Due componenti, un solo contributo
L'articolo 16 del decreto del Presidente della Repubblica 380 del 2001 stabilisce che il rilascio del permesso di costruire comporta la corresponsione di un contributo commisurato all'incidenza degli oneri di urbanizzazione nonché al costo di costruzione. Il contributo si compone di due quote distinte.
Le due componenti hanno logiche diverse e non vanno confuse. Differiscono per fonte di determinazione e per momento di pagamento.
Gli oneri di urbanizzazione remunerano l'incidenza dell'intervento sulle infrastrutture e sui servizi, e si articolano in urbanizzazione primaria e secondaria. Rispondono alla domanda: quanto pesa questo intervento sulla città.
Il costo di costruzione è commisurato al valore dell'opera. Risponde a una domanda diversa: quanto vale ciò che si costruisce.
| Componente | Base | Chi la determina |
|---|---|---|
| Oneri di urbanizzazione | Incidenza su infrastrutture e servizi, primaria e secondaria | Deliberazione del consiglio comunale su tabelle parametriche regionali |
| Costo di costruzione | Valore dell'opera | Determinazione regionale, con aliquote comunali |
Chi fissa gli importi
Questo è il punto che rende impossibile qualunque tabella nazionale di riferimento, e vale la pena essere espliciti. La determinazione è comunale e non nazionale.
L'incidenza degli oneri di urbanizzazione primaria e secondaria è stabilita con deliberazione del consiglio comunale, in base a tabelle parametriche che la regione definisce per classi di comuni. Il costo di costruzione è determinato periodicamente dalle regioni, con applicazione di aliquote comunali.
Ne segue che due interventi identici in due comuni diversi possono comportare contributi sensibilmente differenti, e che nessun valore letto altrove è utilizzabile per il comune in cui si opera. La delibera comunale vigente e le tabelle regionali sono le sole fonti, e la loro consultazione è un passaggio obbligato della stima.
Quando si paga
Il momento della corresponsione non è unico per le due componenti. La differenza incide sul piano di cassa.
La quota relativa al costo di costruzione, determinata all'atto del rilascio, è corrisposta in corso d'opera con le modalità e le garanzie stabilite dal comune, e non oltre sessanta giorni dall'ultimazione della costruzione. L'esborso non coincide quindi con il rilascio.
Gli oneri di urbanizzazione seguono le modalità stabilite dal comune, di norma con possibilità di rateizzazione assistita da garanzia. La rateizzazione è di norma possibile.
La distinzione ha un effetto diretto sul piano di cassa dell'operazione, e va riportata nel budget con la corretta collocazione temporale anziché come importo unico all'avvio. Va riportata nel budget con la sua tempistica.
Lo scomputo mediante opere
Il Testo Unico prevede che il titolare del permesso possa eseguire direttamente le opere di urbanizzazione primaria funzionali all'intervento, con lo scomputo del relativo importo dal contributo dovuto, nei limiti e alle condizioni stabilite. L'esecuzione diretta vale a scomputo della quota dovuta.
È un istituto rilevante nelle operazioni di una certa dimensione, perché consente di trasformare un costo monetario in un'opera realizzata. La valutazione della convenienza richiede un confronto tra l'importo scomputabile e il costo effettivo di realizzazione delle opere, ed è quindi un esercizio di economia della costruzione più che di procedura.
Riduzioni ed esenzioni
L'articolo 17 disciplina i casi di riduzione e di esonero. Tra le fattispecie previste figurano l'edilizia abitativa convenzionata, per la quale il contributo è ridotto alla sola quota degli oneri di urbanizzazione a fronte di una convenzione con il comune, e una serie di ipotesi in cui il contributo non è dovuto, tra cui gli interventi in zona agricola in funzione della conduzione del fondo da parte dell'imprenditore agricolo a titolo principale e le opere di urbanizzazione eseguite in attuazione di strumenti urbanistici.
Un principio interpretativo va conosciuto prima di costruire un'ipotesi di esenzione: la giurisprudenza amministrativa considera le norme che prevedono l'esonero dal contributo di interpretazione restrittiva, in quanto derogatorie rispetto al principio di onerosità del titolo. Le esenzioni operano quindi nelle sole ipotesi tassativamente previste.
Come si reperiscono i parametri
Poiché nessun valore nazionale è utilizzabile, la stima passa da una raccolta documentale presso il comune competente, ed è un lavoro che conviene impostare all'inizio dell'operazione e non alla fine. I documenti da reperire sono pochi ma nessuno è sostituibile.
Quattro documenti sono necessari. La deliberazione del consiglio comunale vigente sugli oneri di urbanizzazione, con le tabelle e la loro data di aggiornamento. Le tabelle parametriche regionali a cui la delibera si riferisce. La determinazione regionale vigente del costo di costruzione e le aliquote applicate dal comune. Le eventuali delibere comunali su riduzioni e agevolazioni, che alcuni comuni prevedono per il recupero del patrimonio esistente.
A questi si aggiunge una verifica che evita l'errore più comune: la definizione dei parametri di calcolo adottata localmente. Superficie utile, superficie lorda, volume e destinazione funzionale possono essere definiti dal regolamento edilizio comunale in modo diverso da quanto il tecnico assume per prassi, e applicare la definizione sbagliata produce uno scostamento che non emerge fino alla determinazione del comune.
Il collegamento con il budget dell'operazione
Il contributo di costruzione non appartiene al costo delle lavorazioni e non compare nel computo metrico estimativo. Appartiene alle altre voci dell'operazione, insieme alle spese tecniche, agli allacciamenti e alle imposte.
Nei lavori pubblici questa collocazione ha una sede formale, il quadro economico, nella sezione delle somme a disposizione della stazione appaltante. Nel privato la sede va costruita, e la sua assenza è la causa più frequente dello scostamento tra il preventivo presentato al committente e la spesa effettiva dell'operazione.
Una precisazione utile in fase di stima preliminare: il mutamento della destinazione d'uso verso una categoria funzionale più onerosa comporta la corresponsione della differenza di contributo. È una voce che le operazioni di riconversione tendono a scoprire tardi.
Nota: i riferimenti normativi richiamati in questa pagina riguardano l'Italia e sono aggiornati alla data di pubblicazione. Gli importi del contributo sono fissati da deliberazione comunale su tabelle parametriche regionali: si raccomanda la consultazione della delibera vigente del comune competente prima di ogni applicazione operativa.