Esenzioni e riduzioni del contributo

L'articolo 16 del Testo Unico stabilisce che, salvo quanto disposto dall'articolo 17 comma 3, il rilascio del permesso di costruire comporta la corresponsione del contributo. L'onerosità è quindi la regola e l'esonero l'eccezione.

Da questa struttura la giurisprudenza amministrativa ha tratto un principio interpretativo che conviene conoscere prima di costruire un'ipotesi di esenzione: le norme che prevedono l'esonero dal contributo di costruzione, in quanto derogatorie rispetto al principio di onerosità, sono di stretta interpretazione. La deroga ricorre pertanto nelle sole ipotesi tassativamente previste dalla legge.

La conseguenza pratica è netta. Un'esenzione non si argomenta per analogia con una fattispecie simile, né si deduce dalla finalità sociale o pubblica dell'intervento. Si dimostra ricondurre l'intervento a una delle ipotesi che la norma elenca.

L'articolo 17 prevede alcune ipotesi in cui il contributo è dovuto in misura ridotta. La riduzione non va confusa con l'esonero totale.

Nei casi di edilizia abitativa convenzionata, relativa anche a edifici esistenti, il contributo è ridotto alla sola quota degli oneri di urbanizzazione, qualora il titolare del permesso si impegni, mediante una convenzione con il comune, ad applicare prezzi di vendita e canoni di locazione determinati ai sensi della convenzione tipo prevista dalla norma. La quota relativa al costo di costruzione non è dovuta.

Il contributo per la realizzazione della prima abitazione è pari a quanto stabilito per la corrispondente edilizia residenziale pubblica, purché sussistano i requisiti indicati dalla normativa di settore. Il presupposto soggettivo va documentato.

Il Testo Unico prevede inoltre una riduzione, in misura non inferiore a una percentuale stabilita rispetto a quanto previsto dalle tabelle parametriche regionali, per determinate fattispecie di intervento che la norma individua con finalità di incentivo. La misura effettiva è rimessa alla determinazione comunale.

Sull'edilizia convenzionata va segnalata una precisazione tratta dalla prassi interpretativa: quando l'intervento comprende sia residenze sia uffici o attività commerciali, il beneficio è applicabile alla sola componente residenziale. La riduzione riguarda soltanto la parte convenzionata dell'intervento.

Il comma 3 dell'articolo 17 elenca le ipotesi in cui il contributo di costruzione non è dovuto. Tra queste figurano gli interventi da realizzare nelle zone agricole, comprese le residenze, in funzione della conduzione del fondo e delle esigenze dell'imprenditore agricolo a titolo principale ai sensi della normativa richiamata; gli interventi di ristrutturazione e di ampliamento, in misura non superiore a una percentuale determinata, di edifici unifamiliari; le opere di urbanizzazione eseguite anche da privati in attuazione di strumenti urbanistici; e le ulteriori ipotesi che la disposizione individua.

Ciascuna di queste fattispecie ha presupposti soggettivi od oggettivi propri, e la loro verifica è il vero contenuto tecnico della valutazione. La loro verifica è il vero contenuto tecnico della valutazione.

Sull'esonero relativo alle zone agricole, ad esempio, il presupposto non è la localizzazione ma la qualifica del soggetto e la funzionalità dell'intervento alla conduzione del fondo: la sola ubicazione in zona agricola non è sufficiente. Contano la qualifica del soggetto e la destinazione dell'opera.

Sull'esonero relativo alle opere di urbanizzazione eseguite da privati in attuazione di strumenti urbanistici, la giurisprudenza ha precisato che il beneficio è collegato alla destinazione dell'opera, e la sua successiva alienazione a privati può farlo venire meno. La giurisprudenza ne ha delimitato il perimetro con precisione.

Una fattispecie merita attenzione autonoma perché ricorre con frequenza sul patrimonio esistente. Riguarda la manutenzione straordinaria.

Per gli interventi da realizzare su immobili di proprietà dello Stato, nonché per gli interventi di manutenzione straordinaria qualora comportanti aumento del carico urbanistico, il contributo di costruzione è commisurato all'incidenza delle sole opere di urbanizzazione, purché ne derivi un aumento della superficie calpestabile. Il regime è diverso da quello ordinario.

Il meccanismo è quindi a due condizioni cumulative: l'aumento del carico urbanistico e l'incremento della superficie calpestabile. Dove entrambe sussistono, la componente del costo di costruzione non è dovuta e resta la sola quota di oneri di urbanizzazione.

È il regime che spiega perché una manutenzione straordinaria possa comportare un contributo pur non essendo assoggettata a permesso di costruire, e la sua verifica appartiene alla fase di qualificazione dell'intervento. L'assoggettamento al contributo non segue il tipo di titolo.

Accanto alle fattispecie legali esistono agevolazioni di fonte comunale, e la loro esistenza va verificata caso per caso. La loro esistenza va verificata caso per caso.

I comuni possono deliberare riduzioni con finalità di incentivo, tipicamente per il recupero del patrimonio edilizio esistente, per interventi in ambiti di rigenerazione o per determinate destinazioni. La facoltà relativa ai costi di costruzione degli interventi di ristrutturazione, che consente di stabilire che non superino i valori delle nuove costruzioni, appartiene a questa categoria.

Queste agevolazioni non sono deducibili dalla disciplina nazionale e non compaiono nelle tabelle regionali: si trovano soltanto nelle delibere comunali, ed è la ragione per cui la loro consultazione è uno dei documenti da reperire in fase di stima. Si trovano soltanto nelle delibere del singolo comune.

Le fattispecie si distribuiscono su tre livelli di effetto, e tenerli distinti aiuta a impostare la valutazione. Tenerli distinti aiuta a impostare la valutazione.

Effetto	Fattispecie esemplificative
Esonero totale	Interventi in zona agricola funzionali alla conduzione del fondo da parte dell'imprenditore agricolo a titolo principale, opere di urbanizzazione in attuazione di strumenti urbanistici, ulteriori ipotesi elencate dalla norma
Riduzione alla sola quota di oneri di urbanizzazione	Edilizia abitativa convenzionata, manutenzione straordinaria con aumento di carico urbanistico e incremento della superficie calpestabile, interventi su immobili di proprietà dello Stato
Riduzione quantitativa	Prima abitazione parificata all'edilizia residenziale pubblica, fattispecie di incentivo previste dalla norma, agevolazioni deliberate dai comuni

La lettura per livelli di effetto è più utile della lettura per fattispecie, perché è l'effetto che interessa il budget. Un esonero totale elimina la voce; una riduzione alla sola quota di oneri elimina la componente del costo di costruzione ma lascia l'esborso al rilascio del titolo; una riduzione quantitativa modifica l'importo senza mutarne la struttura o la tempistica.

Poiché le esenzioni sono di stretta interpretazione, la valutazione si conduce come una verifica di presupposti e non come una ricerca di argomenti. Nessuna esenzione si ricava per analogia.

La sequenza è in quattro passaggi. Individuare l'ipotesi normativa che si intende invocare, per lettera e comma. Elencare i presupposti che quell'ipotesi richiede, soggettivi e oggettivi. Verificare ciascun presupposto sulla situazione concreta, documentandolo. Verificare l'esistenza di agevolazioni comunali applicabili, che si cumulano o si sostituiscono secondo la loro formulazione.

Un'avvertenza finale sulla comunicazione al committente. Un'esenzione prospettata e poi negata dal comune produce un effetto peggiore di un contributo correttamente previsto dall'inizio, perché sposta il budget in una fase in cui l'operazione è già impegnata. In presenza di incertezza la stima prudenziale è la scelta professionalmente corretta.

Argomentare l'esenzione per analogia o per finalità è il primo, e contrasta con il principio di stretta interpretazione. Contrasta con il principio di stretta interpretazione.

Assumere l'esonero in zona agricola sulla base della sola localizzazione è il secondo, e trascura i presupposti soggettivi che la norma richiede. I presupposti soggettivi vengono così trascurati.

Ignorare le agevolazioni comunali è il terzo, e produce sovrastime su interventi di recupero nei comuni che le hanno deliberate. Si producono sovrastime sugli interventi di recupero.

Prospettare al committente un'esenzione non verificata è il quarto, ed è quello con le conseguenze relazionali maggiori. È quello con le conseguenze relazionali maggiori.