Ce que dit la norme
La NBN B 06-002, publiée en juin 1983 et intitulée « Surfaces et volumes des bâtiments, définitions et mode de mesurage », a fait l'objet d'un arrêté royal du 28 février 1984. Son application repose néanmoins sur une base volontaire.
Ses principes de mesurage sont précis :
| Règle | Contenu |
|---|---|
| Délimitation | contour extérieur des parois, axe pour les murs mitoyens |
| Hauteur libre | seules les portions de plancher surmontées d'au moins 1,50 m sont prises en compte |
| Trémies techniques | incluses |
| Escaliers privatifs | comptés à chaque niveau |
| Parties communes | exclues |
La règle des 1,50 m est déterminante pour les combles. Une pièce sous toiture ne compte que pour la partie où cette hauteur est atteinte, ce qui peut retirer une part substantielle d'un étage aménagé.
Pourquoi la norme ne s'impose pas
C'est le point qui explique tout le reste. Aucune méthode de mesure n'est imposée pour la vente de logements.
Les normes belges constituent un système de référence, mais leur application se fait sur base volontaire. Elles ne deviennent obligatoires que si une réglementation les rend telles, et cela n'a pas été fait pour le calcul de la surface habitable.
La Belgique diffère sur ce point de la France, où une méthode de calcul précise est imposée pour la vente de logements. Les ratios des deux pays ne sont donc pas directement comparables.
La conséquence est que plusieurs méthodes coexistent légalement. Un vendeur, un architecte, un métreur et une administration peuvent annoncer trois ou quatre surfaces différentes pour le même bien, sans qu'aucun ne soit en faute.
Surface brute et surface nette
Deux notions circulent dans le langage courant, et la différence entre elles porte sur deux points seulement. Elles produisent pourtant des surfaces sensiblement différentes.
La surface brute compte les pièces d'habitation, y compris les cloisons, les murs de façade et la moitié des murs mitoyens. Elle exclut les caves, les greniers non aménagés et les parties communes.
La surface nette correspond à la surface réellement occupable, déduction faite des trémies et des cages d'escaliers.
L'écart entre les deux tient donc à deux éléments : le point de départ de la mesure, face intérieure ou extérieure des murs, et la prise en compte ou non des cloisons intérieures. Ces deux éléments suffisent à créer un écart de plusieurs pour cent.
En pratique, c'est la surface brute qui est presque toujours annoncée en Belgique, dans les descriptifs immobiliers comme dans les offres de construction. La surface nette est rarement communiquée.
Les murs et cloisons représentent une part notable de la surface totale d'un logement, de l'ordre de quinze pour cent selon les configurations. Un ratio calculé sur la surface nette est donc mécaniquement plus élevé qu'un ratio calculé sur la surface brute, à prix total identique.
La surface de plancher nette du règlement bruxellois
Une troisième définition existe, de nature réglementaire cette fois, et elle s'applique aux projets bruxellois. Elle sert au dossier de permis et non au calcul de ratio.
Le règlement régional d'urbanisme utilise la notion de superficie de plancher, définie comme la totalité des planchers mis à couvert et offrant une hauteur libre d'au moins 2,20 mètres, à l'exclusion des locaux situés sous le niveau du sol affectés au parcage, aux caves, aux équipements techniques et aux dépôts. Le seuil de hauteur y diffère de celui retenu par la norme.
Deux différences avec la norme méritent attention. Elles portent sur le seuil de hauteur et sur les locaux exclus.
Le seuil de hauteur n'est pas le même : 2,20 mètres pour le règlement bruxellois contre 1,50 mètre pour la norme de mesurage. Un comble peut donc compter selon l'une et pas selon l'autre.
Le critère d'exclusion diffère : le règlement raisonne par affectation des locaux, la norme par nature des surfaces.
Une surface calculée pour un dossier de permis bruxellois n'est donc pas transposable telle quelle dans un calcul de ratio, et inversement. Chaque usage appelle sa propre méthode de mesure.
Les régions ne calculent pas de la même façon
À ces définitions s'ajoute une variation régionale. Les règles applicables au logement, notamment les exigences de hauteur sous plafond et les conditions d'éclairement naturel, relèvent de chaque région et diffèrent.
À Bruxelles, des exigences de hauteur libre s'appliquent aux logements, avec un traitement particulier pour les pièces sous combles. Les autres régions ont leurs propres règles.
Une surface habitable calculée en Wallonie et une surface habitable calculée à Bruxelles ne recouvrent donc pas nécessairement la même chose, ce qui ajoute une couche d'incomparabilité à celle déjà créée par l'absence de norme obligatoire.
L'ambiguïté engage la responsabilité
Employer le terme « surface habitable » sans préciser la méthode n'est pas neutre juridiquement. La responsabilité de professionnels a déjà été retenue sur ce fondement.
La jurisprudence belge a retenu la responsabilité d'un professionnel de l'immobilier pour avoir utilisé cette notion dans un contexte où elle pouvait désigner tantôt une surface brute, tantôt une surface nette. La juridiction a relevé que le professionnel aurait pu, simplement, employer le terme « surface brute ».
La précaution est donc élémentaire : nommer la convention. Elle coûte trois mots et évite un contentieux.
Ce que cela implique pour une estimation
Trois règles pour travailler proprement avec des ratios en Belgique. Elles portent sur la méthode, sa mention écrite et sa constance.
Ne jamais utiliser un ratio dont la surface de référence n'est pas nommée. L'incertitude sur le dénominateur peut représenter plus que l'écart entre deux offres.
Convertir avant de comparer. Deux ratios exprimés sur des surfaces différentes doivent être ramenés à une même base, ce qui suppose de disposer des deux surfaces.
Conserver la convention dans les documents. Un ratio interne réutilisé dans deux ans sans sa convention de mesurage est inexploitable.
Cet article présente l'état des usages, des normes et de la jurisprudence à la date de vérification et sert d'orientation professionnelle. Il ne remplace ni un conseil juridique ni l'examen du cas particulier.