Twee uitdrukkingen voor één stadium
Een veelvoorkomende verwarring verdient meteen opheldering. Zij betreft twee uitdrukkingen die hetzelfde stadium aanduiden.
"Gesloten ruwbouw" en "wind- en waterdicht" duiden hetzelfde stadium aan. Het zijn geen twee opeenvolgende fasen maar twee manieren om dezelfde prestatie te benoemen: de tweede beschrijft het resultaat, de eerste de omvang van de werken.
Het Belgische commerciële taalgebruik hanteert beide door elkaar, wat soms de indruk wekt dat er een bijkomend tussenstadium bestaat. Er bestaan niettemin slechts drie stadia en geen vier.
De vier werkelijk onderscheiden stadia
| Stadium | Wat wordt opgeleverd |
|---|---|
| Open ruwbouw | grondwerk, funderingen, vloerplaat, dragend metselwerk, dakgebinte |
| Gesloten ruwbouw | voegt dakbedekking, buitenschrijnwerk en lucht- en waterdichtheid toe |
| Afgewerkte ruwbouw | voegt een deel technieken en afwerking toe, wisselende omvang |
| Sleutel-op-de-deur | het geheel, van grondwerk tot afwerking, bewoonbaar bij oplevering |
Open ruwbouw stelt het gebouw niet buiten weer en wind. Noch de volledige dakbedekking noch het buitenschrijnwerk is geplaatst, wat het werk blootstelt en elke start van binnenwerken belet.
Gesloten ruwbouw is het meest geraamde stadium in Belgische offertes. Het geeft ook betekenis aan de uitdrukking wind- en waterdicht: het gebouw is gesloten, overdekt en dicht, maar binnenin volledig ruw.
Afgewerkte ruwbouw heeft geen vaste definitie. De omvang verschilt van aannemer tot aannemer, en dit stadium veroorzaakt de meeste misverstanden. Het vereist een uitdrukkelijke lijst van loten.
Wat gesloten ruwbouw omvat
De gangbare omvang is: funderingen, metselwerk van de dragende muren, vloerplaat, dakgebinte, dakbedekking, isolatie en buitenschrijnwerk, ramen en deuren inbegrepen. Die omvang verschilt niettemin per aannemer en wordt in de offerte nagekeken.
Het buitenschrijnwerk weegt zwaar in dat totaal, in de orde van tien tot vijftien procent, wat een deel van de prijsspreiding verklaart: de kwaliteit van het schrijnwerk en het gekozen prestatieniveau doen deze post aanzienlijk variëren. Die post verdient dus een aparte vermelding in elke vergelijking.
In dit stadium is geen enkele binnentechniek uitgevoerd. Geen elektriciteit, geen sanitair, geen verwarming, geen bepleistering, geen chapes, geen vloer- of wandafwerking.
Welk aandeel van de begroting
De gepubliceerde bronnen lopen uiteen, en dat moet worden gezegd in plaats van beslecht. Het verschil berust op de omtrek die elke bron voor volledige afwerking hanteert.
Volgens de geraadpleegde referenties vertegenwoordigt de gesloten ruwbouw tussen veertig en zestig procent van de begroting voor volledige afwerking volgens sommige bronnen, tussen vijftig en zeventig procent volgens andere. De brede vork noopt tot het nakijken van de omtrek van elke bron.
Die uiteenloping wijst niet op gebrek aan ernst. Zij weerspiegelt drie realiteiten.
De inhoud van het stadium verschilt. Sommige aannemers nemen isolatie en dorpels op, andere niet.
Het referentieniveau van afwerking verschilt. Een aandeel uitgedrukt tegenover een hoogwaardige sleutel-op-de-deur ligt mechanisch lager dan tegenover een eenvoudige.
De bouwwijze verschilt. Houtskeletbouw en traditionele baksteenbouw verdelen de kost anders tussen structuur en afwerking.
Eén enkel percentage weerhouden zou dus misleidend zijn. Onthoud eerder dat ongeveer de helft van de begroting na de gesloten ruwbouw nog moet worden besteed, en toets de verdeling op het werkelijke project.
Het schaaleffect
Een regelmatig verschijnsel is het kennen waard: de prijs per m² daalt licht naarmate de oppervlakte toeneemt. Het effect blijft bescheiden maar is constant.
De reden is mechanisch. Funderingen en dak verdubbelen niet wanneer de bewoonbare oppervlakte verdubbelt, terwijl wanden en afwerking de oppervlakte veel nauwer volgen.
Praktisch gevolg: een kengetal van een kleine woning laat zich niet overzetten op een grote, en de afwijking gaat in de richting van overschatting.
Wat de keuze van een stadium verschuift
Kiezen voor een gedeeltelijk stadium is niet enkel een budgettaire beslissing. Het is een verschuiving van lasten.
De coördinatie. De vakmensen moeten elkaar in de juiste volgorde opvolgen. Die coördinatie heeft een waarde, en zij gaat van de aannemer naar de bouwheer.
De aansprakelijkheid voor de raakvlakken. Een gebrek op de overgang tussen twee loten van twee verschillende aannemers roept een toerekeningsvraag op die bij één contract niet rijst.
De waarborgen. Werken buiten het hoofdcontract vallen niet onder dezelfde dekkingen. Dit punt verdient toetsing vóór de afweging.
De financieringsduur. Een werf gespreid over meerdere fasen verlengt de periode waarin de bouwheer tegelijk huur en financiering draagt.
De schijnbare besparing van een gedeeltelijk stadium moet dus tegenover die vier lasten worden gezet, en niet als nettowinst worden gelezen. De bouwheer neemt immers zelf over wat de aannemer niet uitvoert.
Wat dit betekent voor een raming
Drie regels.
Vraag de lijst van loten in plaats van de naam van het stadium. De naam volstaat niet, zeker niet bij afgewerkte ruwbouw.
Toets de behandeling van isolatie en schrijnwerk. Dat zijn de twee posten waarvan het al dan niet opnemen het kengetal het sterkst verplaatst.
Vergelijk nooit een kengetal van gesloten ruwbouw met een van sleutel-op-de-deur. Het verschil beschrijft geen kwaliteitsverschil.
Dit artikel geeft de stand van de vakgebruiken op de controledatum weer en dient als oriëntatie. Het vervangt geen juridisch advies en geen onderzoek van het concrete geval.