Twee stelsels, twee logica's
| Renovatie | Afbraak-heropbouw | |
|---|---|---|
| Voorwerp | werken aan een bestaand gebouw | volledige afbraak en heropbouw |
| Hoofdvoorwaarde | woning sinds minstens tien jaar bewoond | sociale voorwaarden voor de heropgebouwde woning |
| Oppervlaktevoorwaarde | geen | ja, met een plafond |
| Bewoningsvoorwaarde | bestemming voor private bewoning | domicilie gedurende een minimumduur |
Het eerste stelsel komt aan bod in het artikel over de verlaagde btw en haar voorwaarden.
Het tweede legt zogenaamde sociale voorwaarden op, merkelijk strenger, als tegenprestatie voor een toepassing op een volledig nieuw werk.
De sociale voorwaarden voor een particuliere bouwheer
Zij gelden voor wie voor zichzelf laat afbreken en heropbouwen, en zij zijn cumulatief. De voorwaarden worden vóór de afbraak nagekeken.
Een eigen en enige woning, dat wil zeggen dat de bouwheer geen andere woning bezit.
Een totale bewoonbare oppervlakte van ten hoogste 200 m².
Een domicilieverplichting van minstens vijf jaar, waarbij de woning gedurende die periode als hoofdverblijf moet worden bewoond.
Dat stelsel geldt op het hele Belgische grondgebied en is sinds 1 januari 2024 ongewijzigd van kracht.
Het drempelverschil tussen werken en verkoop
Dit is het meest verraderlijke punt, en het is recent. Het betreft de oppervlaktevoorwaarde van de heropgebouwde woning.
Sinds 1 juli 2025 kan de verkoop van een na afbraak heropgebouwde woning eveneens het verlaagde tarief genieten, met name bij projectontwikkeling.
Maar het oppervlakteplafond is niet hetzelfde: het bedraagt 175 m² voor de levering, tegenover 200 m² voor werken die een particuliere bouwheer rechtstreeks bestelt.
Eenzelfde woning kan dus in aanmerking komen wanneer zij in opdracht wordt gebouwd en niet wanneer zij wordt gekocht, bij een identieke oppervlakte tussen beide drempels.
Drie bestemmingen worden voor de koper aanvaard: persoonlijke bewoning als eigen en enige woning, private verhuring met domiciliëring van de huurder, of verhuring met sociale finaliteit.
In dat laatste geval geldt de oppervlaktebeperking niet, wat de sociale investering duidelijk onderscheidt.
Het geval van de langdurige verhuring
Een onderscheiden stelsel, gericht op vastgoedbelegging. Het beoogt de langdurige verhuring.
Wanneer een bouwheer laat bouwen om langdurig te verhuren, kan het verlaagde tarief onder voorwaarden gelden, waaronder een verplichting de verhuring te behouden tot 31 december van het vijftiende jaar volgend op dat van de eerste ingebruikname. De verhuurverbintenis bepaalt het stelsel.
Dat is een verbintenis van aanzienlijke duur, die vóór de verrichting in de vermogensstrategie moet worden opgenomen en niet erna.
Een versoepeling voor koppels
Een gunstige evolutie die bekendheid verdient. Zij verruimt het voordeel van het verlaagde tarief.
De administratie oordeelde vroeger dat een koppel het verlaagde tarief enkel kon genieten indien geen van beide partners een andere woning bezat, wat het koppel automatisch uitsloot zodra één van beiden reeds eigenaar was.
Dat beginsel werd versoepeld. De toelaatbaarheid wordt voortaan individueel beoordeeld, ook bij verwerving of bouw met twee.
Concreet: indien een van beide partners geen andere woning bezit en de overige voorwaarden naleeft, kan zijn aandeel in het project het verlaagde tarief genieten.
De valkuil van de oppervlakteberekening
De vaakst voorkomende navorderingsgrond bij dit stelsel. Hij betreft de niet-naleving van de aangegane verbintenis.
De bewoonbare oppervlakte beperkt zich niet tot de voor de hand liggende leefruimten. Ingerichte zolders, mezzanines en ingerichte kelders kunnen worden meegeteld en het plafond doen overschrijden.
De berekening moet dus op grond van de toepasselijke definitie gebeuren, en niet bij raming, vóór men zich op het stelsel vastlegt.
Een overschrijding, hoe klein ook, doet de hele verrichting naar het volle tarief kantelen, wat op een nieuwbouwproject een aanzienlijk verschil vertegenwoordigt.
Wat dit betekent voor een professional
Vier regels.
Bepaal welk van beide stelsels geldt, aangezien renovatie en afbraak-heropbouw niet dezelfde voorwaarden kennen.
Toets de toepasselijke drempel, verschillend naargelang het om bestelde werken dan wel een verkoop gaat.
Laat de bewoonbare oppervlakte volgens de toepasselijke definitie berekenen, met inbegrip van de ingerichte volumes.
Licht de bouwheer in over de duurverbintenissen, domicilie of behoud van verhuring, die hem ruim na de werf binden.
Dit artikel geeft de stand van de regels op de controledatum weer en dient als vakinhoudelijke oriëntatie. Het vervangt geen fiscaal advies en geen raadpleging van de bevoegde administratie.