De regel
De woning moet sinds minstens tien jaar voor het eerst in gebruik zijn genomen.
Twee data worden vergeleken: de datum van eerste ingebruikname van de woning, en de datum van de eerste factuur betreffende de werken.
Het is de eerste factuur die telt, en niet de datum van de offerte, de bestelling of de voltooiing. Een werf die enkele dagen te vroeg begint, kantelt naar het volle tarief, ook voor de latere facturen.
Het praktische gevolg is rechtstreeks: wanneer een goed de drempel nadert, kan de eerste factuur enkele weken uitstellen meerdere duizenden euro's vertegenwoordigen.
| Element | Wat telt | Veel voorkomende fout |
|---|---|---|
| Referentiedatum van het pand | Eerste ingebruikname van de woning | De datum van voltooiing van de werken nemen |
| Referentiedatum van de werken | Datum van de eerste factuur | De datum van offerte of bestelling nemen |
| Vereiste duur | Tien jaar sinds 1 januari 2016 | Vertrouwen op informatie die vijf jaar vermeldt |
Waarom de drempel tien jaar bedraagt
Een nuttige historische herinnering, want oude informatie circuleert nog. De ouderdomsvoorwaarde werd gewijzigd.
De drempel bedroeg vijf jaar tot 1 januari 2016, datum waarop hij op tien jaar werd gebracht.
Niet-bijgewerkte inhoud vermeldt nog steeds vijf jaar, wat tot beoordelingsfouten leidt bij recent gebouwde goederen.
In 2026 kunnen enkel woningen die in 2016 of eerder voor het eerst in gebruik zijn genomen aan de voorwaarde voldoen, onder voorbehoud van de exacte berekening ten aanzien van de datum van de eerste factuur.
Wat eerste ingebruikname betekent
Een begrip dat geen synoniem is van voltooiing noch van bouw. Het slaat op de eerste ingebruikname van de woning.
Het stemt overeen met het ogenblik waarop het goed als woning is beginnen te worden gebruikt, wat kan verschillen van de datum van de oorspronkelijke werken.
Drie situaties verdienen aandacht.
Een voltooid maar onbewoond gebleven goed doet de termijn niet lopen zolang het niet in gebruik is genomen.
Een goed dat van bestemming is veranderd, bijvoorbeeld van beroepsgebruik naar bewoning, stelt de vraag naar de te weerhouden datum.
Een goed dat een zware verbouwing onderging kan, naargelang de omvang, onder een ander stelsel vallen, behandeld in het artikel over afbraak-heropbouw en bijzondere gevallen.
Bij twijfel wordt de vraag aan een boekhouder gesteld vóór de facturatie, en niet erna.
Hoe het bewijs leveren
Vier elementen dienen doorgaans, en men verzamelt ze beter vóór de aanvang van de werken. Zij laten toe de weerhouden datum vast te stellen.
De kadastrale legger, verkregen bij de bevoegde administratie, die de kenmerken en de toestand van het goed documenteert.
De opeenvolgende eigendomsakten, die melding kunnen maken van de ouderdom.
De energiedocumenten, certificaten en audits, die doorgaans een bouwjaar vermelden, behandeld in het artikel over de energiediagnoses.
De facturen en historische documenten betreffende het goed, met name inzake aansluitingen.
Die stukken maken deel uit van het voorafgaande dossier, waarvan de samenstelling aan bod komt in het artikel over het voorafgaande dossier.
Het geval van de uitbreidingen
Een punt dat vaak terugkeert en waarvan het antwoord niet intuïtief is. Het betreft de uitbreidingen en de bestemmingswijzigingen.
De ouderdom wordt beoordeeld ten aanzien van de bestaande woning. Een uitbreiding aan een oud goed creëert niet noodzakelijk een nieuw goed, maar haar relatieve omvang kan het stelsel doen kantelen.
Het doorgaans weerhouden criterium betreft de verhouding tussen het toegevoegde en het bestaande deel, wat een onderzoek per geval veronderstelt.
Een belangrijke uitbreiding kan dus het voordeel van het verlaagde tarief verliezen, terwijl een beperkte uitbreiding aan hetzelfde goed het behoudt.
Wat dit betekent voor een professional
Vier regels.
Toets de ouderdom vóór de eerste factuur, aangezien die datum het stelsel vastlegt.
Vertrouw niet op informatie die vijf jaar vermeldt, een sinds 2016 verlaten drempel.
Verzamel de ouderdomsbewijzen bij de start, in plaats van ze bij een controle te zoeken.
Laat grensgevallen valideren, met name bestemmingswijzigingen en uitbreidingen.
Dit artikel geeft de stand van de regels op de controledatum weer en dient als vakinhoudelijke oriëntatie. Het vervangt geen fiscaal advies en geen raadpleging van de bevoegde administratie.