Drie afspraken bepalen een kengetal
Vóór twee prijzen worden vergeleken, moeten drie vragen uitdrukkelijk beantwoord zijn. Zij betreffen de oppervlakte, het afwerkingsstadium en de omtrek van de opgenomen posten.
| Vraag | Wat zij bepaalt |
|---|---|
| Welke oppervlakte in de noemer | bruto, netto of bewoonbaar, met of zonder muren |
| Welk afwerkingsstadium in de teller | van ruwbouw tot sleutel-op-de-deur |
| Welke posten zijn uitgesloten | grond, aansluitingen, erelonen, taksen, buitenaanleg |
Zonder die drie antwoorden kan een verschil van dertig procent tussen twee offertes volledig conventioneel zijn. Twee aannemers kunnen exact dezelfde woning voor dezelfde totaalprijs aanbieden en toch sterk verschillende kengetallen tonen.
De oppervlakte volgt geen verplichte definitie
Dit is het Belgische kenmerk met de zwaarste gevolgen, en het verrast vaak wie van andere markten komt. Geen enkele meetmethode is opgelegd voor de verkoop van woningen.
Er bestaat een norm: de NBN B 06-002, gepubliceerd in juni 1983, die de oppervlakten en volumes van gebouwen en hun meetwijze vastlegt. Zij was het voorwerp van een koninklijk besluit in 1984.
Maar de toepassing ervan berust op vrijwillige basis. Belgische normen vormen een referentiestelsel; zij gelden slechts dwingend indien een regelgeving ze verplicht stelt. Voor de berekening van de bewoonbare oppervlakte is dat niet gebeurd.
Het gevolg is rechtstreeks: meerdere methoden bestaan wettig naast elkaar, en hetzelfde pand kan met verschillende oppervlakten worden opgegeven naargelang wie meet. De gehanteerde methode moet dus telkens worden vermeld.
De definities en hun verschillen komen aan bod in het artikel over de referentieoppervlakten. Daar staat ook de Brusselse reglementaire definitie.
De Belgische m² is niet de Franse m²
Een nuttige vergelijking voor wie aan weerszijden van de grens werkt. Beide markten hanteren niet dezelfde meetafspraken.
In België is de opgegeven oppervlakte doorgaans de bruto-oppervlakte: zij omvat de binnenmuren, de gevelmuren en de helft van de gemene muren. In Frankrijk legt de wet een methode op die deze elementen uitsluit.
Voor eenzelfde pand ligt de in België opgegeven oppervlakte dus hoger dan de Franse, waarbij muren en wanden een aanzienlijk deel van de totale oppervlakte vertegenwoordigen.
Een Belgische en een Franse prijs per m² laten zich dus niet rechtstreeks vergelijken, ook niet bij een gelijk prestatieniveau. Het Belgische kengetal lijkt lager louter omdat de noemer groter is.
Het afwerkingsstadium bepaalt de teller
De tweede term van de deling varieert evenzeer, en de Belgische terminologie onderscheidt stadia die niet dezelfde werken dekken. Het stadium hoort net als de prijs in de offerte te staan.
Een prijs voor ruwbouw en een prijs voor sleutel-op-de-deur beschrijven niet hetzelfde werk. Het verschil tussen beide vertegenwoordigt een groot deel van de totaalkost en is allerminst een marginale meerprijs.
Deze stadia komen aan bod in het artikel over de afwerkingsstadia. Het verschil tussen gesloten ruwbouw en sleutel-op-de-deur is aanzienlijk.
Wat er altijd buiten valt
Welk stadium ook wordt gekozen, een bouwprijs per m² omvat nooit bepaalde posten. Zij vallen niet onder de bouwende aannemer en komen toch ten laste van de bouwheer.
De grond, de nutsaansluitingen, de erelonen van de betrokkenen, taksen en retributies, verplichte studies en de buitenaanleg behoren alle tot die categorie. Geen van die posten zit in een bouwkengetal.
Een begroting opgebouwd uit één enkel kengetal per m² is stelselmatig onderschat, en het verschil is niet marginaal. De opsomming staat in het artikel over wat de prijs niet omvat.
Onduidelijkheid met juridische gevolgen
Het ontbreken van een verplichte definitie is niet louter methodologisch ongemak. Het brengt gevolgen mee op het vlak van beroepsaansprakelijkheid.
De Belgische rechtspraak heeft kennis genomen van geschillen over het dubbelzinnige gebruik van het begrip bewoonbare oppervlakte bij vastgoedtransacties, en de aansprakelijkheid van professionals werd weerhouden omdat zij een term gebruikten die nu eens een bruto, dan weer een netto-oppervlakte kon aanduiden. De meetmethode vermelden is dus een contractuele voorzorg.
Voor een professional is het benoemen van de gehanteerde afspraak dus geen verfijning maar een voorzorg. "Bruto-oppervlakte" schrijven in plaats van "bewoonbare oppervlakte" neemt de dubbelzinnigheid weg tegen geringe kost.
Een omvang vastleggen vóór u vergelijkt
Vier vermeldingen volstaan om een kengetal bruikbaar te maken. Zij passen op één regel en veranderen alles.
- De gehanteerde oppervlakte en haar meetwijze, door de afspraak te benoemen in plaats van ze vanzelfsprekend te achten.
- Het afwerkingsstadium, met de lijst van inbegrepen loten.
- De uitgesloten posten, uitdrukkelijk opgesomd.
- De datum en het gewest, omdat prijzen evolueren en eisen verschillen.
Een kengetal met die vier vermeldingen is vergelijkbaar. Een kengetal zonder is dat niet, ook al komt het uit een ernstige bron.
De artikelen van deze tak
Het artikel over de referentieoppervlakten behandelt de definities, de norm en de verschillen die zij opleveren. Het geeft ook de derde definitie, eigen aan Brusselse projecten.
Het artikel over de afwerkingsstadia behandelt ruwbouw, wind- en waterdicht en sleutel-op-de-deur. Het geeft aan wat elk stadium omvat en wat aan de bouwheer overblijft.
Het artikel over wat de prijs niet omvat somt de stelselmatig uitgesloten posten op. Het dient als toets vóór een budget wordt voorgelegd.
Dit artikel geeft de stand van de gebruiken en de regelgeving op de controledatum weer en dient als vakinhoudelijke oriëntatie. Het vervangt geen juridisch advies en geen onderzoek van het concrete geval.