I parametri e le loro fonti
Il primo passaggio è la raccolta documentale, e ogni parametro ha una fonte propria. Nessuna fonte è sostituibile da un'altra.
| Simbolo | Parametro | Fonte |
|---|---|---|
| Su | Consistenza assoggettata, tipicamente superficie o volume | Progetto, misurato secondo le definizioni del regolamento edilizio comunale |
| Tp | Tariffa unitaria degli oneri di urbanizzazione primaria | Delibera del consiglio comunale, su tabelle parametriche regionali |
| Ts | Tariffa unitaria degli oneri di urbanizzazione secondaria | Delibera del consiglio comunale, su tabelle parametriche regionali |
| k | Coefficienti correttivi per destinazione, zona o tipologia di intervento | Delibera del consiglio comunale |
| Cr | Costo di costruzione unitario | Determinazione regionale vigente |
| a | Aliquota applicata al costo di costruzione | Delibera del consiglio comunale |
| r | Riduzioni o esenzioni applicabili | Testo Unico, articolo 17, ed eventuali delibere comunali |
Due avvertenze su questa tabella.
La prima riguarda Su. È il parametro su cui si concentrano gli errori, perché le definizioni di superficie utile, superficie lorda e volume possono essere precisate dal regolamento edilizio comunale in modo diverso dalla prassi corrente. La misurazione va condotta sulla definizione locale e non su quella abituale.
La seconda riguarda k. I coefficienti correttivi non esistono in tutti i comuni e, dove esistono, la loro struttura varia. La loro individuazione richiede la lettura integrale della delibera e non della sola tabella tariffaria.
La sequenza di calcolo
Il calcolo si articola in tre grandezze, e l'ordine conta perché le riduzioni si applicano a valle e non a monte. Invertire l'ordine produce un importo diverso.
Primo passaggio, gli oneri di urbanizzazione.
OU = Su × (Tp + Ts) × k
Le due componenti primaria e secondaria si sommano perché costituiscono un'unica quota del contributo, ma vanno tenute distinte nel calcolo perché lo scomputo mediante opere riguarda la sola urbanizzazione primaria. Restano però determinate con aliquote distinte.
Secondo passaggio, il costo di costruzione.
CC = Su × Cr × a
Qui Cr è la grandezza convenzionale determinata dalla regione e non il costo reale dell'opera risultante dal computo metrico estimativo. Le due grandezze non hanno rapporto di derivazione.
Terzo passaggio, il contributo.
C = (OU + CC) − r
Le riduzioni e le esenzioni si applicano al termine, e la loro applicazione non è uniforme: alcune agiscono sull'intero contributo, altre sulla sola componente del costo di costruzione, altre riducono la base. La lettura della fattispecie invocata determina il punto di applicazione.
Il controllo di coerenza
Prima di comunicare il risultato conviene ripercorrere il calcolo con quattro verifiche. Costano pochi minuti e prevengono le contestazioni più frequenti.
| Verifica | Domanda |
|---|---|
| Consistenza | Su è stata misurata secondo la definizione del regolamento edilizio comunale |
| Destinazione | Le tariffe e l'aliquota applicate corrispondono alla destinazione funzionale dell'intervento |
| Vigenza | La delibera comunale e la determinazione regionale utilizzate sono quelle vigenti alla data prevista di rilascio |
| Punto di applicazione delle riduzioni | La riduzione invocata agisce sul contributo, su una componente o sulla base |
La terza riga è quella che si trascura più facilmente e produce lo scostamento maggiore. Le delibere comunali sulle tariffe vengono aggiornate periodicamente, e un calcolo condotto su una delibera superata è aritmeticamente corretto e sostanzialmente errato.
Le due voci che si aggiungono al calcolo base
Due fattispecie modificano il risultato e non compaiono nella formula generale. Vanno verificate caso per caso.
Il conguaglio per mutamento di destinazione d'uso interviene quando l'intervento comporta il passaggio a una categoria funzionale con incidenza maggiore. In quel caso è dovuta la differenza, che si calcola applicando alla medesima consistenza le tariffe e l'aliquota della categoria di arrivo e sottraendo quelle della categoria di partenza.
L'onere aggiuntivo legato all'aumento di valore interviene quando l'intervento beneficia di varianti urbanistiche, deroghe o mutamenti di destinazione d'uso. Il Testo Unico lo prevede e la sua determinazione è rimessa alla delibera comunale, che va verificata.
Dalla formula al piano di cassa
Il calcolo restituisce un importo, ma il budget ha bisogno di due importi collocati nel tempo, e questa è la traduzione finale del lavoro. Le due quote seguono tempistiche di pagamento diverse.
OU si paga all'atto del rilascio del permesso di costruire, con possibilità di rateizzazione su richiesta dell'interessato secondo le modalità e le garanzie stabilite dal comune.
CC si paga in corso d'opera, con le modalità e le garanzie stabilite dal comune, e non oltre sessanta giorni dall'ultimazione della costruzione.
Presentare C come un unico esborso al rilascio sovrastima il fabbisogno finanziario della fase di avvio, che è la fase in cui l'operazione è più esposta. La collocazione temporale corretta delle due componenti è quindi parte del risultato e non un dettaglio di presentazione.
Va infine considerata l'ipotesi dello scomputo mediante opere, che sostituisce in tutto o in parte l'esborso relativo a OU con un'obbligazione di realizzare le opere di urbanizzazione primaria. Non è una riduzione del contributo ma una diversa modalità di adempimento, e il suo costo effettivo va stimato separatamente.
Nota: questa pagina espone un metodo di calcolo in forma parametrica e non contiene valori tariffari, che sono fissati da deliberazione comunale su tabelle parametriche regionali. I riferimenti normativi riguardano l'Italia e sono aggiornati alla data di pubblicazione: si raccomanda la consultazione della delibera vigente del comune competente, della determinazione regionale e del regolamento edilizio comunale prima di ogni applicazione operativa.