Trois conventions déterminent un ratio
Avant de comparer deux prix, trois questions doivent recevoir une réponse explicite. Elles portent sur la surface, le stade de finition et le périmètre des postes inclus.
| Question | Ce qu'elle détermine |
|---|---|
| Quelle surface au dénominateur | brute, nette ou habitable, avec ou sans les murs |
| Quel stade de finition au numérateur | du gros œuvre fermé au clé sur porte |
| Quels postes sont exclus | terrain, raccordements, honoraires, taxes, abords |
Sans ces trois réponses, un écart de trente pour cent entre deux offres peut être entièrement conventionnel. Deux entreprises peuvent proposer exactement la même maison au même prix total et afficher des ratios très différents.
La surface n'obéit à aucune définition obligatoire
C'est la particularité belge la plus lourde de conséquences, et elle surprend souvent les praticiens venus d'autres marchés. Aucune méthode de mesure n'est imposée pour la vente de logements.
Une norme existe : la NBN B 06-002, publiée en juin 1983, définit les surfaces et volumes des bâtiments et leur mode de mesurage. Elle a fait l'objet d'un arrêté royal en 1984.
Mais son application repose sur une base volontaire. Les normes belges constituent un système de référence ; elles ne s'imposent que si une réglementation les rend obligatoires. Ce n'est pas le cas pour le calcul de la surface habitable.
La conséquence est directe : plusieurs méthodes coexistent légalement, et le même bien peut être annoncé avec des surfaces différentes selon qui mesure. La méthode employée doit donc être précisée à chaque fois.
Le détail des définitions et de leurs écarts est traité dans l'article sur les surfaces de référence. On y trouve aussi la définition réglementaire bruxelloise.
Le m² belge n'est pas le m² français
Une comparaison utile pour tout professionnel travaillant des deux côtés de la frontière. Les deux marchés n'emploient pas les mêmes conventions de mesure.
En Belgique, la surface habituellement annoncée est la surface brute : elle inclut les cloisons, les murs de façade et la moitié des murs mitoyens. En France, la loi impose une méthode qui exclut ces éléments.
Pour un même bien, la surface annoncée en Belgique est donc supérieure à celle qui serait annoncée en France, l'écart des murs et cloisons représentant une part significative de la surface totale.
Un prix au m² belge et un prix au m² français ne se comparent donc pas directement, même à niveau de prestation identique. Le ratio belge apparaît plus bas simplement parce que son dénominateur est plus grand.
Le stade de finition détermine le numérateur
Le second terme de la division varie tout autant, et le vocabulaire belge distingue plusieurs stades qui ne recouvrent pas les mêmes travaux. Le stade retenu doit figurer dans le devis au même titre que le prix.
Un prix annoncé pour du gros œuvre fermé et un prix annoncé pour du clé sur porte ne décrivent pas le même ouvrage. L'écart entre les deux représente une part majeure du coût total et n'a rien d'un supplément marginal.
Ces stades sont détaillés dans l'article sur les stades de finition. L'écart entre le gros œuvre fermé et le clé sur porte est considérable.
Ce qui reste toujours en dehors
Quel que soit le stade retenu, un prix au m² de construction ne comprend jamais certains postes. Ils ne relèvent pas de l'entreprise qui construit et sont pourtant à la charge du maître d'ouvrage.
Le terrain, les raccordements aux réseaux, les honoraires des intervenants, les taxes et redevances, les études obligatoires et les aménagements extérieurs relèvent tous de cette catégorie. Aucun de ces postes n'entre dans un ratio de construction.
Un budget construit à partir d'un seul ratio au m² est systématiquement sous-évalué, et l'écart n'est pas marginal. Le détail figure dans l'article sur ce que le prix ne comprend pas.
Une imprécision qui a des conséquences juridiques
L'absence de définition obligatoire n'est pas seulement un inconfort méthodologique. Elle emporte des conséquences de responsabilité professionnelle.
La jurisprudence belge a eu à connaître de litiges portant sur l'usage ambigu de la notion de surface habitable dans des transactions immobilières, et la responsabilité de professionnels a été retenue pour avoir employé un terme susceptible de désigner tantôt une surface brute, tantôt une surface nette. Préciser la méthode de mesure est donc une précaution contractuelle.
Pour un professionnel, nommer la convention utilisée n'est donc pas un raffinement, c'est une précaution. Indiquer « surface brute » plutôt que « surface habitable » lève l'ambiguïté à peu de frais.
Comment poser un périmètre avant de comparer
Quatre mentions suffisent à rendre un ratio exploitable. Elles tiennent en une ligne et changent tout.
- La surface retenue et sa méthode de mesurage, en nommant la convention plutôt qu'en supposant qu'elle va de soi.
- Le stade de finition, avec la liste des lots inclus.
- Les postes exclus, explicitement énumérés.
- La date et la région, parce que les prix évoluent et que les exigences diffèrent.
Un ratio accompagné de ces quatre mentions est comparable. Un ratio sans elles ne l'est pas, même s'il provient d'une source sérieuse.
Les articles de cette branche
L'article sur les surfaces de référence traite des définitions, de la norme et des écarts qu'elles produisent. Il donne aussi la troisième définition, propre aux projets bruxellois.
L'article sur les stades de finition traite du gros œuvre fermé, du hors d'eau hors d'air et du clé sur porte. Il indique ce que chaque stade comprend et ce qu'il laisse au maître d'ouvrage.
L'article sur ce que le prix ne comprend pas recense les postes systématiquement exclus. Il sert de liste de contrôle avant la présentation d'un budget.
Cet article présente l'état des usages et des réglementations à la date de vérification et sert d'orientation professionnelle. Il ne remplace ni un conseil juridique ni l'examen du cas particulier.