Wat de norm zegt
De NBN B 06-002, gepubliceerd in juni 1983 onder de titel "Oppervlakten en volumes van gebouwen, definities en meetwijze", was het voorwerp van een koninklijk besluit van 28 februari 1984. De toepassing ervan berust niettemin op vrijwillige basis.
Haar meetprincipes zijn nauwkeurig:
| Regel | Inhoud |
|---|---|
| Afbakening | buitenomtrek van de wanden, as bij gemene muren |
| Vrije hoogte | enkel vloerdelen met minstens 1,50 m erboven tellen mee |
| Technische kokers | inbegrepen |
| Privatieve trappen | op elk niveau geteld |
| Gemene delen | uitgesloten |
De regel van 1,50 m is bepalend voor zolders. Een ruimte onder het dak telt slechts mee voor het deel waar die hoogte wordt gehaald, wat een aanzienlijk deel van een ingerichte verdieping kan wegnemen.
Waarom de norm niet dwingend is
Dit punt verklaart al de rest.
Belgische normen vormen een referentiestelsel, maar hun toepassing gebeurt op vrijwillige basis. Zij worden slechts dwingend indien een regelgeving ze verplicht stelt, en dat is voor de berekening van de bewoonbare oppervlakte niet gebeurd.
België verschilt op dit punt van Frankrijk, waar bij verkoop van woningen een nauwkeurige rekenmethode wordt opgelegd. De kengetallen van beide landen zijn dus niet rechtstreeks vergelijkbaar.
Het gevolg is dat meerdere methoden wettig naast elkaar bestaan. Een verkoper, een architect, een meetkundige en een administratie kunnen drie of vier verschillende oppervlakten opgeven voor hetzelfde pand, zonder dat iemand in fout is.
Bruto- en netto-oppervlakte
Twee begrippen circuleren in het dagelijkse taalgebruik, en het verschil betreft slechts twee punten. Zij leveren niettemin merkbaar verschillende oppervlakten op.
De bruto-oppervlakte telt de woonvertrekken, inclusief binnenmuren, gevelmuren en de helft van de gemene muren. Zij sluit kelders, niet-ingerichte zolders en gemene delen uit.
De netto-oppervlakte stemt overeen met de werkelijk bruikbare oppervlakte, na aftrek van kokers en traphallen.
Het verschil berust dus op twee elementen: het vertrekpunt van de meting, binnen- of buitenzijde van de muren, en het al dan niet meetellen van de binnenwanden. Die twee elementen volstaan om een verschil van enkele procent te veroorzaken.
In de praktijk wordt in België vrijwel altijd de bruto-oppervlakte opgegeven, zowel in vastgoedbeschrijvingen als in bouwoffertes. De netto-oppervlakte wordt zelden meegedeeld.
Muren en wanden vertegenwoordigen een merkbaar deel van de totale oppervlakte van een woning, in de orde van vijftien procent naargelang de configuratie. Een kengetal berekend op de netto-oppervlakte ligt dus mechanisch hoger dan een kengetal op de bruto-oppervlakte, bij gelijke totaalprijs.
De netto-vloeroppervlakte van de Brusselse verordening
Er bestaat een derde definitie, ditmaal van reglementaire aard, die geldt voor Brusselse projecten. Zij dient voor het vergunningsdossier en niet voor de kengetalberekening.
De gewestelijke stedenbouwkundige verordening hanteert het begrip vloeroppervlakte volgens de gewestelijke verordening, omschreven als het geheel van de vloeren met uitsluiting van lokalen met een vrije hoogte van minder dan 2,20 meter en van lokalen onder het maaiveld die bestemd zijn als kelder, technische ruimte of berging. De hoogtedrempel verschilt er van die van de norm.
Twee verschillen met de norm verdienen aandacht. Zij betreffen de hoogtedrempel en de uitgesloten lokalen.
De hoogtedrempel is niet dezelfde: 2,20 meter voor de Brusselse verordening tegenover 1,50 meter voor de meetnorm. Een zolder kan dus meetellen volgens de ene en niet volgens de andere.
Het uitsluitingscriterium verschilt: de verordening redeneert vanuit de bestemming van de lokalen, de norm vanuit de aard van de oppervlakten.
Een oppervlakte berekend voor een Brussels vergunningsdossier is dus niet zonder meer over te nemen in een kengetalberekening, en omgekeerd. Elk gebruik vraagt zijn eigen meetmethode.
De gewesten rekenen niet op dezelfde wijze
Bij deze definities komt een gewestelijke variatie. De regels voor woningen, met name de eisen inzake vrije hoogte en natuurlijke verlichting, behoren tot elk gewest en verschillen.
In Brussel gelden eisen inzake vrije hoogte voor woningen, met een aparte behandeling voor ruimten onder het dak. De andere gewesten hanteren eigen regels.
Een in Wallonië berekende bewoonbare oppervlakte en een in Brussel berekende dekken dus niet noodzakelijk hetzelfde, wat een extra laag onvergelijkbaarheid toevoegt bovenop die van de ontbrekende verplichte norm.
Dubbelzinnigheid brengt aansprakelijkheid mee
Het gebruik van de term "bewoonbare oppervlakte" zonder vermelding van de methode is juridisch niet neutraal. De aansprakelijkheid van professionals werd op die grond al weerhouden.
De Belgische rechtspraak weerhield de aansprakelijkheid van een vastgoedprofessional die dat begrip gebruikte in een context waarin het nu eens een bruto, dan weer een netto-oppervlakte kon aanduiden. Het rechtscollege merkte op dat de professional eenvoudigweg "bruto-oppervlakte" had kunnen schrijven.
De voorzorg is dus elementair: benoem de afspraak. Zij kost drie woorden en voorkomt een geschil.
Wat dit betekent voor een raming
Drie regels om in België degelijk met kengetallen te werken. Zij betreffen de methode, de schriftelijke vermelding en de bestendigheid.
Gebruik nooit een kengetal waarvan de referentieoppervlakte niet benoemd is. De onzekerheid over de noemer kan groter zijn dan het verschil tussen twee offertes.
Zet om vóór u vergelijkt. Twee kengetallen op verschillende oppervlakten moeten op eenzelfde basis worden gebracht, wat veronderstelt dat u beide oppervlakten kent.
Bewaar de afspraak in de documenten. Een intern kengetal dat over twee jaar zonder zijn meetafspraak wordt hergebruikt, is onbruikbaar.
Dit artikel geeft de stand van de gebruiken, de normen en de rechtspraak op de controledatum weer en dient als vakinhoudelijke oriëntatie. Het vervangt geen juridisch advies en geen onderzoek van het concrete geval.