Les cinq effets
| Effet | Conséquence pratique |
|---|---|
| Constat d'achèvement | la date des travaux est fixée |
| Transfert des risques et de la garde | vol, incendie et dégâts passent au maître d'ouvrage |
| Couverture des vices apparents non réservés | ce qui n'est pas relevé ne peut plus être réclamé |
| Ouverture du délai d'épreuve | la période avant réception définitive commence |
| Effets financiers | exigibilité du solde et libération partielle des garanties |
Le deuxième et le troisième sont ceux qui coûtent. Ils se produisent immédiatement et sans formalité supplémentaire.
Le transfert des risques
L'effet le plus concret et le plus immédiat. Il concerne le transfert des risques.
Dès la réception provisoire, les risques et la garde de l'ouvrage passent au maître d'ouvrage. Vol, incendie, dégâts d'eau et autres sinistres cessent d'être à charge de l'entrepreneur.
Le transfert ne peut pas intervenir avant la réception provisoire, ce qui protège le maître d'ouvrage pendant le chantier. En copropriété, il s'apprécie au niveau des parties privatives.
La conséquence assurantielle est immédiate : le maître d'ouvrage doit avoir souscrit ses couvertures avant de signer, et non après avoir emménagé.
La couverture des vices apparents
L'effet le plus lourd de conséquences à long terme. Il concerne la couverture des vices apparents.
Les défauts visibles lors d'une inspection ordinaire doivent être signalés au procès-verbal. À défaut, ils sont réputés couverts par la réception et ne peuvent plus être réclamés.
Sont typiquement concernés les défauts de finition, les désordres visibles et les non-conformités apparentes. Ils doivent donc être relevés avant la réception.
Deux catégories échappent à cet effet couvrant.
Les vices cachés, non décelables lors d'un examen attentif et minutieux par une personne normalement prudente, qui apparaissent à l'usage.
Les vices graves relevant de la décennale. Le régime décennal étant d'ordre public, le maître d'ouvrage ne peut valablement renoncer à se prévaloir de défauts apparents qui se manifestent ultérieurement comme des vices affectant la solidité.
Ces distinctions sont développées dans l'article sur les régimes de responsabilité superposés. Leur durée respective y est comparée.
Le point de départ des garanties
L'effet le plus discuté, traité dans l'article sur la réception provisoire et définitive. Les sources y divergent et la jurisprudence tranche.
Le rappel essentiel : la réception provisoire ne fait courir le délai décennal que si le contrat lui confère un effet d'agréation. Une clause qui avance le point de départ sans dire que la réception provisoire emporte approbation des travaux est fragile.
En revanche, elle ouvre en toute hypothèse la période d'épreuve menant à la réception définitive.
Les effets financiers
Trois conséquences que le maître d'ouvrage doit anticiper. Elles se produisent dès la signature du procès-verbal.
L'exigibilité du solde, selon ce que prévoit le contrat, la réception constatant l'achèvement.
La libération partielle des garanties, une part du cautionnement étant généralement libérée à ce stade et le reste à la réception définitive.
L'arrêt des pénalités de retard, la date de réception fixant la fin du délai d'exécution.
Ces effets rendent la date de réception disputée, chaque partie ayant un intérêt opposé à l'avancer ou à la retarder.
Les précautions avant de signer
Quatre points à vérifier, développés dans l'article sur la préparation d'une réception provisoire. La liste y est donnée dans l'ordre.
Les assurances sont en place, puisque les risques basculent immédiatement.
Les réserves sont listées de manière exhaustive, ce qui n'y figure pas étant couvert.
Le procès-verbal est écrit et contradictoire, seule forme faisant preuve sous loi Breyne.
Ce que le contrat dit de l'agréation est connu, puisqu'il détermine le point de départ des garanties.
Ce que cela implique pour un professionnel
Quatre règles.
Ne pas laisser le maître d'ouvrage occuper avant la réception, l'occupation valant acceptation tacite sauf preuve contraire.
Vérifier les couvertures d'assurance avant la date, et non après.
Consacrer le temps nécessaire au relevé des réserves, une réception expédiée coûtant davantage qu'une visite complète.
Lire la clause d'agréation du contrat avant de conseiller sur les conséquences de la signature.
Cet article présente l'état des règles et de la jurisprudence à la date de vérification et sert d'orientation professionnelle. Il ne remplace ni un conseil juridique ni l'examen du cas particulier.