Il limite ordinario
Il comma 1 dell'articolo 34-bis del Testo Unico stabilisce che il mancato rispetto dell'altezza, dei distacchi, della cubatura, della superficie coperta e di ogni altro parametro delle singole unità immobiliari non costituisce violazione edilizia se contenuto entro il limite del 2 per cento delle misure previste nel titolo abilitativo. La formulazione fissa una soglia percentuale sotto la quale lo scostamento non costituisce difformità.
Tre elementi di questa formulazione vanno letti con attenzione. Ciascuno di essi decide l'esito del calcolo.
Il riferimento è al titolo abilitativo, non al progetto depositato o allo stato di fatto atteso: la percentuale si calcola sulle misure che il titolo prevede. La base di calcolo è quindi documentale e non rilevata in cantiere.
L'unità di riferimento è la singola unità immobiliare, non l'edificio nel suo complesso. La verifica va condotta unità per unità.
L'elenco dei parametri è aperto, perché la norma richiama ogni altro parametro dopo avere indicato altezza, distacchi, cubatura e superficie coperta. La clausola di chiusura estende la tolleranza a parametri non nominati.
Il regime progressivo per gli interventi anteriori
Il decreto legge 69 del 2024 ha introdotto nell'articolo 34-bis il comma 1-bis, che per gli scostamenti relativi a interventi realizzati entro il 24 maggio 2024 sostituisce al limite uniforme del 2 per cento una progressione inversamente proporzionale alla superficie utile dell'unità immobiliare. Il nuovo regime si applica soltanto agli interventi anteriori alla data indicata.
| Superficie utile dell'unità immobiliare | Limite di scostamento |
|---|---|
| Superiore a 500 metri quadrati | 2 per cento |
| Compresa tra 300 e 500 metri quadrati | 3 per cento |
| Compresa tra 100 e 300 metri quadrati | 4 per cento |
| Inferiore a 100 metri quadrati | 5 per cento |
| Inferiore a 60 metri quadrati | 6 per cento |
La logica della progressione è che una stessa percentuale produce effetti molto diversi su un'unità di trenta metri quadrati e su una di mille, e che sulle unità piccole il limite uniforme del 2 per cento restituiva scostamenti dell'ordine di pochi centimetri. La scala mobile corregge questa sproporzione.
Le ultime due righe vanno lette come fasce e non come soglie sovrapposte: un'unità di ottanta metri quadrati ricade nel 5 per cento, un'unità di cinquanta nel 6 per cento. Ogni unità ricade in una sola fascia, determinata dalla sua superficie.
La data del 24 maggio 2024 è determinante e va documentata. È la ragione per cui la datazione degli scostamenti nella relazione sullo stato legittimo non è un dettaglio: determina quale dei due regimi si applica.
La regola anti elusiva sulla superficie di riferimento
Il comma 1-ter dello stesso articolo stabilisce che la superficie utile rilevante ai fini dell'applicazione delle soglie si determina con riferimento al titolo originario che ha abilitato la realizzazione dell'intervento, senza considerare gli eventuali frazionamenti successivamente intervenuti. La regola vale anche quando l'unità è stata successivamente frazionata.
La finalità è dichiaratamente anti elusiva: impedire che un'unità venga frazionata al solo scopo di ricadere in una fascia di tolleranza più ampia. Senza questa regola il frazionamento diventerebbe uno strumento di pianificazione.
L'effetto pratico è che il calcolo va condotto sulla consistenza assentita dal titolo originario, e che un'unità oggi di ottanta metri quadrati derivante dal frazionamento di un'unità originaria di quattrocento resta nella fascia del 3 per cento e non in quella del 5. Un'unità oggi piccola può quindi ricadere in una fascia più stretta.
Le tolleranze esecutive
L'articolo 34-bis disciplina anche una seconda categoria, distinta dalla prima e spesso confusa con essa. La differenza sta nel criterio, qualitativo anziché percentuale.
Le tolleranze esecutive riguardano irregolarità di natura esecutiva o geometrica, prive di rilevanza sostanziale, che possono emergere durante lavori autorizzati. Non sono legate a percentuali matematiche ma alla natura minima e irrilevante della difformità rispetto al titolo.
I criteri che ne delimitano il perimetro riguardano tipicamente il non incidere sull'aspetto esteriore dell'edificio, sulle strutture portanti, sui dimensionamenti e sulle distanze inderogabili. Nessuno di essi si esprime in percentuale.
Anche su questa categoria il decreto del 2024 ha introdotto un doppio regime, con una disciplina ordinaria e una disciplina riferita agli interventi anteriori al 24 maggio 2024, che amplia il novero delle fattispecie condizionandolo ai limiti previsti per il regime ordinario. La disciplina applicabile dipende dalla data dell'intervento.
Un esempio di calcolo
L'applicazione delle fasce si vede meglio su un caso. Si consideri un'unità immobiliare con superficie utile di 90 metri quadrati, realizzata nel 2015, il cui titolo prevedeva un'altezza interna di 2,70 metri e un rilievo restituisce 2,60 metri.
| Passaggio | Valore |
|---|---|
| Misura prevista dal titolo | 2,70 m |
| Misura rilevata | 2,60 m |
| Scostamento assoluto | 0,10 m |
| Scostamento percentuale | 3,70 % |
| Fascia applicabile, intervento anteriore al 24 maggio 2024 e superficie inferiore a 100 m² | 5 % |
| Esito | Entro tolleranza |
Lo stesso scostamento sulla stessa unità, se l'intervento fosse successivo al 24 maggio 2024, ricadrebbe nel limite ordinario del 2 per cento e costituirebbe difformità. E se l'unità di 90 metri quadrati derivasse dal frazionamento di un'unità originaria di 400 metri quadrati, la fascia applicabile sarebbe quella del 3 per cento e l'esito sarebbe ugualmente negativo.
Tre variabili determinano quindi l'esito su un unico scostamento: la sua entità, la data dell'intervento e la superficie utile riferita al titolo originario. Nessuna delle tre è deducibile dal solo rilievo.
Un limite di applicabilità da conoscere
La giurisprudenza amministrativa ha precisato un confine che la prassi tende a ignorare. Riguarda gli immobili la cui legittimazione deriva da condono.
Le tolleranze non trovano applicazione con riferimento ad ampliamenti realizzati su un immobile già oggetto di condono, perché la fattispecie dell'articolo 34-bis è integrata unicamente nel caso di mancato rispetto di misure progettuali previste da un titolo edilizio previamente rilasciato, e non a seguito di sanatoria. La fattispecie del condono segue regole proprie e non si cumula.
Il principio ha una portata generale che vale la pena esplicitare. L'istituto presuppone un titolo che fissi misure progettuali dalle quali lo scostamento si misura. Dove quel riferimento manca, o dove la legittimazione deriva da un provvedimento di natura diversa, il meccanismo percentuale non ha una base su cui operare.
L'attestazione del tecnico
Le tolleranze non richiedono un procedimento: richiedono un'attestazione. È il tecnico abilitato a dichiarare che gli scostamenti rilevati rientrano nei limiti previsti, e questa dichiarazione consente all'immobile di rientrare nella sfera dello stato legittimo.
Il contenuto minimo dell'attestazione riguarda l'individuazione del titolo di riferimento, la misura prevista dal titolo per ciascun parametro interessato, la misura rilevata, lo scostamento in valore assoluto e in percentuale, la superficie utile assunta ai fini della fascia applicabile e la data di realizzazione dell'intervento. Vanno indicate anche la misura rilevata e la data del rilievo.
Ogni elemento omesso rende l'attestazione non verificabile. In particolare l'indicazione della superficie utile e della data non sono formalità: sono i due dati che determinano quale limite si applica.
Gli errori più frequenti
Applicare le fasce del comma 1-bis a interventi successivi al 24 maggio 2024 è il primo, e attribuisce all'immobile una tolleranza che non gli spetta. All'immobile viene attribuita una tolleranza che non gli spetta.
Calcolare la superficie utile sullo stato attuale anziché sul titolo originario è il secondo, e contravviene alla regola anti elusiva. La regola anti elusiva viene così contravvenuta.
Confondere tolleranze costruttive e tolleranze esecutive è il terzo, e porta ad applicare percentuali a difformità che seguono un criterio qualitativo, o viceversa. Si finisce per applicare percentuali a difformità che seguono un criterio qualitativo.
Assumere l'applicabilità dell'istituto su immobili la cui legittimazione deriva da condono è il quarto, e la giurisprudenza lo ha già escluso. La giurisprudenza lo ha già escluso.
Attestare senza documentare misura prevista, misura rilevata e data è il quinto, e produce un documento privo di valore probatorio. Il documento risulta privo di valore probatorio.
Nota: i riferimenti normativi richiamati in questa pagina riguardano l'Italia e sono aggiornati alla data di pubblicazione. Diverse regioni hanno recepito le modifiche del 2024 con disposizioni proprie e la giurisprudenza è in formazione: si raccomanda la verifica del testo vigente, della normativa regionale e del regolamento edilizio comunale prima di ogni applicazione operativa.