Drie afzonderlijke regimes
| Regime | Tarief | Voorwerp |
|---|---|---|
| Nieuwbouw | 21 % | nieuw gebouw op onbebouwde grond |
| Renovatie | 6 % onder voorwaarden | verbouwen, verbeteren, herstellen van een bestaand gebouw |
| Afbraak en heropbouw | 6 % onder voorwaarden | autonoom regime, eigen voorwaarden |
Die drie regimes overlappen niet en laten zich niet uit elkaar afleiden. Afbraak met heropbouw volgt in het bijzonder eigen voorwaarden, eigen formulieren en eigen drempels, en wordt met een boekhouder voorbereid.
De cumulatieve voorwaarden van het verlaagde tarief bij renovatie
Alle moeten gelijktijdig vervuld zijn. Eén ontbrekende voorwaarde doet het geheel naar het normale tarief kantelen.
De ouderdom. De woning moet ouder zijn dan tien jaar. De referentiedatum is die van de eerste ingebruikname, niet die van de aankoop of van de werken.
De bestemming. Het goed moet voor private bewoning bestemd zijn. Gemengd gebruik blijft onder voorwaarden mogelijk.
De uitvoerder. De werken moeten worden uitgevoerd door een btw-plichtige, geregistreerde aannemer.
De facturatie. De factuur moet rechtstreeks aan de eindconsument worden gericht. Huurder, vruchtgebruiker of eigenaar kunnen alle die eindconsument zijn.
De vermelding op de factuur. Sinds 1 juli 2022 vervangt een vermelding op de factuur het afzonderlijke attest. Zij verbindt de klant.
Wat onder het normale tarief blijft
Drie families ontsnappen aan het verlaagde tarief, ook op een in aanmerking komende werf. Zij worden dus tegen het normale tarief gefactureerd en apart geraamd.
Intellectuele prestaties. Architect, ingenieur en landmeter factureren stelselmatig tegen het normale tarief, ook wanneer hun studies werken tegen verlaagd tarief voorbereiden. Dit is de duurste en slechtst geanticipeerde uitsluiting.
Aanleg niet verbonden met de woning. Tuinaanleg, zwembaden, sauna's en buitenwerken vallen onder het normale tarief.
Niet-vaste elementen. Toestellen die niet in het gebouw zijn ingewerkt, genieten het verlaagde tarief niet.
Twee recente evoluties inzake uitrusting
Het regime voor verwarmingsinstallaties is gewijzigd, in twee tegengestelde richtingen. De wijzigingen worden vóór de offerte op het portaal van de FOD Financiën nagekeken.
Sinds 1 juli 2025 vallen gas- en stookolieketels onder het normale tarief, ook in een woning ouder dan tien jaar.
Sinds 1 januari 2026 genieten warmtepompen het verlaagde tarief, ook in een woning jonger dan tien jaar, via een als tijdelijk aangekondigde maatregel.
Die twee evoluties maken van een technische keuze een fiscale keuze. Het verschil in behandeling tussen twee verwarmingssystemen komt nu bovenop het verschil in installatie- en exploitatiekost.
De vijf duurste valstrikken
Zelf de materialen aankopen. Een in de winkel gekochte tegel draagt het normale tarief, terwijl dezelfde tegel geleverd en geplaatst door de aannemer onder het verlaagde tarief valt. De aannemer alles laten leveren kan een aanzienlijke besparing betekenen.
Zich vergissen in de ouderdom. De datum die telt is die van de eerste ingebruikname, verifieerbaar, en geen schatting. Bij een controle draagt de klant het verschil en de intresten.
Het gebouw fiscaal nieuw maken. Werken die de dragende structuur wijzigen en een meerderheid van de vloeren vervangen, kunnen de operatie doen herkwalificeren als nieuwbouw. De afweging wordt vooraf met de architect besproken.
De vermelding op de factuur vergeten. Werken afgerond en gefactureerd tegen verlaagd tarief zonder geregulariseerde vermelding: de blootstelling is reëel.
Renovatie en afbraak-heropbouw verwarren. Twee autonome regimes, twee reeksen voorwaarden, twee procedures.
Waarmee het verlaagde tarief cumuleerbaar is
Een gunstig en vaak onbekend punt.
Het verlaagde tarief is cumuleerbaar met de gewestelijke steunregelingen voor renovatie. Beide voordelen gelden gelijktijdig, en hun cumul kan bij energiewerken een belangrijk deel van de kost dekken.
De gewestelijke regelingen evolueren snel en komen aan bod in de tak over de kosten per gewest. De drie gewesten worden er op dezelfde criteria vergeleken.
Wat dit betekent voor een raming
Vier regels.
Bepaal het regime vóór u raamt, want het wijzigt de begroting met vijftien procent.
Pas twee verschillende tarieven toe in eenzelfde financieringsplan, het ene op de werken, het andere op de erelonen.
Toets vooraf de datum van eerste ingebruikname, in plaats van op een schatting te vertrouwen.
Laat de constructie door een boekhouder beveiligen zodra de operatie de eenvoudige renovatie overstijgt.
Dit artikel geeft de stand van de fiscale regels op de controledatum weer en dient als vakinhoudelijke oriëntatie. Het vervangt geen fiscaal advies en geen onderzoek van het concrete geval.