Les six familles de postes exclus
| Famille | Contenu |
|---|---|
| Le foncier | terrain, droits d'enregistrement, frais d'acte |
| Les études et le contrôle | architecte, ingénieur, responsable énergétique, coordination sécurité |
| Les autorisations | taxes communales, frais de dossier, études imposées |
| Les raccordements | eau, électricité, gaz, égouttage, télécommunications |
| Les abords | terrassements extérieurs, allées, clôtures, jardin, terrasse |
| Les charges de projet | financement, assurances, révision des prix, imprévus |
Aucune de ces familles n'entre dans un ratio de construction, quel que soit le stade retenu. Elles s'y ajoutent.
Les raccordements sont le poste le plus sous-estimé
C'est le poste qui surprend le plus, parce qu'il est invisible au moment de l'offre et qu'il ne dépend pas de l'entreprise. Les raccordements se demandent auprès des gestionnaires de réseau eux-mêmes.
Chaque impétrant applique ses propres tarifs et ses propres délais. Le coût dépend de la distance au réseau, de la nature du sol, des traversées de voirie éventuelles et de la puissance demandée.
Un terrain non viabilisé peut porter ce poste à un niveau qui modifie l'équilibre de l'opération. Sur une parcelle isolée, l'écart avec un terrain desservi en limite est considérable.
À cela s'ajoute une contrainte de calendrier : les délais des impétrants ne s'alignent pas sur le planning du chantier et doivent être anticipés très en amont. Les demandes se déposent donc dès l'obtention du permis.
L'architecte est une charge obligatoire
Une particularité belge que les praticiens venus d'ailleurs découvrent parfois tard. Elle concerne le recours obligatoire à l'architecte.
En Belgique, le recours à un architecte est obligatoire pour les travaux soumis à permis, et son intervention couvre à la fois la conception et le contrôle de l'exécution. Ses honoraires ne figurent dans aucun prix au m² d'entreprise.
Cette obligation subsiste même en formule clé sur porte. L'architecte doit conserver son indépendance à l'égard de l'entreprise, ce qui exclut qu'il soit simplement salarié du constructeur.
S'y ajoutent, selon les projets, l'ingénieur en stabilité, le responsable de la performance énergétique, le coordinateur sécurité et santé et, le cas échéant, un contrôle technique. Chacun de ces intervenants facture séparément et selon son propre barème.
Le détail de ces postes figure dans l'article sur les honoraires et frais annexes. Leur calendrier de paiement y est également précisé.
Les abords sont systématiquement différés
Les aménagements extérieurs sont le poste que les maîtres d'ouvrage reportent le plus volontiers, et cela fausse les comparaisons. Différer une dépense ne la supprime pas du budget global.
Terrassements de finition, allée d'accès, terrasse, clôtures, plantations et éventuel abri représentent un montant réel, souvent différé sans être supprimé. Ce montant se chiffre séparément et s'ajoute au ratio de construction.
Un budget qui les omet n'est pas un budget optimisé, c'est un budget incomplet. Les inscrire, même en phase ultérieure, évite de découvrir la charge après emménagement.
Les charges de projet
Quatre postes financiers relèvent du maître d'ouvrage et n'apparaissent dans aucune offre d'entreprise. Ils se prévoient donc dès le plan de financement initial.
Le financement. Intérêts intercalaires pendant le chantier, frais de dossier, éventuelle garantie.
Les assurances. Couvertures obligatoires et facultatives, dont le régime belge impose certaines composantes aux intervenants.
La révision des prix. Entre l'offre et l'exécution, les prix évoluent selon une formule contractuelle. Ce mécanisme est traité dans l'article sur la révision des prix.
Les imprévus. Une provision est nécessaire, et elle est d'autant plus élevée que le projet touche à de l'existant.
La TVA n'est pas un détail
Le taux applicable dépend de la nature de l'opération et de conditions qui doivent être remplies et déclarées. Une condition non remplie fait perdre le bénéfice du taux réduit.
Un ratio annoncé hors taxes et un ratio annoncé taxes comprises ne se comparent pas, et l'écart entre les taux applicables selon les cas est suffisamment important pour renverser une comparaison.
Les conditions et les taux sont traités dans l'article consacré à la TVA applicable. Les cinq pièges les plus coûteux y sont exposés.
Construire un budget qui tient
Quatre principes.
Partir du budget total disponible, pas du ratio. Le ratio sert à vérifier la faisabilité du programme dans l'enveloppe, pas à fabriquer l'enveloppe.
Réserver une part pour les postes hors construction avant d'arbitrer le programme. Les découvrir ensuite conduit à des arbitrages subis.
Provisionner les raccordements sur devis réels, et non sur une estimation forfaitaire, dès que le terrain est identifié.
Distinguer ce qui est différé de ce qui est supprimé. Un poste reporté reste un engagement.
Cet article présente l'état des usages et des réglementations à la date de vérification et sert d'orientation professionnelle. Il ne remplace ni un conseil juridique ni l'examen du cas particulier.