientranti all'interno dell'edificio stesso. La novella ne ha esteso l'ambito oltre i balconi.
Sono state inoltre inserite le opere di protezione dal sole e dagli agenti atmosferici la cui struttura principale sia costituita da tende, tende da sole, tende da esterno, tende a pergola con telo retrattile anche impermeabile o tende a pergola con elementi di protezione solare mobili o regolabili, addossate o annesse agli immobili anche con strutture fisse necessarie al sostegno e all'estensione dell'opera. La natura della struttura principale è il criterio dirimente.
| Opera | Regime prima del Salva Casa | Regime dopo il Salva Casa |
|---|---|---|
| Vetrate panoramiche amovibili, balconi aggettanti e logge rientranti | Attività edilizia libera | Attività edilizia libera |
| Vetrate panoramiche amovibili, chiusura di porticati rientranti | Titolo abilitativo secondo l'intervento | Attività edilizia libera |
| Tende, tende da sole, tende a pergola con telo retrattile o elementi mobili | Qualificazione caso per caso | Attività edilizia libera |
| Strutture la cui parte principale non è costituita da teli | Titolo abilitativo secondo l'intervento | Titolo abilitativo secondo l'intervento |
Le vetrate panoramiche restano soggette ai requisiti funzionali che la norma indica, tra cui l'assolvere funzioni temporanee di protezione dagli agenti atmosferici, di miglioramento delle prestazioni acustiche ed energetiche, di riduzione delle dispersioni termiche e di parziale impermeabilizzazione dalle acque meteoriche. Il venir meno di uno di essi fa cadere il regime libero.
Il glossario ministeriale e i suoi limiti
A supporto dell'articolo 6 esiste il glossario approvato con decreto ministeriale del 2 marzo 2018, che elenca le principali opere realizzabili in regime di attività edilizia libera, organizzate per categorie di intervento: manutenzione ordinaria, opere sugli impianti tecnologici, interventi di sicurezza e barriere architettoniche, sistemazione e arredo degli spazi esterni, impianti da fonti rinnovabili di piccola taglia, strutture temporanee o stagionali. Il documento aiuta la qualificazione ma non la sostituisce.
Due limiti di questo documento vanno conosciuti prima di utilizzarlo. Entrambi riguardano la sua natura non esaustiva.
L'elenco è dichiaratamente non esaustivo. L'assenza di un'opera dal glossario non implica che occorra un titolo, e la qualificazione va condotta comunque sull'articolo 6.
L'inclusione nel glossario non è di per sé sufficiente. L'opera resta in edilizia libera soltanto se ne possiede i requisiti sostanziali e rispetta gli strumenti urbanistici, le norme di settore e i vincoli. Un'opera che porta il nome di una voce del glossario ma ne ha caratteristiche costruttive diverse non beneficia del regime.
Le opere temporanee
Un caso a parte è quello delle opere dirette a soddisfare obiettive esigenze contingenti e temporanee, destinate a essere rimosse al cessare della necessità. Il regime dipende dalla rimozione entro il termine.
Il regime è particolare: l'opera rientra nell'attività edilizia libera ma la norma richiede la comunicazione di avvio dei lavori all'amministrazione comunale, e la permanenza è ammessa entro il termine massimo stabilito dalla disposizione, che va verificato nel testo vigente. L'opera è libera ma la comunicazione resta dovuta.
La mancata rimozione alla scadenza fa venire meno il presupposto del regime, e l'opera si trova a essere stata realizzata in assenza del titolo che le sarebbe stato richiesto in quanto permanente. L'opera risulta allora realizzata in assenza di titolo.
Pergolato, pergotenda e tettoia
È la zona di confine più contenziosa dell'edilizia libera, e la giurisprudenza amministrativa e di legittimità continua a precisarla. La giurisprudenza continua a precisarne i limiti caso per caso.
Il criterio che emerge è funzionale e costruttivo insieme. Il pergolato aperto su tre lati e nella parte superiore non richiede alcun titolo. La struttura la cui copertura sia stabile e non facilmente amovibile si qualifica invece come tettoia, con creazione di un volume e conseguente assoggettamento a permesso di costruire.
La pergotenda si colloca tra le due: la struttura è ammessa in edilizia libera quando il telo è retrattile e la funzione è di protezione temporanea, mentre l'irrigidimento della copertura o la chiusura dei lati spostano l'opera verso i regimi superiori. La qualificazione dipende dalla retrattilità del telo e non dal nome commerciale.
La conseguenza pratica è che la qualificazione dipende dalle caratteristiche costruttive effettive e non dalla denominazione commerciale del prodotto installato. Una struttura venduta come pergotenda ma realizzata con copertura fissa è una tettoia.
Il caso del condominio
Un profilo che l'edilizia libera non risolve è quello dei rapporti condominiali, e la confusione tra i due piani è frequente. Il titolo edilizio non sostituisce l'assenso dell'assemblea.
Il regime dell'articolo 6 riguarda il rapporto tra il privato e l'amministrazione. Non incide sui rapporti tra condomini né sulle prescrizioni del regolamento di condominio, che possono limitare o vietare opere pienamente ammesse in edilizia libera.
Il caso tipico è quello delle vetrate panoramiche e delle tende su balconi e logge. L'assenza di titolo edilizio non esonera dalla verifica del regolamento condominiale, che può contenere prescrizioni sull'aspetto architettonico della facciata, e nei casi in cui l'opera incida sul decoro architettonico la questione può richiedere una deliberazione dell'assemblea.
La conseguenza operativa per il professionista è che l'informazione al committente va data su entrambi i piani. Comunicare che l'intervento non richiede titolo edilizio, senza segnalare la necessità di verificare il regolamento di condominio, è un'informazione incompleta che genera contenzioso privato.
I vincoli restano applicabili
Il punto che chiude ogni valutazione. Gli interventi in edilizia libera possono essere eseguiti liberamente ma non arbitrariamente, perché restano fermi gli strumenti urbanistici comunali e le normative di settore aventi incidenza sull'attività edilizia.
Tra queste la norma richiama espressamente le norme antisismiche, di sicurezza, antincendio, igienico-sanitarie, quelle relative all'efficienza energetica, di tutela dal rischio idrogeologico e le disposizioni del codice dei beni culturali e del paesaggio. L'elenco vale come promemoria delle verifiche parallele.
Ne segue che un intervento in edilizia libera su un immobile vincolato può richiedere l'autorizzazione paesaggistica o quella della soprintendenza, che non sono titoli edilizi e non sono sostituite dal regime dell'articolo 6. Il regime libero riguarda il titolo edilizio e non i vincoli.
Va aggiunto che gli impianti da fonti rinnovabili seguono oggi una disciplina propria, che individua regimi autorizzativi specifici, e che va verificata separatamente. Il rinvio all'articolo 6 non è quindi sufficiente per questi interventi.
Gli errori più frequenti
Assumere che libera significhi esente da ogni verifica è il primo, e ignora i vincoli e le norme di settore che restano applicabili. I vincoli e le norme di settore restano pienamente applicabili.
Usare il glossario come elenco chiuso è il secondo, in entrambe le direzioni: escludendo opere che vi rientrerebbero e includendone altre che non ne hanno i requisiti sostanziali. Si finisce per escludere opere ammesse e includerne altre non ammesse.
Qualificare l'opera dalla denominazione commerciale è il terzo, ed è il meccanismo che produce il contenzioso su pergotende e tettoie. È il meccanismo che produce il contenzioso su pergotende e tettoie.
Trascurare la rimozione delle opere temporanee alla scadenza è il quarto, e trasforma retroattivamente un intervento libero in un intervento privo di titolo. L'intervento libero si trasforma retroattivamente in un abuso.
Nota: i riferimenti normativi richiamati in questa pagina riguardano l'Italia e sono aggiornati alla data di pubblicazione. Il perimetro dell'attività edilizia libera è stato modificato di recente e i limiti dimensionali e temporali vanno verificati nel testo vigente: si raccomanda inoltre la verifica della normativa regionale e del regolamento edilizio comunale prima di ogni applicazione operativa.