De zes families uitgesloten posten
| Familie | Inhoud |
|---|---|
| De grond | perceel, registratierechten, aktekosten |
| Studies en controle | architect, ingenieur, energieverantwoordelijke, veiligheidscoördinatie |
| Vergunningen | gemeentetaksen, dossierkosten, opgelegde studies |
| Aansluitingen | water, elektriciteit, gas, riolering, telecom |
| Buitenaanleg | grondwerk buiten, opritten, afsluitingen, tuin, terras |
| Projectlasten | financiering, verzekeringen, prijsherziening, onvoorzien |
Geen van deze families zit in een bouwkengetal, welk stadium ook wordt gekozen. Zij komen erbovenop.
Aansluitingen zijn de meest onderschatte post
Dit is de post die het meest verrast, omdat hij bij de offerte onzichtbaar is en niet van de aannemer afhangt. De aansluitingen worden bij de netbeheerders zelf aangevraagd.
Elke nutsmaatschappij hanteert eigen tarieven en eigen termijnen. De kost hangt af van de afstand tot het net, de aard van de bodem, eventuele wegkruisingen en het gevraagde vermogen.
Een niet-uitgerust perceel kan deze post op een niveau brengen dat het evenwicht van de operatie wijzigt. Bij een afgelegen perceel is het verschil met een aan de rooilijn bediend perceel aanzienlijk.
Daarbij komt een kalenderbeperking: de termijnen van de nutsmaatschappijen sluiten niet aan op de werfplanning en moeten zeer vroeg worden ingecalculeerd. De aanvragen worden dus ingediend zodra de vergunning is verkregen.
De architect is een verplichte last
Een Belgische bijzonderheid die wie van elders komt soms laat ontdekt. Zij betreft het verplichte beroep op een architect.
In België is het beroep op een architect verplicht voor vergunningsplichtige werken, en zijn opdracht omvat zowel het ontwerp als de controle op de uitvoering. Zijn ereloon zit in geen enkele prijs per m² van een aannemer.
Die verplichting blijft ook bij sleutel-op-de-deur bestaan. De architect moet zijn onafhankelijkheid tegenover de aannemer behouden, wat uitsluit dat hij eenvoudigweg bij de bouwer in dienst is.
Daarbij komen, naargelang het project, de stabiliteitsingenieur, de verantwoordelijke voor energieprestatie, de veiligheids- en gezondheidscoördinator en desgevallend een technische controle. Elk van hen factureert afzonderlijk en volgens een eigen barema.
De uitwerking staat in het artikel over erelonen en bijkomende kosten. Ook hun betaalkalender wordt er verduidelijkt.
Buitenaanleg wordt stelselmatig uitgesteld
De buitenaanleg is de post die bouwheren het liefst uitstellen, en dat vertekent vergelijkingen. Een uitgave uitstellen doet ze niet uit het totale budget verdwijnen.
Afwerkend grondwerk, oprit, terras, afsluitingen, beplanting en een eventuele berging vertegenwoordigen een reëel bedrag, vaak uitgesteld zonder te worden geschrapt. Dat bedrag wordt apart geraamd en bij het bouwkengetal geteld.
Een begroting die ze weglaat is geen geoptimaliseerde begroting maar een onvolledige. Ze opnemen, al is het in een latere fase, voorkomt dat de last na de intrek wordt ontdekt.
De projectlasten
Vier financiële posten komen de bouwheer toe en verschijnen in geen enkele aannemersofferte. Zij worden dus al in het eerste financieringsplan voorzien.
De financiering. Intercalaire intresten tijdens de werf, dossierkosten, eventuele waarborg.
De verzekeringen. Verplichte en facultatieve dekkingen, waarbij het Belgische stelsel bepaalde onderdelen aan de betrokkenen oplegt.
De prijsherziening. Tussen offerte en uitvoering evolueren de prijzen volgens een contractuele formule. Dit mechanisme komt aan bod in het artikel over prijsherziening.
Het onvoorziene. Een reserve is nodig, en zij is hoger naarmate het project bestaand patrimonium raakt.
De btw is geen detail
Het toepasselijke tarief hangt af van de aard van de operatie en van voorwaarden die moeten worden vervuld en aangegeven. Eén niet vervulde voorwaarde doet het verlaagde tarief vervallen.
Een kengetal exclusief btw en een kengetal inclusief btw zijn niet vergelijkbaar, en het verschil tussen de toepasselijke tarieven is groot genoeg om een vergelijking om te keren.
Voorwaarden en tarieven komen aan bod in het artikel over het toepasselijke btw-tarief. De vijf duurste valstrikken worden er toegelicht.
Een begroting opbouwen die standhoudt
Vier beginselen.
Vertrek van het beschikbare totaalbudget, niet van het kengetal. Het kengetal dient om de haalbaarheid van het programma binnen de enveloppe te toetsen, niet om de enveloppe te maken.
Reserveer een deel voor de posten buiten de bouw vóór u het programma afweegt. Ze nadien ontdekken leidt tot ondergane keuzes.
Voorzie aansluitingen op werkelijke offertes, niet op een forfaitaire raming, zodra het perceel bekend is.
Onderscheid wat is uitgesteld van wat is geschrapt. Een uitgestelde post blijft een verbintenis.
Dit artikel geeft de stand van de gebruiken en de regelgeving op de controledatum weer en dient als vakinhoudelijke oriëntatie. Het vervangt geen juridisch advies en geen onderzoek van het concrete geval.