De vier verschillen
| Verschil | Aard | Grootteorde |
|---|---|---|
| De btw | tarief verschilt per operatie | 6 of 21 % naargelang het geval |
| Erelonen en bijkomende kosten | verplichte posten buiten de aannemer | aanzienlijk |
| Posten buiten het kengetal | grond, aansluitingen, buitenaanleg | zeer variabel |
| Prijsherziening | verschil tussen offerte en uitvoering | volgens duur en indexen |
Die vier verschillen stapelen zich op. Een bouwkengetal exclusief btw kan merkelijk minder dan driekwart van het werkelijk bestede budget vertegenwoordigen zodra de grond buiten beschouwing blijft.
Behandel de btw eerst
Het is het grootste verschil in waarde en het eenvoudigst te kwantificeren, op voorwaarde dat het toepasselijke regime bekend is. Het regime wordt bepaald vóór de offerte wordt opgesteld.
Nieuwbouw valt onder het normale tarief. De renovatie van een woning van een zekere ouderdom kan onder cumulatieve voorwaarden het verlaagde tarief genieten. Afbraak met heropbouw valt onder een afzonderlijk regime met eigen voorwaarden.
Een vergissing in het regime laat zich niet kosteloos rechtzetten. Bij een controle draagt de bouwheer het verschil en de intresten.
De uitwerking staat in het artikel over het toepasselijke btw-tarief. De voorwaarden van het verlaagde tarief staan er één voor één opgesomd.
Erelonen volgen het tarief van de werken niet
Een punt dat veel financieringsplannen verkeerd behandelen. Het betreft het verschil tussen uitgaven en vordering van de werken.
Intellectuele prestaties vallen in beginsel onder het normale tarief, ook wanneer zij werken voorbereiden die het verlaagde tarief genieten. Architect, ingenieur en landmeter factureren dus tegen een ander tarief dan de aannemer op dezelfde werf.
Dat verschil moet uitdrukkelijk in het financieringsplan verschijnen, anders is het budget van bij de opbouw onderschat. De erelonen worden immers betaald vóór de eerste spadesteek.
Daar komt een structurerende Belgische bijzonderheid bij: de architect is verplicht voor vergunningsplichtige werken, ook bij sleutel-op-de-deur. Het is geen optionele post.
De uitwerking staat in het artikel over erelonen en bijkomende kosten. De verplichte betrokkenen staan er met hun regime opgesomd.
Neem de uitgesloten posten opnieuw op
Het bouwkengetal negeert per definitie de grond, de aansluitingen, de taksen, de verplichte studies en de buitenaanleg. Die posten worden apart geraamd en bij het kengetal geteld.
Die posten staan in het artikel over wat de prijs niet omvat. Hun gemeenschappelijke kenmerk is dat zij bij de aannemersofferte onzichtbaar zijn.
De aansluiting verrast het meest, omdat zij afhangt van derden waarvan de werf noch de tarieven noch de termijnen beheerst.
Anticipeer op de herziening
Tussen raming en uitvoering verloopt vaak meer dan twaalf maanden, met name wanneer de behandeling van de vergunning lang duurt. De indexering wordt dus al bij de eerste raming voorzien.
Over die periode evolueren de prijzen van materialen en arbeid, en geldt doorgaans een contractueel herzieningsmechanisme. Dat komt aan bod in het artikel over prijsherziening.
Een budget zonder herzieningsvoorziening is een gedateerd budget, en de datum is die van de raming, niet die van de werf.
De volgorde van behandeling
Vier stappen, in deze volgorde, omdat elke stap de volgende bepaalt. De volgorde is niet vrijblijvend en wordt zonder uitzondering aangehouden.
1. Bepaal het toepasselijke btw-regime, met de voorwaarden, vóór elke raming.
2. Bepaal de bouwkost exclusief btw, in het gekozen stadium en op de gekozen oppervlakte.
3. Voeg de uitgesloten posten en de erelonen toe, met voor elk zijn eigen tarief.
4. Voorzie herziening en onvoorzien, in verhouding tot de duur en het aandeel bestaand werk.
Die volgorde omkeren leidt tot ondergane keuzes, omdat de speelruimte al verbruikt is wanneer de verplichte posten opduiken. De verplichte posten worden dus vóór de afweegbare geraamd.
De artikelen van deze tak
Het artikel over het toepasselijke btw-tarief geeft de voorwaarden, uitsluitingen en valstrikken. De vijf duurste valstrikken worden er toegelicht.
Het artikel over erelonen en bijkomende kosten somt de verplichte betrokkenen en hun regime op. Ook hun betaalkalender wordt er verduidelijkt.
Het artikel over prijsherziening legt de indexen en hun toepassing uit. De afweging tussen vaste en herzienbare prijs komt er aan bod.
Dit artikel geeft de stand van de fiscale regels en de vakgebruiken op de controledatum weer en dient als oriëntatie. Het vervangt geen fiscaal advies en geen onderzoek van het concrete geval.