IGH — Immeuble de Grande Hauteur : réglementation, seuils et obligations 2025

Un immeuble est qualifié d'immeuble de grande hauteur (IGH) lorsque le plancher bas du niveau le plus haut est situé, par rapport au plus haut niveau d'accès des engins de secours :

— à plus de 50 m pour les immeubles d'habitation ;

— à plus de 28 m pour tous les autres immeubles (bureaux, hôtels, enseignement, commerces, mixtes).

Cette distinction est importante : une tour de bureaux devient IGH dès 28 m de hauteur, tandis qu'un immeuble résidentiel ne franchit ce seuil qu'à 50 m. La hauteur de référence est mesurée depuis le point d'accès des engins de secours (généralement le trottoir devant l'immeuble) jusqu'au plancher du dernier niveau occupé.

L'arrêté de décembre 2011 a introduit la notion d'immeuble de très grande hauteur (ITGH) pour les immeubles dépassant 200 m. Les ITGH font l'objet de prescriptions encore plus strictes, notamment en matière d'accessibilité des façades pour les engins de secours et de systèmes de communication internes. Il n'existe à ce jour que quelques ITGH en France (Tour First à La Défense, Tour Montparnasse, etc.).

Les IGH sont classés en types selon leur usage, avec une lettre spécifique distincte de la classification ERP :

Le principe fondamental de la réglementation IGH est radicalement différent des bâtiments courants : l'évacuation totale d'un IGH est quasi-impossible en un temps raisonnable (une tour de 40 étages ne peut évacuer en quelques minutes). Le règlement IGH repose donc sur la stratégie « défendre le volume » : compartimenter le bâtiment pour que le feu reste confiné dans sa zone d'origine, maintenir les occupants en sécurité dans des compartiments résistants et fiables, et permettre aux secours d'intervenir efficacement.

L'un des concepts essentiels des IGH est le volume de protection. Un IGH doit être isolé de toute construction voisine par un mur ou une façade REI 120 (deux heures) sur toute sa hauteur, ou par un espace libre appelé volume de protection d'une largeur minimale de 8 m. Ce volume de protection ne peut accueillir que des bâtiments dont le dernier niveau est à moins de 8 m du sol et dont l'enveloppe est entièrement REI 120. Cette exigence, peu connue, peut fortement contraindre l'implantation d'un IGH sur une parcelle urbaine dense.

Le compartimentage est le pilier de la sécurité incendie IGH. Chaque niveau doit être découpé en compartiments de 2 500 m² maximum (norme générale), séparés par des parois REI 120. Les portes de compartimentage sont des portes DAS (dispositifs actionnés de sécurité) EI 60, maintenues ouvertes en exploitation et se fermant automatiquement en cas de sinistre sur ordre du SSI. L'ascenseur ne pénètre dans un compartiment qu'en traversant une zone tampon (un hall de dégagement intermédiaire).

La structure porteuse d'un IGH doit être stable au feu R 120 minimum (deux heures). Pour les IGH dont la hauteur dépasse 100 m, des études au feu spécifiques sont requises. Les façades doivent limiter la propagation des flammes : la règle C+D est applicable et les matériaux de façade doivent être de classe A2-s1,d0 (incombustibles) dans les zones à risques.

Un IGH doit être équipé d'un SSI de catégorie A avec DAI couvrant l'ensemble du bâtiment. La centrale SSI (CMSI) doit être redondante pour un IGH. L'alimentation de secours (batteries) doit assurer le fonctionnement du SSI pendant au minimum 72 heures sans réseau électrique. Un poste de sécurité permanent (gardiennage ou télésurveillance) est généralement requis pour les IGH de 1re et 2e catégories d'effectif.

Les escaliers d'un IGH sont entièrement encloisonnés (EI 60 minimum) et désenfumés. Le désenfumage est mécanique (mise en surpression positive) afin de chasser les fumées vers les zones sinistrées et de maintenir les escaliers d'évacuation propres. Les ascenseurs sapeurs-pompiers sont obligatoires : ils permettent aux secours d'intervenir étage par étage sans emprunter les escaliers d'évacuation utilisés par les occupants.

Les IGH sont soumis aux mêmes obligations PMR que les bâtiments courants, avec des contraintes supplémentaires liées à la hauteur. L'ascenseur est obligatoire et doit permettre l'accès à tous les niveaux (y compris les niveaux de refuge pour PMR en cas d'incendie). La notion d'espace d'attente sécurisé (EAS) est particulièrement développée dans les IGH : chaque niveau doit comporter des espaces où les personnes en fauteuil roulant peuvent attendre les secours dans un compartiment protégé sans devoir utiliser les escaliers d'évacuation.

Les IGH ne relèvent pas des commissions de sécurité locales mais de la Commission Centrale de Sécurité (CCS), rattachée au ministère de l'Intérieur. Cette commission examine les projets en phase de permis de construire et effectue la visite d'ouverture. Elle peut être consultée pour tout projet ambigu ou nécessitant des aménagements techniques (solutions alternatives à une prescription du règlement IGH).

La construction IGH génère des surcoûts structurels, incendie et techniques significatifs par rapport à un bâtiment de même surface hors IGH.

✔ Récapitulatif économiste — IGH

Seuil IGH à surveiller : 28 m (bureaux/hôtels) ou 50 m (habitation) — dès la phase programme.

Budget construction IGH bureaux : 3 000 – 5 000 € HT/m² SP selon hauteur et standing.

Surcoût IGH vs bâtiment courant même surface : + 25 à 60 % selon hauteur.

Commission Centrale de Sécurité : dossier spécifique, délais d'instruction à anticiper.

L'économiste doit vérifier le seuil IGH avant de valider l'hypothèse de hauteur en ESQ.

Une réduction de quelques mètres sous le seuil IGH peut économiser plusieurs millions d'euros.