Les quatre écarts
| Écart | Nature | Ordre de grandeur |
|---|---|---|
| La TVA | taux variable selon l'opération | 6 ou 21 % selon les cas |
| Les honoraires et frais annexes | postes obligatoires hors entreprise | substantiel |
| Les postes exclus du ratio | terrain, raccordements, abords | très variable |
| La révision des prix | écart entre offre et exécution | selon durée et indices |
Ces quatre écarts se cumulent. Un ratio de construction hors taxes peut représenter nettement moins des trois quarts du budget réellement engagé une fois le terrain écarté du calcul.
Traiter la TVA en premier
C'est l'écart le plus important en valeur et le plus simple à quantifier, à condition de connaître le régime applicable. Le régime se détermine avant l'établissement du devis.
La construction neuve relève du taux normal. La rénovation d'un logement d'un certain âge peut bénéficier d'un taux réduit sous conditions cumulatives. La démolition-reconstruction relève d'un régime distinct, avec ses propres conditions.
Une erreur de régime ne se corrige pas après coup sans frais. En cas de contrôle, c'est le maître d'ouvrage qui supporte la différence et les intérêts.
Le détail figure dans l'article sur la TVA applicable. Les conditions du taux réduit y sont énumérées une à une.
Les honoraires ne suivent pas le taux des travaux
Un point que beaucoup de plans de financement traitent mal. Il s'agit du décalage entre les décaissements et l'avancement.
Les prestations intellectuelles relèvent en principe du taux normal, même lorsqu'elles préparent des travaux bénéficiant du taux réduit. Architecte, ingénieur et géomètre facturent donc à un taux différent de celui de l'entreprise sur le même chantier.
Ce décalage doit apparaître explicitement dans le plan de financement, faute de quoi le budget est sous-évalué dès sa construction. Les honoraires se paient en effet avant le premier coup de pelle.
S'y ajoute une particularité belge structurante : l'architecte est obligatoire pour les travaux soumis à permis, y compris en formule clé sur porte. Ce n'est pas un poste optionnel.
Le détail figure dans l'article sur les honoraires et frais annexes. Les intervenants obligatoires y sont recensés avec leur régime.
Réintégrer les postes exclus
Le ratio de construction ignore par construction le terrain, les raccordements, les taxes, les études obligatoires et les aménagements extérieurs. Ces postes se chiffrent séparément et s'ajoutent au ratio.
Ces postes sont détaillés dans l'article sur ce que le prix ne comprend pas. Leur trait commun est d'être invisibles au stade de l'offre d'entreprise.
Le raccordement est celui qui surprend le plus, parce qu'il dépend d'acteurs tiers dont ni les tarifs ni les délais ne sont maîtrisés par le chantier.
Anticiper la révision
Entre l'estimation et l'exécution s'écoulent souvent plus de douze mois, notamment lorsque l'instruction du permis est longue. L'indexation se prévoit donc dès l'estimation initiale.
Sur cette durée, les prix des matériaux et de la main-d'œuvre évoluent, et un mécanisme contractuel de révision s'applique généralement. Ce mécanisme est traité dans l'article sur la révision des prix.
Un budget établi sans provision de révision est un budget daté, et sa date est celle de l'estimation, pas celle du chantier.
L'ordre de traitement
Quatre étapes, dans cet ordre, parce que chacune conditionne la suivante. L'ordre n'est pas indifférent et se respecte sans exception.
1. Déterminer le régime de TVA applicable, avec ses conditions, avant tout chiffrage.
2. Établir le coût de construction hors taxes, au stade et sur la surface retenus.
3. Ajouter les postes exclus et les honoraires, en appliquant à chacun son propre taux.
4. Provisionner la révision et les imprévus, en proportion de la durée et de la part d'existant.
Inverser cet ordre conduit à des arbitrages subis, parce que la marge de manœuvre a déjà été consommée quand les postes obligatoires apparaissent. Les postes obligatoires se chiffrent donc avant les postes arbitrables.
Les articles de cette branche
L'article sur la TVA applicable détaille les conditions, les exclusions et les pièges. Les cinq pièges les plus coûteux y sont exposés.
L'article sur les honoraires et frais annexes recense les intervenants obligatoires et leur régime. Leur calendrier de paiement y est également précisé.
L'article sur la révision des prix explique les indices et leur application. L'arbitrage entre prix ferme et prix révisable y est posé.
Cet article présente l'état des règles fiscales et des usages professionnels à la date de vérification et sert d'orientation. Il ne remplace ni un conseil fiscal ni l'examen du cas particulier.