Una grandezza convenzionale, non un costo reale
L'articolo 16 del Testo Unico stabilisce che il rilascio del permesso comporta la corresponsione di un contributo commisurato all'incidenza degli oneri di urbanizzazione nonché al costo di costruzione. Il contributo si compone di due quote distinte.
La seconda componente risponde a una domanda diversa dalla prima: non quanto pesa l'intervento sulla città, ma quanto vale ciò che si costruisce. Storicamente deriva dalla legge del 1977 che l'ha introdotta accanto agli oneri già previsti dal decennio precedente.
Il punto da fissare subito è che il costo di costruzione ai fini del contributo non coincide con il costo delle lavorazioni risultante dal computo metrico estimativo. È una grandezza determinata periodicamente dalle regioni, applicata alla consistenza dell'intervento secondo i parametri stabiliti, e su cui il comune applica le proprie aliquote.
Confondere le due grandezze produce due errori simmetrici. Stimare il contributo sul totale del computo lo sovrastima o lo sottostima in misura imprevedibile. E leggere il costo di costruzione del contributo come un riferimento di mercato porta a conclusioni prive di fondamento sul costo reale dell'intervento.
La determinazione regionale e le aliquote comunali
La catena di determinazione è a due livelli e va percorsa nell'ordine. Il livello regionale precede quello comunale.
La regione determina periodicamente il costo di costruzione, con riferimento ai costi massimi ammissibili per l'edilizia agevolata secondo la propria determinazione. Il riferimento è ai costi massimi ammissibili per l'edilizia agevolata.
Il comune applica le proprie aliquote a quella base, nell'ambito delle previsioni normative applicabili. Senza la determinazione regionale l'aliquota comunale non ha su cosa applicarsi.
Ne segue che la stima richiede due documenti distinti: la determinazione regionale vigente e la delibera comunale sulle aliquote. Il reperimento del solo secondo, che è quello più facilmente accessibile, non è sufficiente.
Va aggiunto un elemento che la prassi trascura. La consistenza su cui la base si applica dipende da parametri, tipicamente di superficie o di volume, la cui definizione può essere precisata dal regolamento edilizio comunale in modo diverso da quello che il tecnico assume per abitudine. La verifica della definizione locale è parte della stima e non un controllo accessorio.
La tempistica di pagamento
Su questo profilo la disciplina differisce da quella degli oneri di urbanizzazione, e la differenza va riportata nel piano di cassa. La differenza va riportata nel piano di cassa dell'operazione.
La quota di contributo relativa al costo di costruzione, determinata all'atto del rilascio, è corrisposta in corso d'opera con le modalità e le garanzie stabilite dal comune, e non oltre sessanta giorni dall'ultimazione della costruzione. L'esborso non coincide quindi con il rilascio del titolo.
Due conseguenze pratiche. L'importo è noto al rilascio del titolo, quindi entra nel budget con certezza dall'inizio. Ma l'esborso è differito e collocato lungo l'esecuzione, con un termine finale ancorato all'ultimazione.
Questa struttura è favorevole all'operatore rispetto a quella degli oneri di urbanizzazione, che si pagano al rilascio. Presentare le due componenti come un unico esborso iniziale sovrastima quindi il fabbisogno finanziario della fase di avvio.
La facoltà comunale sugli interventi di recupero
Un elemento di rilievo per chi lavora sul patrimonio esistente merita di essere isolato. Riguarda una facoltà comunale di riduzione.
Al fine di incentivare il recupero del patrimonio edilizio esistente, per gli interventi di ristrutturazione edilizia i comuni hanno la facoltà di deliberare che i costi di costruzione a essi relativi non superino i valori determinati per le nuove costruzioni. La facoltà va esercitata con delibera.
È una facoltà e non un obbligo, il che significa che la sua esistenza va verificata comune per comune. Dove è esercitata, stabilisce un tetto che rende il contributo sul recupero non superiore a quello sul nuovo, correggendo un effetto che altrimenti penalizzerebbe la ristrutturazione.
La verifica di questa delibera è uno dei quattro documenti da reperire in fase di stima, e la sua omissione porta a sovrastimare il contributo su un intervento di recupero. La sua omissione porta a sovrastimare il contributo.
Le opere non destinate alla residenza
Il Testo Unico dedica una disposizione autonoma al contributo per le opere o gli impianti non destinati alla residenza, con un regime proprio. Il criterio di commisurazione è diverso.
La distinzione ha rilievo pratico immediato: un intervento produttivo, commerciale o direzionale non segue il medesimo criterio di determinazione di un intervento residenziale, e assumere il regime residenziale per analogia è una fonte ricorrente di errore nelle stime preliminari su operazioni non abitative. Un intervento produttivo non segue il criterio residenziale.
La verifica del regime applicabile alla destinazione dell'intervento precede quindi il calcolo, e si collega alla disciplina delle categorie funzionali. Si collega alla disciplina del mutamento di destinazione d'uso.
Il collegamento con il cambio di destinazione d'uso
Il mutamento verso una categoria funzionale con incidenza maggiore comporta la corresponsione della differenza di contributo, e questo vale per entrambe le componenti. Il conguaglio va calcolato prima della presentazione.
Sul costo di costruzione l'effetto passa dalle aliquote comunali attribuite alle diverse destinazioni. Su un'operazione di riconversione di superfici estese il conguaglio può essere la voce che determina la convenienza dell'operazione, e la sua verifica appartiene alla fase di fattibilità e non a quella di deposito.
I documenti da reperire
Poiché la determinazione è a due livelli e la consistenza dipende da definizioni locali, la stima passa da una raccolta documentale che conviene impostare all'inizio dell'operazione. Quattro documenti sono necessari e nessuno è sostituibile.
| Documento | Dove si trova | Cosa fornisce |
|---|---|---|
| Determinazione regionale vigente del costo di costruzione | Atti della regione competente | La base di calcolo |
| Delibera comunale sulle aliquote | Atti del comune competente | Le percentuali applicabili per destinazione |
| Eventuale delibera comunale sul recupero | Atti del comune competente | Il tetto sui costi di costruzione per la ristrutturazione |
| Regolamento edilizio comunale | Atti del comune competente | Le definizioni di superficie e volume da applicare |
L'ordine di reperimento non è indifferente. La determinazione regionale è il documento più stabile e va cercata per prima. La delibera comunale sulle aliquote è quella che cambia più spesso e va verificata per data di vigenza. Il regolamento edilizio è quello che si trascura più facilmente e che produce gli scostamenti meno intuitivi.
Un'annotazione sulla comunicazione al committente. Il costo di costruzione del contributo va presentato come una voce autonoma con la sua fonte e la sua tempistica, e non come una percentuale del costo dei lavori. La presentazione come percentuale è comoda in fase preliminare e diventa fonte di contestazione quando la determinazione comunale se ne discosta.
Gli errori più frequenti
Stimare il costo di costruzione del contributo sul totale del computo metrico estimativo è il primo, e confonde due grandezze che non hanno alcun rapporto di derivazione. Le due grandezze non coincidono.
Reperire la delibera comunale senza la determinazione regionale è il secondo, e lascia il calcolo privo della sua base. Il calcolo resta privo della sua base.
Applicare le definizioni di superficie e volume per abitudine anziché sul regolamento edilizio comunale è il terzo, e produce uno scostamento che emerge alla determinazione del comune. Le definizioni locali prevalgono su ogni consuetudine.
Trascurare la facoltà comunale sul recupero è il quarto, e sovrastima il contributo sugli interventi di ristrutturazione nei comuni che l'hanno esercitata. Il contributo risulta sovrastimato sugli interventi di ristrutturazione.
Collocare l'esborso al rilascio del titolo è il quinto, e anticipa nel piano di cassa un pagamento che la norma colloca in corso d'opera. Il piano di cassa anticipa un pagamento che la norma colloca in corso d'opera.
Nota: i riferimenti normativi richiamati in questa pagina riguardano l'Italia e sono aggiornati alla data di pubblicazione. Il costo di costruzione è determinato periodicamente dalle regioni e le aliquote sono comunali: si raccomanda la consultazione della determinazione regionale vigente, della delibera comunale e del regolamento edilizio comunale prima di ogni applicazione operativa.