De zes normalisatiestappen
1. Breng naar hetzelfde btw-regime. Exclusief of inclusief, zonder vermenging. Het tariefverschil tussen nieuwbouw en in aanmerking komende renovatie volstaat op zich om een rangschikking om te keren.
2. Breng naar dezelfde oppervlakte. Ga na welke oppervlakte elke offerte in de noemer gebruikt, en zet om. De gangbare Belgische afspraak is de bruto-oppervlakte, maar zij is niet universeel.
3. Breng naar hetzelfde stadium. Stel de lijst op van de in elke offerte begrepen loten, in plaats van genoegen te nemen met de naam van het stadium. Vooral afgewerkte ruwbouw heeft geen vaste definitie.
4. Neem de uitgesloten posten opnieuw op. Bepaal wat elke offerte buiten laat, met name keuken, aansluitingen, erelonen en buitenaanleg, en voeg aan beide zijden eenzelfde voorziening toe.
5. Toets de terreinhypothesen. Een offerte die oppervlakkige funderingen veronderstelt en een die een aanpassing heeft opgenomen, zijn niet vergelijkbaar zolang het grondonderzoek geen uitsluitsel geeft.
6. Toets de behandeling van de prijsherziening. Een vaste en een herzienbare offerte verbinden niet tot hetzelfde eindbedrag.
De normalisatietabel
| Te toetsen element | Offerte A | Offerte B |
|---|---|---|
| Btw-regime | ||
| Oppervlakte in de noemer en methode | ||
| Stadium en lijst van loten | ||
| Keuken inbegrepen | ||
| Aansluitingen inbegrepen | ||
| Erelonen inbegrepen | ||
| Buitenaanleg inbegrepen | ||
| Funderingshypothesen | ||
| Prijsherziening | ||
| Uitvoeringstermijn |
Zodra die tabel is ingevuld, verschijnt het werkelijke verschil, en het wijkt vaak sterk af van het weergegeven verschil.
De vragen die u vooraf stelt
Vier vragen volstaan voor het wezenlijke, en zij zijn legitiem. Een degelijke aannemer beantwoordt ze zonder moeite.
Op welke oppervlakte is de prijs per m² berekend. Vraag naar de methode, niet enkel naar het getal.
Welke loten zijn inbegrepen en welke niet. Een lijst, geen benaming.
Welke hypothesen zijn genomen over bodem en aansluitingen. Daar nestelen zich de latere herzieningen.
Is de prijs vast of herzienbaar, en volgens welke formule. Dit punt komt aan bod in het artikel over prijsherziening.
Een ernstige aannemer beantwoordt die vier vragen zonder moeite. Terughoudendheid om te antwoorden is op zich een gegeven.
Signalen die aandacht vragen
Vijf situaties verdienen bijzondere waakzaamheid. Elk ervan wijst op een verschil in omtrek eerder dan in prijs.
Een prijs die duidelijk lager ligt zonder uitleg over de omvang. Het verschil komt zelden uit een betere organisatie.
Een vage omschrijving van de technische posten. Ventilatie, verwarming en elektriciteit zijn de loten waar prestatieverschillen zich het best verbergen.
Het ontbreken van vermelding van het toepasselijke btw-tarief of van de voorwaarden ervan.
Een ontbrekende post onvoorzien bij een project dat bestaand patrimonium raakt.
Een merkelijk kortere uitvoeringstermijn dan de andere zonder verantwoording van de methode, want die wordt doorgaans elders betaald.
Wat het kengetal nooit zal zeggen
Een grens om voor ogen te houden.
De prijs per m² zegt niets over de uitvoeringskwaliteit, de financiële soliditeit van de aannemer, zijn werkelijke beschikbaarheid of de duidelijkheid van zijn contractdocumenten. Die vier elementen worden langs andere weg dan de offerte nagegaan.
Twee genormaliseerde offertes met enkele procenten verschil worden niet op prijs beslecht. Zij worden beslecht op referenties, nauwkeurigheid van de omschrijving en waarborgen.
Wat dit betekent voor een raming
Drie regels.
Normaliseer vóór u besluit, altijd, ook wanneer het weergegeven verschil doorslaggevend lijkt.
Documenteer de normalisatie. De tabel dient ook om de keuze tegenover een derde te verantwoorden of om ze over zes maanden terug te vinden.
Behandel het resterende verschil als een gegeven, niet als een oordeel. Het wijst aan waar de volgende vragen horen.
Dit artikel geeft de stand van de vakgebruiken op de controledatum weer en dient als oriëntatie. Het vervangt geen juridisch advies en geen onderzoek van het concrete geval.