La règle
Le logement doit être occupé pour la première fois depuis au moins dix ans.
Deux dates se comparent : la date de première occupation du logement, et la date de la première facture relative aux travaux.
C'est la première facture qui compte, et non la date du devis, de la commande ou de l'achèvement. Un chantier commencé quelques jours trop tôt bascule au taux plein, y compris pour les factures suivantes.
La conséquence pratique est directe : lorsqu'un bien approche du seuil, décaler la première facture de quelques semaines peut représenter plusieurs milliers d'euros.
| Élément | Ce qui compte | Erreur fréquente |
|---|---|---|
| Date de référence du bien | Première occupation du logement | Retenir la date d'achèvement des travaux |
| Date de référence des travaux | Date de la première facture | Retenir la date du devis ou de la commande |
| Durée exigée | Dix ans depuis le 1er janvier 2016 | Se fier à une information mentionnant cinq ans |
Pourquoi le seuil est de dix ans
Un rappel historique utile, car des informations anciennes circulent encore. La condition d'ancienneté a été modifiée.
Le seuil était de cinq ans jusqu'au 1er janvier 2016, date à laquelle il a été porté à dix ans.
Des contenus non mis à jour continuent de mentionner cinq ans, ce qui conduit à des erreurs d'appréciation sur des biens construits dans les années récentes.
En 2026, seuls les logements occupés pour la première fois en 2016 ou avant peuvent remplir la condition, sous réserve du calcul exact au regard de la date de la première facture.
Ce que signifie la première occupation
Une notion qui n'est pas synonyme d'achèvement ni de construction. Elle vise la première occupation du logement.
Elle correspond au moment où le bien a commencé à être utilisé comme logement, ce qui peut différer de la date des travaux d'origine.
Trois situations méritent attention.
Un bien achevé mais resté inoccupé ne fait pas courir le délai tant qu'il n'a pas été occupé.
Un bien ayant changé d'affectation, par exemple d'usage professionnel vers le logement, pose la question de la date à retenir.
Un bien ayant fait l'objet d'une transformation lourde peut, selon son ampleur, relever d'un autre régime, traité dans l'article sur démolition-reconstruction et cas particuliers.
Dans le doute, la question se pose à un comptable avant la facturation, et non après.
Comment établir la preuve
Quatre éléments servent habituellement, et il vaut mieux les rassembler avant le début des travaux. Ils permettent d'établir la date retenue.
La matrice cadastrale, obtenue auprès de l'administration compétente, qui documente les caractéristiques et la situation du bien.
Les actes de propriété successifs, qui peuvent porter mention de l'ancienneté.
Les documents énergétiques, certificats et audits, qui mentionnent généralement une année de construction, traités dans l'article sur les diagnostics énergétiques.
Les factures et documents historiques relatifs au bien, notamment de raccordement.
Ces pièces font partie du dossier préalable, dont la constitution est traitée dans l'article sur le dossier préalable.
Le cas des extensions
Un point qui revient souvent et dont la réponse n'est pas intuitive. Il concerne les extensions et les changements d'affectation.
L'ancienneté s'apprécie au regard du logement existant. Une extension réalisée sur un bien ancien ne crée pas nécessairement un bien neuf, mais son ampleur relative peut faire basculer le régime.
Le critère habituellement retenu porte sur la proportion entre la partie ajoutée et la partie existante, ce qui suppose un examen au cas par cas.
Une extension importante peut donc perdre le bénéfice du taux réduit, alors qu'une extension limitée sur le même bien le conserve.
Ce que cela implique pour un professionnel
Quatre règles.
Vérifier l'ancienneté avant la première facture, cette date étant celle qui fige le régime.
Ne pas se fier aux informations mentionnant cinq ans, seuil abandonné depuis 2016.
Rassembler les preuves d'ancienneté au démarrage, plutôt que de les chercher lors d'un contrôle.
Faire valider les situations limites, notamment les changements d'affectation et les extensions.
Cet article présente l'état des règles à la date de vérification et sert d'orientation professionnelle. Il ne remplace ni un conseil fiscal ni la consultation de l'administration compétente.